W czasie pandemii uproszczono niektóre procedury inwestycyjne. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: specustawa koronawirusowa) wprowadziła m.in. uproszczenie realizacji niektórych inwestycji oraz ograniczenie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Inwestycje związane z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19

Od 8 marca 2020 r. do 4 września 2020 r. obowiązywał art. 12 specustawy koronawirusowej, który przewidywał, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie miały zastosowania m.in. przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: prbud).

Przepis ten nie wprowadzał żadnych ograniczeń co do możliwości skorzystania z uproszczonej formy realizacji inwestycji przez podmioty prywatne. Na tle stosowania art. 12 specustawy koronawirusowej doszło do nieprawidłowości w postaci rozpoczęcia szeregu inwestycji budowlanych niezwiązanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. W konsekwencji wykreślono art. 12 specustawy koronawirusowej i powstała luka prawna dotycząca tego typu inwestycji.

Od 29 listopada 2020 r. obowiązuje art. 46c ust. 3-7 Ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi. Nowa regulacja ogranicza krąg podmiotów mogących skorzystać z uproszczonej procedury realizacji inwestycji związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 głównie do tych wykonujących działalność leczniczą. Wprowadza także wymóg uzyskania zgody wojewody na odstąpienie od stosowania m.in. przepisów prbud.

Pierwotnie brzmienie art. 12 specustawy koronawirusowej (obowiązujące do 31 marca 2020 r.) nie przewidywało żadnej procedury informacyjnej. Uchwalony 31 marca 2020 r. i obowiązujący do dziś art. 31d specustawy koronawirusowej porządkuje kwestię złożenia informacji o inwestycjach związanych z przeciwdziałaniem COVID-19, które nastąpiły przed wejściem w życie tego przepisu.

Zgodnie z nim, inwestor jest obowiązany do poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o prowadzeniu robót budowlanych oraz zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, które nastąpiły przed dniem 31 marca 2020 r. Ustawodawca nie określił jednak terminu na przekazanie stosownej informacji. W związku ze złożeniem informacji organ nie wydaje żadnej decyzji czy zaświadczenia.

Jednocześnie 31 marca 2021 r. zmieniono art. 12 specustawy koronawirusowej dodając do niego przepisy proceduralne. Prowadzenie robót budowlanych oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 wymagała niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej. W informacji należało określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia - w przypadku prowadzenia robót budowlanych oraz dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - w przypadku zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli prowadzenie robót budowlanych powodowało zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, organ administracji architektoniczno-budowlanej, w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu, niezwłocznie ustalał wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń ich prowadzenia.

Pozostałe inwestycje – zawiadomienie o zakończeniu budowy

W odniesieniu do inwestycji niezwiązanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem epidemii, wprowadzony od 18 kwietnia 2020 r. art. 31zy1 specustawy koronawirusowej zniósł częściowo obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Stanowi on, że w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie stosuje się przepisów art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prbud.

Zgodnie z przywołanymi przepisami prbud, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

  • na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczany do kategorii obiektów wymienionych w ustawie (są to m.in. obiekty sportu i rekreacji, budynki kultury, nauki i oświaty, budynki służby zdrowia, budynki mieszkalne wielorodzinne, hotele, budynki biurowe, budynki handlu, gastronomii i usług), z pewnymi wyjątkami;
  • przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Na mocy art. 31zy1 ust. 1 specustawy koronawirusowej w wyżej wymienionych sytuacjach nie jest obecnie wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W to miejsce wystarczy złożyć do organu nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Po dokonaniu zawiadomienia, organ ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeżeli tego nie uczyni, można legalnie rozpocząć użytkowanie obiektu. Jest to zatem milcząca zgoda. Istnieje również możliwość uzyskania zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu przed upływem terminu do jego złożenia. Zaświadczenie to również uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

W art. 31zy1 specustawy koronawirusowej nie wyłączono stosowania art. 57 prbud, stąd do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć pełną dokumentację określoną w tym przepisie

Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może nadal wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wówczas organ ma obowiązek go rozpatrzyć.

Pomimo wprowadzonych ułatwień, pozwolenie na użytkowanie należy uzyskać, gdy zachodzą okoliczności dotyczące samowoli budowlanych i realizacji robót budowlanych niezgodnie z pozwoleniem na budowę.

Piotr Jarzyński / Materiały prasowe

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy