Koniec z chaotyczną zabudową

Dokument w 607 artykułach kompleksowo – w ocenie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa – reguluje proces inwestycyjny: począwszy od etapu planowania przestrzenni, poprzez uzyskiwanie zgód na budowę, po realizację inwestycji.

Koniec wuzetki

Przeciwdziałać wszechobecnemu dziś rozlewaniu się zabudowy służyć ma likwidacja decyzji o warunkach zabudowy i wprowadzenie generalnej zasady, że wznosić obiekty będzie można na terenach do tego dostosowanych (przeznaczonych pod budownictwo w planie miejscowym czy w studium).

Jak wyglądają szczegóły? Projekt kodeksu wprowadza m.in. konieczność podziału w studium obszaru gminy na trzy obszary:

– zurbanizowany,

– nowej urbanizacji (dla nowych terenów inwestycyjnych), na których będzie możliwa realizacja zabudowy mieszkaniowej, usługowej i produkcyjnej,

– pozostałe tereny (z ograniczoną możliwością zabudowy).

Obligatoryjnym elementem każdego studium ma być także plan jego wykonania zawierający informacje o kolejności uchwalania planów miejscowych dla poszczególnych obszarów oraz o skutkach finansowych.

Co do zasady budować będzie można na obszarach zurbanizowanych. Inwestycje na takich terenach będą możliwe, gdy będzie dla nich uchwalony plan, a w razie jego braku – po pozytywnej ocenie dopuszczalności inwestycji, która zastąpi obecną decyzję o warunkach zabudowy.

Jak zaznacza adwokat Maciej Górski, postępowanie w przypadku braku planu będzie podobne do aktualnego postępowania o wydanie WZ, przy czym rola studium zostanie znacznie wzmocniona.

– Realizacja inwestycji będzie możliwa zgodnie z funkcją i wskaźnikami określonymi przez studium (co do m.in. powierzchni zabudowy czy minimalnej lub maksymalnej wysokość obiektu), a ponadto teren inwestycji będzie musiał bezpośrednio graniczyć z co najmniej jedną zabudowaną działką gruntu dostępną z tej samej drogi publicznej. Pozwala to na postawienie tezy, że – co do zasady – uniemożliwiona będzie już realizacja inwestycji w szczerym polu – podkreśla mecenas Górski.

Ustalenie parametrów inwestycji na terenie bez planu następować ma też w sposób zapewniający wkomponowanie jej w najbliższe sąsiedztwo w obszarze analizowanym (wynoszącym 200 m).

– Pozwoli to także na uniknięcie sytuacji, gdy na podstawie decyzji WZ w sąsiedztwie domów jednorodzinnych powstawał budynek wielorodzinny – zauważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, wspólnik w kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Problem z odszkodowaniami

WZ-tki i wydane na ich podstawie pozwolenia na budowę nie znikną jednak od razu.

„Decyzje te nie stracą automatycznie mocy po wejściu kodeksu w życie lecz będą obowiązywały kilka lat. Okres ten zostanie określony w przepisach ustawy wprowadzającej Kodeks, która zostanie zaprezentowana odrębnie i poddana szerokim konsultacjom publicznym” – informuje wydział prasowy resortu infrastruktury.

Co istotne, zmienić się mają zasady wypłacania odszkodowań w przypadku uchwalenia planów miejscowych. I tak w przypadku obszarów wcześniej nieobjętych ich ustaleniami, roszczenie o odszkodowanie ma przysługiwać jedynie w przypadku, gdy w planie przewidziano wygaśnięcie zgód inwestycyjnych (odpowiednik dzisiejszych pozwoleń na budowę). W ocenie mec. Górskiego, przyjmując takie założenia trudno uznać, że odszkodowania będą ekwiwalentne.

– Zasadne byłoby, aby przesłanką odszkodowania było uzyskanie postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji (odpowiednik decyzji WZ). Tym bardziej, że plan miejscowy może wejść w życie po uzyskaniu postanowienia, a przed zgodą inwestycyjną, do której wydania niezbędne jest przygotowanie projektu budowlanego. A koszt tego ostatniego potrafi być liczony w milionach złotych – zauważa Górski.

– W przypadku natomiast zmiany planu odszkodowanie ma przysługiwać jedynie, gdy plan przewiduje całkowity zakaz zabudowy. W związku z tym bez odszkodowania mogą pozostać właściciele nieruchomości, których wartość drastycznie spadnie, np. w wyniku zmiany funkcji z zabudowy wielorodzinnej na jednorodzinną – dodaje.

Specjalne traktowanie mieszkania plus

Stwierdzenie nieważności planu miejscowego będzie też możliwe jedynie w ciągu 2 lat od dnia, w którym wszedł w życie.

– Zdecydowanie popieram to rozwiązanie. Często uchwały w sprawie planów eliminowane są z obrotu prawnego nawet po kilku latach od ich wejścia w życie. Dodatkowo sprzyja temu zmieniające się orzecznictwo sądów administracyjnych, choćby co do istotności naruszeń procedury planistycznej dających podstawę do ich unieważnienia – mówi mec. Grabowska-Toś.

I dodaje, że ścieżka ta wykorzystywana jest przez inwestorów jako ostatnie narzędzie do zmiany przeznaczenia gruntu i realizacji na nim inwestycji, której nigdy nie mogliby zrealizować właśnie ze względu na zapisy planu. Stwierdzenie nieważności planu otwiera bowiem drogę do uzyskania decyzji WZ, a stąd już prosta droga do otrzymania pozwolenia na budowę.

Nowy kodeks budowlany tworzy też specjalny tryb postępowania w stosunku do inwestycji powstających w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus” oraz Narodowego Programu Mieszkaniowego.

– Państwo wprowadza zatem oddzielne przepisy dla publicznych inwestycji mieszkaniowych, a inne dla inwestycji prywatnych. Tworzy dla siebie inne zasady gry. Tym samym przyznaje wprost, że z tymi ogólnymi nie będzie sobie w stanie poradzić. To duża porażka – komentuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Projekt przesłany do konsultacji społecznych