Inwestor musi być przewidujący

TEZA

Deweloper, działający jako profesjonalista, mógł i powinien był przewidzieć, że podjęte przez niego dalsze działania inwestycyjne mogą spowodować pojawienie się dodatkowych obowiązków, w tym konieczność spełnienia nowych warunków kredytowych, a w konsekwencji opóźnienie całej inwestycji.

STAN FAKTYCZNY

Powódka G.D. zawarła z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu. Strony zobowiązały się wzajemnie do zawarcia umowy przyrzeczonej, której przedmiotem miało być ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż nieruchomości, najpóźniej do 30 czerwca 2013 r.

Jednocześnie ustalono, że w przypadku zwłoki którejkolwiek ze stron w zawarciu umowy przyrzeczonej naliczona będzie kara umowna w określonej wysokości. Do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło dopiero 21 października 2013 r.

Powódka spełniła swoje świadczenie w terminie i była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wezwała dewelopera do dobrowolnej zapłaty kary umownej.

Ten odmówił, uzasadniając swoje stanowisko brakiem winy w niedotrzymaniu terminu spełnienia świadczenia. Wskazywał na problemy związane z finansowaniem i budową kolejnych etapów inwestycji, co skutkowało wstrzymaniem procesu zawierania umów przyrzeczonych.

Miał zapewnione finansowanie I etapu inwestycji, jednakże przystępując do II etapu musiał pozyskać zewnętrzne źródła finansowania. Warunkiem uruchomienia kredytu była bezwzględna spłata zobowiązań, w związku z czym strona pozwana musiała dokonać podziału działki. G.D. wniosła o zasądzenie kwoty 10,5 tys. zł tytułem kary umownej.

UZASADNIENIE

Sąd nie uwzględnił zarzutu, że opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej nastąpiło z przyczyn przez nią niezawinionych. Umowa przewidywała odpowiedzialność za każdy rodzaj winy strony pozwanej – zarówno za winę umyślną, jak nieumyślną, wśród której mieści się zarówno niedbalstwo, jak i lekkomyślność.

Strona pozwana jest profesjonalistą, zawodowo trudniącym się świadczeniem usług deweloperskich. Nabyte w toku wieloletniej działalności wiedza i doświadczenie pozwalały jej na dokonanie rzetelnej oceny, czy możliwe jest zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie zaproponowanym przez nią samą.

Strona powodowa upatrywała przeszkody w terminowym wykonaniu zobowiązania w zmianie warunków kredytowania inwestycji przez bank. Nie jest to jednak okoliczność, za którą dłużnik nie odpowiada, w rozumieniu art. 471 kodeksu cywilnego.

Strona pozwana wskazywała, że podczas trwania realizacji inwestycji zmianie uległy warunki kredytowania. Jednakże z zeznań świadków wynika, że problemy te związane były z finansowaniem i budową kolejnych etapów inwestycji, co wstrzymywało proces zawierania umów.

Firma, przystępując do inwestycji, nie miała zapewnionego finansowania II etapu inwestycji, a w toku działań nie spełniała warunków uruchomienia kredytu. Zmuszona została do przeprowadzenia podziału działek, co przedłużyło terminy. Trudno uznać, że prawidłowo zabezpieczyła finansowanie inwestycji. Sąd uznał, że zmiana warunków kredytowania nastąpiła z przyczyn leżących po stronie pozwanej.

Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z 26 lutego 2015 r., sygn. akt I C 2157/14

KOMENTARZ EKSPERTA

Brak konsultacji z klientem

Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego kary umownej za zwłokę dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej jest skuteczne i rodzi po stronie dewelopera obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania w umówionym terminie. To na deweloperze spoczywa wówczas ciężar udowodnienia, że umowa przyrzeczona nie została zawarta w terminie z powodu okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków w wyroku z 12 lutego 2015 r. uznał za zasadne powództwo o zasądzenie kary umownej w związku z faktem, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego nastąpiło ze znacznym przekroczeniem terminu wskazanego w umowie przedwstępnej. W wyroku sąd wskazał, że zmiana warunków finansowania inwestycji nie jest okolicznością, która wyłączałaby odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu, wobec czego jest on zobowiązany do naprawienia powstałej szkody. Sąd argumentował, że pozwany jako profesjonalista powinien rzetelnie ocenić, czy zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej jest wykonalne. Sąd uznał za sprzeczne z dobrymi obyczajami niekonsultowane indywidualnie z powódką zawarte w umowie przedwstępnej oświadczenie, na mocy którego strony uznają za ostateczne rozliczenia z niej wynikające i nie będą wnosić z tego tytułu żadnych roszczeń. Zmuszanie kupującego lokal mieszkalny do rezygnacji z roszczeń rażąco narusza jego interesy majątkowe i stanowi niedozwoloną klauzulę umowną.