Sąsiad zajął kawałek działki. Właściciel może zażądać zwrotu gruntu

Prawo własności nieruchomości podlega szerokiej ochronie. Jeżeli ogrodzenie, jego słupki, podmurówka albo fundament znajdują się choćby częściowo poza działką sąsiada i zajmują grunt należący do innego właściciela, właściciel nie musi godzić się z takim stanem.

Podstawą działania może być przede wszystkim art. 222 Kodeksu cywilnego. W zależności od charakteru naruszenia właścicielowi przysługuje roszczenie o wydanie zajętej części nieruchomości albo roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. W praktyce może to oznaczać żądanie usunięcia lub przesunięcia ogrodzenia poza zajęty pas gruntu.

Istotne jest jednak ustalenie, czy spór rzeczywiście dotyczy płotu postawionego na cudzej nieruchomości, czy też samego przebiegu granicy. To dwie różne sytuacje i mogą wymagać odmiennych działań.

Samodzielne rozebranie płotu sąsiada tylko w wyjątkowej sytuacji

Właściciel nie powinien automatycznie zakładać, że skoro ogrodzenie znajduje się na jego działce, może w dowolnym momencie chwycić za narzędzia i je rozebrać. Przepisy dotyczące ochrony posiadania chronią także stan faktyczny, a nie tylko formalny tytuł własności.

Kodeks cywilny dopuszcza wprawdzie tzw. samopomoc. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania własnym działaniem przywrócić poprzedni stan, ale nie może przy tym stosować przemocy wobec osób. Kluczowe jest słowo „niezwłocznie”. Nie jest to generalne uprawnienie pozwalające po kilku miesiącach czy latach samodzielnie usuwać cudzą konstrukcję.

Jeżeli płot stoi od dłuższego czasu, jego rozebranie bez porozumienia z sąsiadem może wywołać kolejny spór dotyczący uszkodzenia mienia albo naruszenia posiadania. Kodeks cywilny przewiduje bowiem odrębną ochronę posesoryjną, która co do zasady nie zależy od tego, kto ostatecznie okaże się właścicielem spornego gruntu.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest udokumentowanie stanu nieruchomości i przeprowadzenie formalnej procedury.

Geodeta i ustalenie granic działki przed sporem o ogrodzenie

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być sprawdzenie dokumentacji geodezyjnej oraz położenia punktów granicznych. Samo przekonanie właściciela, że płot został przesunięty o 20 czy 50 centymetrów, nie wystarczy do rozstrzygnięcia sporu.

Prawo geodezyjne i kartograficzne przewiduje kilka różnych procedur. Jeżeli granica została wcześniej prawidłowo ustalona, ale znaki graniczne zostały przesunięte, uszkodzone albo zniszczone, mogą zostać wznowione, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające określić ich pierwotne położenie. Z czynności sporządzany jest protokół, a zainteresowane strony powinny zostać o nich zawiadomione.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sąsiedzi kwestionują sam przebieg granicy. Wtedy właściwe może być postępowanie rozgraniczeniowe. Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym rozgraniczenie ma służyć ustaleniu przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych oraz sporządzenie odpowiedniej dokumentacji.

Postępowanie prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Czynności w terenie wykonuje upoważniony geodeta. Bierze on pod uwagę m.in. znaki i ślady graniczne, mapy, dokumenty i punkty osnowy geodezyjnej.

Rozgraniczenie nieruchomości. Spór może trafić do sądu

Jeżeli dostępne dowody pozwalają ustalić przebieg granicy, organ może wydać decyzję o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z takiego rozstrzygnięcia może w terminie 14 dni od doręczenia decyzji zażądać przekazania sprawy do sądu.

Jeżeli natomiast już podczas postępowania okaże się, że strony pozostają w sporze, a nie ma podstaw do administracyjnego ustalenia granicy i nie udało się zawrzeć ugody, postępowanie administracyjne jest umarzane, a sprawa trafia do sądu. Sam geodeta w toku postępowania rozgraniczeniowego powinien nakłaniać strony do ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej.

Prawo przewiduje również sytuację, w której sprawa dotycząca własności albo wydania nieruchomości już znajduje się przed sądem. Jeżeli do jej rozpoznania konieczne jest ustalenie przebiegu granicy, sąd może przeprowadzić także rozgraniczenie i zawrzeć odpowiednie rozstrzygnięcie w orzeczeniu.

Pisemne wezwanie sąsiada do przesunięcia płotu

Jeżeli dokumentacja geodezyjna pozwala wykazać, że ogrodzenie rzeczywiście zajmuje cudzą nieruchomość, przed wniesieniem pozwu warto podjąć próbę ugodowego zakończenia konfliktu.

Właściciel może skierować do sąsiada pisemne wezwanie do usunięcia naruszenia prawa własności. W dokumencie należy dokładnie oznaczyć nieruchomość, opisać sposób naruszenia, wskazać, jaka część ogrodzenia znajduje się na cudzym gruncie, oraz wyznaczyć realny termin na jego przesunięcie.

