Sąsiad chce rozebrać dom przy granicy działki? Twoja zgoda może nie być potrzebna

Prawo budowlane wyraźnie rozdziela dwie kwestie: zgodę na samą rozbiórkę oraz możliwość wykorzystania sąsiedniej nieruchomości podczas wykonywania prac. Jak wynika z obowiązujących przepisów oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, sąsiad nie otrzymuje prawa weta wyłącznie dlatego, że rozbierany obiekt stoi przy granicy nieruchomości. O jego sytuacji decyduje przede wszystkim rzeczywisty zakres planowanych robót oraz to, czy ingerują one w jego własność.

Jak wskazuje również Forsal.pl, problem staje się szczególnie istotny w zwartej zabudowie, gdzie domy, oficyny, garaże lub budynki gospodarcze często stoją dokładnie w granicy albo mają wspólne elementy konstrukcyjne.

Rozbiórka budynku przy granicy bez zgody sąsiada

Podstawowa zasada wynika z art. 30b Prawa budowlanego. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć zgodę właściciela obiektu budowlanego, który ma zostać rozebrany. Ustawa nie ustanawia natomiast generalnego obowiązku uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Inwestor musi przedstawić również szkic usytuowania obiektu, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót, sposób zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, wymagane na podstawie innych ustaw dokumenty oraz – jeżeli jest to potrzebne – projekt rozbiórki.

Oznacza to, że samo położenie domu, garażu czy budynku gospodarczego przy granicy działki nie tworzy dla sąsiada prawa do zatrzymania inwestycji.

Zasadę tę potwierdza również Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, który wskazuje, że podstawowym dokumentem wymaganym przy pozwoleniu na rozbiórkę jest zgoda właściciela rozbieranego obiektu.

Wspólna ściana a rozbiórka budynku

Większe komplikacje pojawiają się wtedy, gdy dwa budynki są ze sobą bezpośrednio połączone. Mogą mieć wspólną ścianę, fragment konstrukcji dachowej, fundamenty albo inne elementy techniczne.

Także w takim przypadku nie można jednak przyjąć, że sąsiad automatycznie otrzymuje prawo weta.

Istotny jest rzeczywisty zakres prac. Jeżeli rozbierany jest wyłącznie obiekt należący do inwestora, roboty pozostają w granicach jego nieruchomości i nie ingerują w elementy stanowiące własność drugiej osoby, uzyskanie jej zgody zasadniczo nie jest warunkiem pozwolenia na rozbiórkę.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęto, że nawet położenie rozbieranego obiektu w granicy nieruchomości albo jego przyleganie do budynku stojącego na sąsiedniej działce nie przesądza o konieczności uzyskania zgody sąsiada.

W sprawie zakończonej wyrokiem NSA z 23 września 2021 r., sygn. akt II OSK 2932/19, analizowano właśnie sytuację dotyczącą obiektów połączonych wspólną ścianą. Znaczenie miało to, że projekt robót został przygotowany tak, aby zabezpieczenia można było wykonać po stronie inwestora i aby nie było konieczności wykonywania robót w sąsiednim obiekcie.

Sąsiad może zostać stroną postępowania

Brak prawa do wyrażenia zgody na rozbiórkę nie oznacza jednak, że właściciel sąsiedniej działki zawsze pozostaje poza postępowaniem administracyjnym.

Przy rozbiórce status strony ustala się według art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stroną może być więc osoba, której interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo która żąda działania organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Nie wystarczy przy tym samo przekonanie właściciela, że planowana inwestycja może być dla niego niekorzystna. Interes prawny musi wynikać z konkretnej normy prawa materialnego, przykładowo z przepisów chroniących własność.

Istotne rozróżnienie przedstawił NSA także w wyroku z 26 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 5/19. Sąd uznał, że pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, charakterystyczne dla postępowań dotyczących nowej zabudowy, nie może być mechanicznie przenoszone na rozbiórkę istniejącego budynku.

Rozbierany obiekt po zakończeniu robót przestaje bowiem istnieć, nie tworzy więc przyszłych ograniczeń dotyczących możliwości zabudowy sąsiednich nieruchomości.

Jednocześnie organy muszą badać kwestie bezpieczeństwa. Jeżeli istnieje ryzyko uszkodzenia sąsiedniego domu, naruszenia jego konstrukcji albo innego zagrożenia dla ludzi lub mienia, nie można tych okoliczności zignorować.

Pozwolenie na rozbiórkę nie daje prawa do wejścia na cudzą działkę

Czym innym jest jednak samo uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, a czym innym wejście na nieruchomość sąsiada.

