Nowa hipoteka zagrożeniem dla właścicieli mieszkań

Szczegółowa i wręcz rewolucyjna nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), która weszła w życie 20 lutego br., stała się powodem wielu dyskusji nad rozwiązaniami przyjętymi przez ustawodawcę. Niestety nie prowadzono debaty dotyczącej hipoteki łącznej w odniesieniu do nabywców lokali, a więc klientów deweloperów.

Zabezpieczenie kredytu

W dotychczasowym stanie prawnym istniał jeden wyjątek od zasady powstawania ex lege hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach utworzonych wskutek podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Był on uregulowany w ust. 4 art. 76 u.k.w.h. Hipoteka łączna nie powstawała, co do zasady, w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. Reguła ta pomimo niejasnego brzmienia przepisu obejmowała nie tylko nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi, wydzielone z nieruchomości – matki, lecz także nieruchomości lokalowe. Innymi słowy, nabywca domu jednorodzinnego bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie musiał się w zasadzie obawiać się o to, czy zostaną one obciążone hipoteką ustanowioną na nieruchomości dewelopera finansowanej z zaciągniętego przez niego kredytu bankowego. Sytuacja nabywcy mogła skomplikować się jedynie wtedy, gdy bank – wierzyciel hipoteczny – zawarł z deweloperem umowę o podział hipoteki. Wówczas hipoteka ustanowiona przez dewelopera na zabezpieczenie spłaty kredytu bankowego obciążała nieruchomości powstałe po podziale nieruchomości dewelopera (również w przypadku wyodrębnienia lokalu) zgodnie z postanowieniami tej umowy. Bez względu na wskazaną niedogodność sytuacja klientów deweloperów dotychczas przedstawiała się stosunkowo korzystnie. Podział nieruchomości, na której realizowana była kredytowana przez bank inwestycja mieszkaniowa, nie skutkował powstaniem obciążenia hipotecznego na nieruchomościach powstałych w jego wyniku.