Do pisma można dołączyć dokumentację geodezyjną. Ze względów dowodowych wezwanie warto doręczyć w sposób pozwalający później wykazać zarówno jego treść, jak i datę doręczenia.

Takie wezwanie może mieć duże znaczenie w późniejszym procesie, ponieważ pokazuje, że właściciel próbował zakończyć konflikt bez udziału sądu. Kodeks postępowania cywilnego wymaga zresztą, aby w pozwie znalazła się informacja, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a jeżeli jej nie podjęły – dlaczego.

Pozew o przesunięcie płotu i ochronę własności

Jeżeli sąsiad odmawia usunięcia ogrodzenia, właściciel może wystąpić do sądu. W zależności od konkretnych okoliczności podstawą żądania może być roszczenie przewidziane w art. 222 Kodeksu cywilnego.

Roszczenie windykacyjne służy odzyskaniu rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada bez skutecznego względem właściciela tytułu. Roszczenie negatoryjne znajduje natomiast zastosowanie wtedy, gdy własność jest naruszana w inny sposób niż przez całkowite pozbawienie właściciela faktycznego władztwa.

W sporze dotyczącym ogrodzenia można więc domagać się m.in. przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez usunięcie elementów znajdujących się na cudzej nieruchomości i zaniechania dalszych naruszeń.

Znaczenie będzie miała dokumentacja geodezyjna, fotografie, dokumenty dotyczące nieruchomości, a w określonych przypadkach również zeznania świadków. Sąd może także skorzystać z opinii biegłego geodety.

Wyrok nakazujący usunięcie płotu można egzekwować

Uzyskanie korzystnego wyroku nie oznacza, że właściciel jest zdany wyłącznie na dobrą wolę sąsiada. Jeżeli obowiązek wynikający z orzeczenia nie zostanie dobrowolnie wykonany, możliwe jest przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego.

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególny mechanizm dotyczący czynności, które za dłużnika może wykonać także inna osoba. Jeżeli zobowiązany nie wykonuje takiej czynności, sąd może – po spełnieniu ustawowych przesłanek – upoważnić wierzyciela do wykonania jej na koszt dłużnika.

W praktyce może więc dojść do sytuacji, w której po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego właściciel będzie mógł doprowadzić do usunięcia określonego w orzeczeniu ogrodzenia, a kosztami prac zostanie obciążona strona zobowiązana.

Płot dokładnie na granicy działek to inna sytuacja

Nie każdy płot stojący pomiędzy nieruchomościami jest wyłączną własnością jednego sąsiada. Kodeks cywilny przewiduje szczególne zasady dotyczące urządzeń znajdujących się na granicy sąsiadujących gruntów.

Mury, płoty, miedze, rowy oraz inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących uważa się za służące do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów znajdujących się na granicy. Korzystający z takich urządzeń powinni wspólnie ponosić koszty ich utrzymania.

Dlatego przed wystąpieniem z żądaniem przesunięcia ogrodzenia trzeba ustalić, czy faktycznie przekracza ono granicę nieruchomości, czy też jest urządzeniem usytuowanym dokładnie na granicy gruntów.

Zasiedzenie pasa gruntu. 20 albo 30 lat może mieć znaczenie

Długotrwałe pozostawienie części nieruchomości we władaniu sąsiada może mieć poważne konsekwencje. Zgodnie z aktualnym art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie po 20 latach, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze. Jeżeli działał w złej wierze, termin wynosi 30 lat.

Możliwe jest również zasiedzenie części nieruchomości, np. pasa gruntu znajdującego się za ogrodzeniem. Sam fakt istnienia płotu przez 20 czy 30 lat nie przesądza jednak automatycznie o zasiedzeniu. Konieczne jest wykazanie posiadania samoistnego, czyli władania gruntem w sposób odpowiadający zachowaniu właściciela.

Nie należy także przyjmować, że każde pismo skierowane do sąsiada albo samo wykonanie pomiarów przez geodetę automatycznie przerywa bieg zasiedzenia. Zgodnie z art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia odpowiednio stosuje się przepisy o biegu przedawnienia.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że znaczenie ma działanie właściciela skierowane bezpośrednio przeciwko posiadaczowi i służące ochronie jego prawa. Klasycznym przykładem jest wniesienie przez właściciela odpowiedniego powództwa dotyczącego nieruchomości. Ocena, czy konkretna czynność przerywa bieg zasiedzenia, zależy jednak od jej charakteru i okoliczności sprawy.

Źródła:

• Główny Urząd Geodezji i Kartografii – informacje dotyczące prac geodezyjnych związanych m.in. ze wznowieniem znaków, wyznaczaniem punktów i ustalaniem przebiegu granic.
• Trójmiasto.pl