Przepisy antylichwiarskie już obowiązują

czy umowy zawarte przed wejściem w życie ustawy są ważne?

Nie. Zacznijmy od tego, że rzeczywiście zgodnie z art. 1 tarczy 3.0 nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Przy czym dotyczy to określonych przypadków, wskazanych w nowo wprowadzonym art. 3871 k.c., a mianowicie gdy:

1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Jednak, co istotne, w sytuacji czytelnika – sankcja nieważności umów przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych znajduje zastosowanie jedynie do umów zawartych po dniu wejścia w życie tarczy 3.0. Jako że art. 3871 k.c. zaczął obowiązywać po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy, zatem ewentualną sankcją nieważności zostaną objęte wyłącznie umowy zawarte po 30 maja 2020 r. Natomiast do umów zawartych wcześniej – jak w opisanym przypadku – stosuje się przepisy dotychczasowe.

kiedy dopuszczalna jest licytacja lokalu mieszkalnego?

Co do zasady nie. Termin licytacji lokalu mieszkalnego, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Ten zaś jest uprawniony do złożenia ww. wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania. Tymczasem w omawianym przypadku wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi zaledwie 1/25 sumy oszacowania. Warto dodać, że prawo dopuszcza sytuację, że zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyrazi dłużnik, do którego należy nieruchomość. Może to również zrobić sąd na wniosek wierzyciela, jeśli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak jest możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. W obu sytuacjach wprowadzony wymóg wysokości 5 proc. egzekwowanej należności głównej nie znajduje zastosowania i wówczas możliwe byłoby żądanie wyznaczenia licytacji lokalu mieszkalnego dłużnika. Warto wskazać, że powyższe regulacje stosuje się również do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie tarczy 3.0, jeżeli przed tą datą nie został złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości.

czy możliwa jest licytacja w okresie epidemii?

Nie. Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. A więc będzie to co do zasady możliwe dopiero po upływie 90 dni od zakończenia obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii (oczywiście pod warunkiem, że wysokość egzekwowanej należności przekracza równowartość 1/20 części sumy oszacowania).

czy można ukarać za sam zapis o nadmiernych odsetkach?

Samo zawarcie z osobą fizyczną umowy pożyczki, w której wysokość odsetek od pożyczonych kwot dwukrotnie przekracza stopę ustawowych odsetek maksymalnych, nawet jeśli pożyczona kwota ma zostać przeznaczona na cele prywatne tej osoby (niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby), nie jest wprost penalizowane. Jednakże późniejsze żądanie od dłużnika zapłaty odsetek w powyższej wysokości podlega już odpowiedzialności karnej i jest zagrożone karą pozbawienia wolności od trzech miesięcy do lat pięciu.

czy sankcje karne dotyczą umów zawartych 30 maja?

Tak. Żądanie zapłaty odsetek w wysokości co najmniej dwukrotnie przekraczającej stopę ustawowych odsetek maksymalnych od kwoty wynikającej z umowy pożyczki udzielonej osobie fizycznej na jej cele prywatne (niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby) podlega karze pozbawienia wolności od trzech miesięcy do lat pięciu. Powyższa regulacja ma zastosowanie także do żądania zapłaty odsetek wynikających z tzw. starych umów, zawartych przed dniem wejścia w życie tarczy 3.0 pod warunkiem, że wysokość żądanych odsetek przekracza poziom dozwolony na 31 marca 2020 r.

Nie każdego rodzaju nieruchomość

• Ograniczenie wynikające z nowo wprowadzonego art. 3871 k.c. nie dotyczy przewłaszczenia każdego rodzaju nieruchomości. – Ustawodawca wskazuje w przepisie wyraźnie, że nieruchomość ma czynić zadość potrzebom mieszkaniowym osoby fizycznej, co oznacza, że istotnym jest faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości – mówi Michał Płusa z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy Sp.k. W praktyce przepis ten będzie dotyczył wyłącznie nieruchomości, w której osoba fizyczna rzeczywiście mieszka na co dzień. Sankcja nieważności natomiast nie będzie miała zastosowania np. w przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie lokalu mieszkalnego, w którym przewłaszczający nie mieszka na stałe, czy też działki letniskowej.

• Podobnie sankcja nieważności nie będzie miała zastosowanie wobec umów zawartych pomiędzy przedsiębiorcami. – Z literalnego brzmienia art. 3871 k.c. wynika bowiem, że przepis ten dotyczy zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości przez osobę fizyczną w celu zabezpieczenia tą umową roszczeń z tej umowy, a także – co ważne – „z innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby” – wyjaśnia Michał Płusa.

Podstawa prawna

• art. 1, art. 8, art. 63, art. 65 ust. 2, art. 76 ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r. poz. 875)

• art. 304 par. 2 i 3 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1950, ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 785)

• art. 3871 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145, ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 875)

• art. 9521 par. 2 i 5 ustawy z 7 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1460, ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 875)