Cesja umowy deweloperskiej jest z 8-proc. VAT

Sprawa dotyczyła podatnika, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Zawiera z deweloperami umowy deweloperskie, wpłaca zaliczki, a następnie, po przeniesieniu własności lokali sprzedaje je z zyskiem. Zdarza się, że znajdzie klienta, zanim jeszcze sam stanie się właścicielem mieszkania. W takich przypadkach podpisuje cesję umowy deweloperskiej.

Spór dotyczył tego, jaka stawka VAT ma zastosowanie, gdy:

■ podatnik znajduje nowego nabywcę po zapłacie pełnej ceny za lokal, ale przed przekazaniem kluczy do mieszkania; w takiej sytuacji nowy nabywca (cesjonariusz) zwraca podatnikowi (cedentowi) cenę zapłaconą deweloperowi i dodaje kwotę odstępnego, przy czym na fakturze widnieje jedna kwota,

■ do cesji umowy deweloperskiej dochodzi jeszcze w trakcie budowy; wtedy cesjonariusz płaci cedentowi jedynie kwotę odstępnego, natomiast deweloper zwraca zaliczkę pierwotnemu nabywcy.

Podatnik uważał, że w obu tych przypadkach zastosowanie ma stawka 8 proc. VAT. Argumentował, że kluczowy jest ekonomiczny sens transakcji, a nie forma prawna umowy wynikająca z prawa cywilnego. Skoro celem obu umów – deweloperskiej oraz cesji praw i obowiązków z tej umowy – jest ten sam towar, czyli lokal mieszkalny, to do obu umów należy stosować te same zasady opodatkowania, czyli stawkę 8 proc. Nie ma znaczenia, czy cesja umowy deweloperskiej jest dokonywana łącznie z przeniesieniem posiadania lokalu – przekonywał.

Nie zgodził się z tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Uznał, że w obu przypadkach cesje będą z 23-proc. VAT. Dotyczą bowiem wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru (mieszkań), nawet jeśli efektem końcowym jest dostawa lokalu – uzasadnił organ. Stwierdził więc, że cesję należy uznać za odpłatną usługę.

WSA w Szczecinie uchylił tę interpretację. Orzekł, że umowa deweloperska oraz cesja uprawnień z tej umowy mają ten sam cel ekonomiczny, jakim jest dostawa lokalu mieszkalnego. W związku z tym cesja, mimo że prawnie nie stanowi i nie może stanowić sprzedaży nieruchomości, powinna być dla celów VAT traktowana tak samo, jak dostawa towaru (mieszkania). Sąd orzekł więc, że w obu przypadkach ma zastosowanie stawka 8 proc. VAT.

Wcześniej tak samo orzekły m.in.: WSA w Gdańsku (wyrok z 22 maja 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 348/18) oraz WSA w Bydgoszczy (z 23 lipca 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 314/19).

Zarówno te wyroki, jak i najnowszy są nieprawomocne. 

opinia

Istotny jest cel ekonomiczny

Marek Przybylski doradca podatkowy, menedżer w NGL

Słusznie zauważył WSA w Szczecinie, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja uprawnień z tej umowy zmierzają do tożsamego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokalu mieszkalnego. Jeśli więc umowa deweloperska dotyczy budynku lub lokalu mieszkalnego, to dostawa tego lokalu powinna być opodatkowana stawką 8 proc. VAT.

Inaczej można potraktować np. sprzedaż miejsc postojowych w garażu podziemnym posiadającym odrębną księgę wieczystą. W tym przypadku cesja powinna być opodatkowana według tej samej stawki co dostawa miejsca postojowego (23 proc. VAT).

Jak widać, w wojewódzkich sądach administracyjnych kształtuje się linia orzecznicza korzystna dla podatników. Jednak dopiero wyrok NSA zadecyduje o tym, czy ta linia się utrzyma.

orzecznictwo

Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20.