Decyzja pozwalająca rozebrać budynek nie oznacza, że inwestor może swobodnie wkroczyć na cudzy grunt, ustawić tam rusztowanie, przeprowadzić sprzęt albo wykonać zabezpieczenia.

W praktyce właśnie ten problem może mieć największe znaczenie w przypadku budynków stojących dokładnie przy granicy.

Jeżeli przeprowadzenie robót wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu albo na teren sąsiedniej nieruchomości, zastosowanie ma art. 47 Prawa budowlanego.

Wejście na działkę sąsiada na podstawie art. 47 Prawa budowlanego

W pierwszej kolejności inwestor powinien porozumieć się z właścicielem nieruchomości. Strony powinny ustalić sposób, zakres i termin korzystania z działki, budynku lub lokalu, a także ewentualną rekompensatę.

Może chodzić między innymi o ustawienie rusztowania, wykonanie osłon, dostęp pracowników do ściany znajdującej się przy granicy lub przeprowadzenie innych niezbędnych czynności technicznych.

Odmowa właściciela nie zawsze jednak kończy sprawę.

Jeżeli strony nie uzgodnią warunków, inwestor może zwrócić się do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Organ ocenia wówczas, czy wejście na sąsiednią nieruchomość rzeczywiście jest niezbędne.

Jeżeli uzna wniosek za zasadny, wydaje decyzję określającą granice koniecznego korzystania z nieruchomości oraz warunki, na jakich może się ono odbywać.

Prawo budowlane przewiduje na wydanie takiego rozstrzygnięcia 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Nie jest to zatem prawo do dowolnego korzystania z cudzej posesji. Inwestor musi wykazać, że wejście jest konieczne do przeprowadzenia konkretnych robót, a decyzja powinna ograniczać ingerencję do niezbędnego zakresu.

Szkody podczas rozbiórki do naprawienia przez inwestora

Administracyjna możliwość wejścia na cudzy teren nie przenosi na właściciela działki ryzyka związanego z wykonywanymi pracami.

Zgodnie z art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego po zakończeniu robót inwestor ma obowiązek naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Odpowiedzialność ustalana jest według zasad przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

W praktyce oznacza to, że właściciel sąsiedniego domu może dochodzić naprawienia szkód, jeżeli podczas wykonywania rozbiórki zostanie przykładowo uszkodzona elewacja, ogrodzenie, nawierzchnia działki albo element konstrukcyjny jego budynku.

Budynek stojący w granicy zwykle wymaga pozwolenia na rozbiórkę

Samo położenie obiektu przy granicy ma znaczenie również dla rodzaju procedury administracyjnej.

Art. 31 Prawa budowlanego przewiduje, że pozwolenia na rozbiórkę nie wymaga, ale zgłoszenia wymaga m.in. rozbiórka budynku lub budowli o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli odległość obiektu od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa jego wysokości.

Budynek stojący dokładnie przy granicy tego warunku nie spełnia.

Jeżeli nie znajduje zastosowania jeden z ustawowych wyjątków, jego rozbiórka będzie więc wymagała decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

Prawo przewiduje jednocześnie kategorię obiektów, których likwidacja nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Dotyczy to przede wszystkim obiektów i urządzeń budowlanych, których budowa sama nie wymaga pozwolenia na budowę, o ile szczególne regulacje nie stanowią inaczej.

Organ może ponadto zażądać dodatkowych danych dotyczących obiektu lub prowadzenia prac, jeżeli jest to konieczne ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia.

Szczególne zasady rozbiórki zabytków

Inaczej przedstawia się sytuacja obiektów podlegających ochronie konserwatorskiej.

Zwykłych zasad dotyczących uproszczonej rozbiórki nie stosuje się do obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską.

W przypadku obiektu wpisanego do rejestru zabytków konieczne jest przeprowadzenie dodatkowej procedury wynikającej z przepisów dotyczących ochrony zabytków. Jeżeli natomiast budynek znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, postępowanie dotyczące jego rozbiórki również wymaga uwzględnienia stanowiska właściwych służb konserwatorskich.

Sama własność budynku nie daje więc w takich przypadkach właścicielowi pełnej swobody jego usunięcia.

Źródła

• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – procedury dotyczące pozwolenia na rozbiórkę i dokumentów wymaganych od inwestora.
• Forsal.pl – analiza dotycząca rozbiórki budynku przy granicy działki i korzystania z sąsiedniej nieruchomości podczas robót.