Mimo wypowiedzenia umowy najmu jej warunki obowiązują

Sygn. akt IX Ca 842/14

WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W OLSZTYNIE

z 8 stycznia 2015 r.

STAN FAKTYCZNY

R.Z. 1 maja 2012 r. zawarł ze spółką jawną umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony. Lokal miał być wykorzystywany na prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z umową spółka miała opłacać 5 tys. zł czynszu do 10. dnia każdego miesiąca, z góry, bez dodatkowego wezwania. Spółka 26 lipca 2012 r. wypowiedziała umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, który upłynął 31 października 2012 r. Pomimo tego nadal prowadziła działalność w lokalu do 26 stycznia 2013 r., kiedy go wydała. O faktycznym przedłużeniu umowy świadczyło uiszczenie czynszu za listopad 2012 r. Od grudnia 2012 r. do stycznia 2013 r. R.Z. nie mógł korzystać z lokalu. R.Z. wniósł o zasądzenie od spółki 10 tys. zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Sąd Rejonowy w Szczytnie zasądził dochodzoną przez R.Z. kwotę. Spółka wniosła apelację. Sąd Okręgowy w Olsztynie ją oddalił.

UZASADNIENIE

Przede wszystkim należało ustalić, czy doszło do przedłużenia umowy najmu, czy też strony po upływie terminu wypowiedzenia umowy z 3 kwietnia 2012 r. nawiązały nową umowę, na mocy której spółka była uprawniona do zajmowania lokalu w listopadzie 2012 r. Aby można było mówić o milczącym przedłużeniu umowy najmu, spełnione muszą zostać następujące przesłanki: upływ terminu wypowiedzenia dotychczasowej umowy, używanie rzeczy przez najemcę pomimo upływu tego terminu, zgoda wynajmującego na takie zachowania najemcy, a także wątpliwości co do charakteru czynności podjętych przez strony. Termin wypowiedzenia umowy najmu upłynął 31 października 2012 r. W listopadzie spółka nadal zajmowała lokal, prowadząc w nim działalność gospodarczą. R.Z. wyraził zgodę na takie zachowanie. W sprawie nastąpiło więc milczące przedłużenie umowy. Przedłużenie umowy zawartej na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.; dalej: k.c.) nie jest zmianą kontraktu. Niejako niweczy jedynie skutki złożonego wcześniej wypowiedzenia. Pomimo jej wymówienia trwa ona nadal w niezmienionej treści. W umowie z 1 maja 2012 r. brak jest klauzuli, która wyłączałaby zastosowanie art. 674 k.c. Wskutek przedłużenia umowy najmu na mocy art. 674 k.c. umowa zatem obowiązywała w całej rozciągłości. Spółka chcąc ją rozwiązać, musiałaby dokonać ponownego wypowiedzenia, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu przewidzianego w umowie. Powód nie miał więc obowiązku odbioru lokalu 21 grudnia 2012 r., gdyż strony łączyła w tym czasie ważna umowa.