900 zł za metr działki. W tych miastach ceny ziemi poszły najmocniej w górę

Rynek gruntów wszedł w okres, w którym równocześnie działają dwa czynniki sprzyjające podwyżkom: ograniczona liczba ofert oraz rosnące zainteresowanie kupujących. Z raportu „Nieruchomości gruntowe w Polsce”, przygotowanego przez Otodom i Hectares, wynika, że podaż gruntów spadła w skali roku o 13 proc., podczas gdy popyt zwiększył się o 7 proc. Jeszcze większa dysproporcja występuje w przypadku działek budowlanych. Liczba ofert w tym segmencie zmniejszyła się o 11 proc., natomiast zainteresowanie zakupem wzrosło aż o 21 proc.

To właśnie grunty z możliwością stosunkowo szybkiego rozpoczęcia procesu inwestycyjnego są obecnie szczególnie poszukiwane. Monika Myszka, doradczyni nieruchomości z Hectares, w wypowiedzi przytoczonej przez PropertyNews.pl zwróciła uwagę, że w części regionów wzrost cen przekracza 20 proc. rok do roku. Największą wartość zyskują nieruchomości o przejrzystym statusie planistycznym, w przypadku których inwestor może precyzyjniej ocenić możliwość i skalę przyszłej zabudowy.

Dane z rynku transakcyjnego również potwierdzają wzrostowy kierunek. Jak wynika z zestawienia dotyczącego pierwszego kwartału 2026 r., opublikowanego przez Bankier.pl, średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w Warszawie wzrosły w ciągu roku o 15 proc. Taką samą dynamikę zanotowano we Wrocławiu, a dwucyfrowe podwyżki pojawiły się również w Poznaniu i Lublinie.

Warszawa z ceną działek zbliżającą się do 900 zł za metr

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa. Według danych Otodom i Hectares cena ofertowa gruntu zbliża się tutaj do 900 zł za metr kwadratowy. Drugi jest Kraków, gdzie stawka wynosi około 600 zł za metr. Różnica jest więc ogromna nawet między dwiema największymi aglomeracjami, a w zestawieniu z pozostałymi miastami wojewódzkimi Warszawa tworzy właściwie osobną kategorię cenową.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zwraca uwagę, że oceny cen nowych mieszkań w stolicy nie można oddzielać od kosztu ziemi, na której powstają inwestycje. W Warszawie udział zakupu gruntu w kosztach projektu deweloperskiego może w skrajnych przypadkach sięgać nawet połowy jego wartości. W Krakowie ceny ofertowe działek pozostają o około 30 proc. niższe niż w stolicy. Jeszcze większy dystans dzieli Warszawę od kolejnych dużych ośrodków. Różnica między stolicą a Poznaniem przekracza 400 zł na każdym metrze kwadratowym gruntu.

Wysokie ceny są pochodną nie tylko wielkości popytu, ale również coraz trudniejszego dostępu do terenów nadających się pod nowe inwestycje. Problem jest widoczny między innymi na południu Warszawy, w tym na Mokotowie i w Wilanowie oraz w podwarszawskim Konstancinie-Jeziornie. Właściciele atrakcyjnych gruntów mają obecnie mniejszą motywację do obniżania oczekiwań cenowych, natomiast zainteresowani inwestorzy częściej podejmują decyzje w krótszym czasie. Na rynku z ograniczoną podażą oczekiwanie na dużą przecenę może bowiem oznaczać utratę działki.

Gdańsk i Kraków z największym wzrostem cen działek

Sama cena metra kwadratowego nie pokazuje całej sytuacji. Ważna jest również dynamika zmian. Średnia cena dla 16 miast wojewódzkich wzrosła do 372 zł za metr kwadratowy, czyli o 6,8 proc. rok do roku. Największy wzrost zanotował Gdańsk – o 24 proc. W Krakowie wzrost wyniósł 20 proc. rok do roku. Gdańsk, ze stawką około 484 zł za metr kwadratowy, znajduje się obecnie w grupie najdroższych rynków gruntów mieszkaniowych w kraju.

W dłuższym okresie mocno drożeją również rynki, które wcześniej miały zdecydowanie niższy próg wejścia. Z danych Otodom wynika, że w ciągu dwóch lat ceny gruntów w Białymstoku wzrosły o około 35 proc., a w Kielcach o około 34 proc. Oznacza to, że presja cenowa nie ogranicza się już do Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Popyt stopniowo przesuwa się także w stronę miast, w których za tę samą kwotę nadal można kupić większą nieruchomość.

Różnice w cenach działek sięgające kilkuset złotych za metr

Rozpiętość cen między poszczególnymi miastami pozostaje bardzo duża. Podczas gdy w Warszawie cena ofertowa zbliża się do 900 zł za metr kwadratowy, w Opolu wynosi średnio około 184 zł. W Olsztynie pozostaje poniżej poziomu 200 zł za metr. Oznacza to, że za budżet pozwalający w Warszawie na zakup stosunkowo niewielkiej parceli, w części kraju można nabyć grunt kilkukrotnie większy.

