Już niebawem będziemy pili piwo. I choć politycy próbują odsunąć w czasie ten moment, nadejdzie najpewniej w sierpniu tego roku. Wówczas zacznie z cała mocą obowiązywać reforma planistyczna.
Wtedy to wygasną studia kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, zacznie obowiązywać zasada, że WZ-tki wydaje się tylko gdy w planie ogólnym gminy na danym terenie wyznaczono tzw. obszar uzupełnienia zabudowy. Tam gdzie nie ma planu ogólnego lub nie uchwalono wcześniej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nastąpi paraliż inwestycyjny.
„Rozlewanie się miast” to tylko wymówka
Dla mnie reforma planistyczna jest dowodem na zwycięstwo lobby samorządowców. Bez znaczenia, która opcja polityczna rządzi krajem, reforma trzyma się mocno. Przyświeca jej idea walki z „rozlewaniem się miast”. O co chodzi? Otóż realizacja podstawowego celu każdego miasta czyli zabudowy, przede wszystkim mieszkaniowej, generuje skutki uboczne. Włodarze muszą zapewnić wykonanie dróg dojazdowych, infrastruktury, mediów, a także usług publicznych: szkół, żłobków, przedszkoli. A to kosztuje. Więc ukuto pojęcie „rozlewania się miast”, które stanowi dobrą wymówkę aby nie robić wszystkiego tego, czego wymaga rozwój społeczny. By nie trzeba było realizować dróg, infrastruktury, szkół, przedszkoli, publicznych szpitali, przychodni, domów kultury, teatrów...
Tak więc w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajdziemy przepis, zgodnie z którym w strefach planistycznych planów ogólnych, suma chłonności terenów niezabudowanych w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70 proc. oraz większa niż 130 proc. wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.
Co to oznacza? To oznacza tragedię mieszkańców Zielonego Ursynowa, mieszkańców małych gmin, w szczególności wiejskich, polegającą na ustawowym ograniczeniu możliwości wyznaczania terenów mieszkaniowych zgodnie z potrzebami danej gminy. Takie centralne sterowanie rodem z czasów socrealizmu.
Działanie wbrew zapisom Konstytucji RP
Dlaczego jestem zły, dlaczego krytykuję? Bo zgodnie z art. 75 Konstytucji, której treść rządzący powinni znać, „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Czy 130-proc. limit terenów przeznaczonych pod mieszkalnictwo jest taką polityką? Czy ograniczenie możliwości wydawania WZ-tek tylko do terenów uzupełnienia zabudowy, nawet gdy plan ogólny przewiduje możliwość realizacji funkcji mieszkaniowej, wypełnia zasadę sprzyjania zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli? Niech każdy odpowie sobie sam.
Siła lobby samorządowego widoczna jest nie tylko na poziomie centralnym. Ich potęgę widać również na płaszczyźnie legislacji lokalnej. Wyposażeni we władztwo planistyczne bardzo często – choć nie zawsze – uchwalają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie po to aby realizować cele publiczne lub wyrażone w art. 75 Konstytucji, lecz by blokować, rezerwować, wywłaszczać bez odszkodowania. Pozornie bez żadnych konsekwencji. By nie być gołosłownym – ostatnio można było przeczytać o szoku w jednej z warszawskich dzielnic, gdzie sąd administracyjny stwierdził nieważność tzw. mikro-planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla kilku działek przeznaczonych w poprzednim planie na funkcje mieszkaniowe. Nieważny plan, uchwalony na wniosek dzielnicy, przewidywał na tym terenie możliwość realizacji dowolnego celu publicznego, ale nie po to by ten cel realizować, lecz aby zablokować możliwość budowy osiedla mieszkaniowego. Medialne stygmatyzowanie sędziów sądu administracyjnego, mających odwagę negatywnie ocenić politykę planistyczną, której celem jest wyłącznie wywłaszczanie planistyczne, dowodzi siły lobby samorządowego. Ale to nie jedyny przykład. Spójrzmy na trasę Olszynki Grochowskiej – miejscowe plany przewidują realizację czegoś, co na pewno nie powstanie. Plany blokują właścicieli i użytkowników wieczystych w możliwości zabudowy nie tylko na cele mieszkaniowe. Blokują tereny na jakiekolwiek cele. I co z tego, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest obowiązek aktualizacji miejscowych planów, skoro nie ma żadnej sankcji za niewypełnienie go, a obywatel nie ma instrumentów aby się tego domagać .
Elastyczność ułatwia walkę z kryzysem mieszkaniowym
By oddać uczciwość obecnie rządzącym – to nie jest tylko problem Warszawy. To zaszłości pozostawione przez poprzedników, którzy podejmowali decyzje i odeszli. A my zostaliśmy z problemem złych planów, drogich mieszkań, braku działek inwestycyjnych. Nie tylko w Warszawie – takie przykłady znajdziemy w wielu innych aglomeracjach. Bo to problem polityki mieszkaniowej jako takiej, a w zasadzie braku polityki mieszkaniowej nakierowanej na dynamiczny rozwój miast, tworzenie nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, dopuszczenie możliwości zabudowy tam, gdzie gmina nie wykonała swojego obowiązku sporządzenia miejscowego planu.
Czasem to problem braku wizji planistycznej rozwoju miasta, polityki kontrolowanego rozlewania się miasta, to problem sankcjonowania zastanej rzeczywistości bez wizji rozwoju w przyszłości, bez świadomości zmian demograficznych oraz potrzeb społecznych. To problem braku elastyczności planowania przestrzennego, masowego utrzymywania funkcji biurowych czy przemysłowych w miastach, nikomu niepotrzebnych wobec zmian rynkowych. Brak polityki na poziomie lokalnym skutkuje degradacją miast. Przykładem niech będzie 8 lat procedowania miejscowego planu dla terenów po dawnym ZPC URSUS. Dzięki determinacji władz Warszawy uchwalenie tego planu spowodowało powstanie świetnie funkcjonujących terenów mieszkaniowych. W rozwiniętych urbanistycznie krajach Europy kluczem do stawienia czoła kryzysowi mieszkaniowemu jest uelastycznianie funkcji i zwiększanie intensywności zabudowy w dzielnicach centralnych – to są realne działania zapobiegające rozlewaniu się miast.
W Polsce brakuje polityki prospołecznej, pro-mieszkaniowej, realizującej cele opisane w art. 75 Konstytucji.
Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości, inwestycji budowlanych i planowania przestrzennego. Wiceprzewodniczący Komisji ds. Prac Parlamentarnych Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu