Nieruchomości: marże na najlepszych lokalach powyżej 30 proc.

Średnia marża brutto na sprzedaży giełdowych spółek mieszkaniowych przekroczyła na koniec września tego roku 19 proc. To nieco mniej niż w ciągu trzech kwartałów 2012 r., kiedy wyniosła ok. 21 proc. Wskaźnik ten pokazuje rentowność projektów oraz mieszkań wydanych nowym właścicielom po zakończeniu budowy i odliczeniu kosztów m.in. zakupu działki, projektu, materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa.

Choć średnia marża branży utrzymuje się w okolicy 20 proc., na niektórych projektach są one nawet dwukrotnie wyższe. Marże rzędu 26–29 proc. i wyższe na kilku inwestycjach zanotował m.in. Polnord. Ponad 39 proc. wyniosła marża Ronsona na jednym z projektów w Warszawie. Ale tak rentownych inwestycji jest niewiele.

Spółki w ostatnich kwartałach rozliczały wiele projektów o znacznie niższych marżach, sięgających kilkunastu czy kilku procent, a niektóre wręcz generowały straty. To efekt m.in. obniżek cen dużych lub mało atrakcyjnych mieszkań oraz kończenia projektów, które powstały na drogich, kupowanych w czasie hossy gruntach. Z tego ostatniego powodu ujemną marżę, sięgającą aż 27 proc., na inwestycji w Sopocie zanotował np. Polnord. Straty, choć znacznie mniejsze, przynosi mu też projekt w Łodzi. Firma deklaruje, że te projekty już zamyka i łącznie zostało w nich do sprzedania tylko ok. 30 lokali. Maciej Wewiórski z IDMSA, uważa, że nie tylko ta spółka, ale cała branża ma za sobą największe problemy związane z drogimi gruntami.

– Projekty budowane na takich działkach w wielu przypadkach już zostały rozliczone – ocenia analityk IDMSA.

To nie oznacza, że teraz marże będą wyłącznie rosły. Piotr Zybała z DI BRE spodziewa się, że w przyszłym roku utrzymają się one na poziomie tegorocznym. – W naszych prognozach zakładamy, że 2014 r. będzie okresem przekazywania i rozliczania w wynikach mieszkań, które znajdowały nabywców jeszcze w czasie silnej walki konkurencyjnej między deweloperami w 2012 r. i na początku 2013 r. – mówi analityk DI BRE. Jego zdaniem wzrost marż będzie można zobaczyć dopiero w roku 2015.

Zdaniem analityków wzrost cen mieszkań – a więc i szansa na poprawę marż – zostanie ograniczony np. przez program Mieszkanie dla Młodych. Szansę na podwyżki będą miały firmy budujące w miastach, gdzie udział lokali kwalifikujących się do programu będzie niewielki.

Podobnie perspektywy oceniają sami deweloperzy. Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego J.W. Construction, uważa, że w przyszłości marża uzyskiwana przez spółkę powinna rosnąć, jednak w największym stopniu będzie to dotyczyć projektów w atrakcyjnych lokalizacjach, które nie będą tworzone pod rządowy program.

– Podwyżki to jednostkowe przypadki. Na dodatek część deweloperów świadomie stawia na wzrost wolumenu sprzedaży i cen nie podnosi. Tak działa np. Robyg, jeden z największych krajowych deweloperów – dodaje Wewiórski.