Koszty ciepła muszą być jasne dla lokatora

Osoby, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat.

Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie III Wydział Cywilny musiał rozstrzygnąć jednak spór pomiędzy lokatorami a spółdzielnią o wysokość naliczonych opłat za centralne ogrzewanie. Lokatorzy podważali bowiem wysokość naliczonych opłat.

Pozostawało poza sporem, że pozwanym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w zasobach powodowej Spółdzielni, a zatem że ciąży na nich obowiązek regulowania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tego mieszkania. Obowiązek ten wobec spółdzielni ma charakter solidarny. Istota sporu sprowadzała się do rozstrzygnięcia, czy oraz ewentualnie w jakiej wysokości pozwani zalegają z regulowaniem powyższych kosztów za okres objęty sporem. Sąd mając na uwadze treść zgromadzonych dowodów, zakres wniosków dowodowych stron oraz ich stanowiska w sprawie doszedł do przekonania, że roszczenie powoda – czyli spółdzielni nie zostało udowodnione.

W rozpatrywanym przypadku oczywistym było, że dla wykazania wysokości opłat obciążających pozwanych potrzebne jest przedstawienie takiego materiału, w tym takich dokumentów, które nie tylko obrazują sposób wyliczenia tych opłat, lecz także potwierdzają okoliczności stanowiące podstawę określenia opłat w danej wysokości i prawidłowość ich przyjęcia. Nie wystarczą zatem prywatne zapisy i obliczenia spółdzielni, potrzebne są natomiast rzeczywiste kalkulacje oparte na dokumentach stworzonych przez spółdzielnię oraz rozliczeniach z dostawcą ciepła.

Już ze sprzeciwu wobec pozwu wynikało, że pozwani nie kwestionują poszczególnych składników czynszu, a podważają prawidłowość rozliczenia kosztów za centralne ogrzewanie i obciążenie ich w tym zakresie dodatkowymi opłatami.

Zdaniem sądu nie sposób nie zgodzić się ze stanowiskiem pozwanych, że niezależnie od sposobu rozliczenia kosztów ciepła, winny one możliwie odpowiadać rzeczywistym kosztom poniesionym z tego tytułu, z tym zastrzeżeniem, że rozliczonych według kosztów dla danego budynku.

Zgodnie z art. 45 a ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne ( tj. Dz.U. z 2012r . poz. 1059) koszty zakupu ciepła dostarczanego do budynku są rozliczane w opłatach, których wysokość powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Sugestia strony powodowej, że opłaty ryczałtowe winny być ustalone w wysokości nieopłacanej dla użytkownika lokalu i przez to stymulować oszczędne rozwiązania zdaje się prowadzić do naruszenia powyższej zasady. Nie mniej jednak ustalenie, czy opłaty ryczałtowe zastosowane przez Spółdzielnię zostały przez nią ustalone prawidłowo nie było możliwe z uwagi na brak materiału dowodowego w tym zakresie. Sąd miał na uwadze, że w sprzeciwie pozwani zawnioskowali dowód z opinii biegłego z zakresu ciepłownictwa. Sąd dowód ten pominął, albowiem powód nie zaoferował dowodów w celu weryfikacji dokonanego przez niego rozliczenia i zasadności zastosowania stawki ryczałtowej oraz prawidłowości jej wyliczenia, co zwalniało stronę pozwaną z konieczności podjęcia obronnej inicjatywy dowodowej. Sąd powództwo oddalił w całości.

Oprac. T.J.