Gmina nie może sama decydować o sprawach wspólnoty mieszkaniowej

Ustawa o własności lokali (dalej ustawa) przewiduje, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powstanie wspólnoty nie jest więc uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały. W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą więc wszyscy właścicieli jednej określonej nieruchomości, przy czym są to zarówno właściciele lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione, jeśli część lokali pozostała niewyodrębniona. Takie sformułowanie ustawowe oznacza, że również jednostki samorządu terytorialnego (w szczególności gminy) jako właściciele lokali wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku samorządów najczęściej do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi w sytuacji sprzedaży lokali komunalnych. W takim przypadku w momencie zbycia omawianej nieruchomości z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa, której członkiem zostaje gmina. W tym momencie jednostka samorządu terytorialnego traci prawo do wyłącznego i samodzielnego decydowania o jej losach.

W każdym budynku wspólnotowym oprócz lokali wyodrębnionych (czyli tych, których nie sprywatyzowała jeszcze gmina) i pomieszczeń do nich przynależnych (np. piwnice, garaże) istnieją jeszcze pomieszczenia stanowiące tzw. nieruchomość wspólną. Zaliczają się do nich części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi więc o klatki schodowe, strychy, urządzenia służące wszystkim właścicielom lokali, takie jak np. winda, instalacje wodno-kanalizacyjne, grzewcze, gazowe lub inne części nieruchomości – elewacja, dach itp. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi także grunt. Gmina i właściciele wyodrębnionych lokali są jej współużytkownikami.