Czynsz z najmu podnosi wartość lokalu

Pierwszym etapem amortyzacji jest ustalenie wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym. Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 7 ustawy o CIT wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych oraz budynków i budowli wybudowanych na obcym gruncie ustala się, stosując odpowiednio ust. 3-5. W myśl art. 16g ust. 4 ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Do wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym przyjmuje się zatem wartość wydatków o charakterze ściśle inwestycyjnym (np. koszty prac projektowych, robót budowlanych, materiałów). Są to wydatki bezpośrednio związane z przedmiotową inwestycją, bowiem wpływają wprost na przystosowanie wynajmowanego lokalu na potrzeby prowadzonej działalności. Pozostaje jednak pytanie - co z pozostałymi wydatkami pośrednio warunkującymi prowadzenie tej inwestycji, tj. czynsz za najem, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne? Czy wydatki te zwiększają wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym i podlegają amortyzacji, czy może mogą być bezpośrednio zaliczane w ciężar kosztów uzyskania przychodu? Niestety, w interpretacjach dostępnych na stronach internetowych Ministerstwa Finansów organy podatkowe prezentują rozbieżne stanowiska w tej sprawie.