Nie każda dzierżawa nieruchomości wyklucza sprzedaż bez VAT

Chodziło o podatniczkę, która kupiła wspólnie z mężem działkę. Był to ich majątek prywatny. Działka była zabudowana budynkiem warsztatowym, a w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę usługową. Małżonkowie postanowili ją sprzedać. Na wywieszone przez nich ogłoszenie odpowiedziała firma, z którą podpisali przedwstępną umowę sprzedaży. Umowa była warunkowa, zgodnie z nią małżonkowie mieli wydzierżawić firmie działkę za 100 zł miesięcznie i dać upoważnienie do wystąpienia o warunki zabudowy. Do umowy przenoszącej własność miało dojść pod warunkiem uzyskania wszystkich pozwoleń, które umożliwią nowemu nabywcy wykorzystanie działki zgodnie z założonym przez niego celem.

Pytanie sprowadzało się do tego, czy sprzedaż działki po tej dzierżawie będzie objęta VAT. Małżonkowie uważali, że podatku nie będzie, bo wprawdzie oboje prowadzą działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, ale wyraźnie oddzielili zakup nieruchomości od swoich biznesów.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jednak, że do sprzedaży dojdzie w ramach działalności gospodarczej. Stwierdził, że przesądza o tym dzierżawa, która świadczy, że małżonkowie wykorzystują grunt w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Małżonkowie wygrali w sądach obu instancji. WSA w Szczecinie zwrócił uwagę, że celem dzierżawy nie był zarobek, ale sfinalizowanie sprzedaży. Nie można więc twierdzić, że wydzierżawienie nieruchomości było równoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W skardze kasacyjnej fiskus tłumaczył, że za uznaniem sprzedaży za działalność gospodarczą przemawia nie tylko dzierżawa, ale i podejmowanie działań na rzecz uzyskania warunków zabudowy. Wprawdzie podatnicy działali za pośrednictwem firmy, która miała nabyć nieruchomość, ale rezultat jest taki, jakby sami starali się o warunki zabudowy.

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził jednak, że rację mają podatnicy.

– Upewnienie się, że działka może być przeznaczona na cel, jaki założył sobie nabywca, nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej przez zbywcę – wyjaśniła sędzia Bożena Dziełak. Dodała, że w tej sprawie sprzedaż została de facto uzależniona od uzyskania pozwoleń i występował o nie sam nabywca, a nie sprzedający.

Sędzia wyjaśniła, że nie każda dzierżawa może być traktowana jak działalność gospodarcza. – Tu wydzierżawienie nieruchomości przed sprzedażą wynikało z umowy przedwstępnej i miało umożliwić jedynie sfinalizowanie transakcji – tłumaczyła sędzia.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 21 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 1909/17.