Przykładowo działka o powierzchni 1000 metrów kwadratowych przy stawce 900 zł za metr oznacza wartość około 900 tys. zł. Przy cenie 184 zł za metr analogiczna parcela kosztowałaby około 184 tys. zł. Różnica wynosi więc ponad 700 tys. zł jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu, wykonaniem przyłączy czy zagospodarowaniem nieruchomości.

Tak duże dysproporcje pokazują również ograniczenia wynikające z posługiwania się jedną średnią ceną dla całej Polski. O wartości gruntu decydują lokalizacja, skomunikowanie, dostęp do infrastruktury, kształt i powierzchnia parceli, uzbrojenie oraz – coraz częściej – jednoznaczna możliwość zabudowy. Nawet w obrębie tej samej aglomeracji ceny mogą różnić się wielokrotnie.

Plan ogólny gminy coraz ważniejszy dla wartości działki

Kolejnym czynnikiem wpływającym na rynek jest reforma systemu planowania przestrzennego. Nowym podstawowym dokumentem na poziomie gminy jest plan ogólny, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że potencjał konkretnej nieruchomości coraz silniej zależy od jej sytuacji planistycznej.

Konrad Romanowicz ze Skylight Group, cytowany przez PropertyNews.pl, wskazuje, że wysokie oczekiwania właścicieli gruntów są powiązane nie tylko z bieżącym popytem inwestycyjnym, lecz również z reformą planowania przestrzennego i wdrażaniem planów ogólnych. Podobne ryzyko wcześniej sygnalizowali analitycy PKO Banku Polskiego, wskazując, że ograniczenie podaży terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową po wejściu nowych dokumentów planistycznych może sprzyjać mocniejszym wzrostom cen gruntów w 2026 r.

Termin obowiązywania dotychczasowych studiów został przesunięty do 31 sierpnia 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że dzięki zmianie gminy uzyskały dodatkowy czas na przygotowanie planów ogólnych. Reforma ma znaczenie również dla decyzji o warunkach zabudowy. W gminie, w której plan ogólny nie wejdzie w życie, po 1 września 2026 r. możliwość wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy zostanie ograniczona zasadniczo do postępowań rozpoczętych wcześniej, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach.

Z tego powodu status planistyczny działki staje się jednym z podstawowych elementów wyceny. Grunt położony w atrakcyjnej lokalizacji, ale obciążony niepewnością dotyczącą przyszłej zabudowy, może być dla profesjonalnego inwestora mniej interesujący niż działka droższa, lecz dająca większą przewidywalność realizacji projektu.

Działki budowlane z jasnym statusem coraz cenniejsze

Rynek coraz mocniej premiuje grunty, które można wykorzystać bez wieloletniego oczekiwania na wyjaśnienie kwestii formalnych. To właśnie ograniczona liczba odpowiednio przygotowanych działek sprawia, że spadek podaży nie prowadzi do obniżek cen. W przypadku najbardziej atrakcyjnych lokalizacji mechanizm działa odwrotnie: mniejsza liczba ofert zwiększa pozycję negocjacyjną właścicieli.

Adam Parzusiński, CEO Hectares i autor raportu o rynku gruntów, ocenia, że segment działek budowlanych pozostanie jednym z głównych obszarów wzrostu. Szczególnie istotne jest połączenie wzrostu zainteresowania o 21 proc. ze spadkiem liczby ofert o 11 proc. Taka relacja popytu do podaży oznacza, że kupujący konkurują o coraz mniejszą pulę nieruchomości spełniających wymagania inwestycyjne.

Dla nabywcy sama cena metra nie może być więc jedynym kryterium. W 2026 r. równie istotne są miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub sytuacja związana z planem ogólnym, możliwość uzyskania warunków zabudowy, dostęp do drogi publicznej, mediów oraz ograniczenia środowiskowe i własnościowe. Działka oferowana taniej może ostatecznie okazać się znacznie droższą inwestycją, jeżeli jej wykorzystanie będzie wymagało długiego procesu administracyjnego albo nie będzie możliwe w zakładanym zakresie.

Źródła:

• PropertyNews.pl, materiał dotyczący raportu Otodom i Hectares „Nieruchomości gruntowe w Polsce”.
• Otodom, analizy rynku gruntów oraz raport przygotowany wspólnie z Hectares.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii, informacje dotyczące reformy planowania przestrzennego i planów ogólnych.
• Bankier.pl, zestawienie cen transakcyjnych działek budowlanych za I kwartał 2026 r.
• PKO Bank Polski, Centrum Analiz, analiza rynku gruntów i wpływu planów ogólnych.