Wysoka cena za zaufanie urzędnikom

O pożałowania godnych skutkach takich regulacji przekonała się łódzka firma Pak-Service. Choć jej właściciele działali zgodnie z prawem, stoi przed nimi realne ryzyko, że będą zmuszeni rozebrać budynek wart kilka mionów złotych. Przez błąd urzędnika.

W 2008 roku firma uzyskała pozwolenie na budowę obiektu magazynowo-usługowego. Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie funkcjonował w nim magazyn opakowań.

– – opowiada Ewelina Konopka-Jóźwiak, właścicielka Pak-Service.

Pozwolenie na budowę zaskarżyli sąsiedzi, wskazując, że obiekt posadowiony został niezgodnie z planem miejscowym. Ten dla spornej działki dopuszczał bowiem zabudowę mieszkaniową i usługi, przy czym te związane miały być z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców i stanowić funkcję uzupełniającą. Koniec końców Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że starostwo, wydając decyzję o pozwoleniu na budowę, popełniło błąd: nie oceniło bowiem zgodności projektu z ustaleniami planu. Gdyby bowiem to zrobiło, musiałoby odmówić pozwolenia. NSA uznał więc, że w sprawie dopuszczono się rażącego naruszenia prawa, które – zgodnie z art. 156 par. 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego – musi się skończyć stwierdzeniem nieważności decyzji.

Utrata pozwolenia na budowę pociągnęła za sobą nieważność pozwolenia na użytkowanie i wszczęcie postępowania naprawczego w celu doprowadzenia budynku do zgodności z prawem.

– – wskazuje Konopka.

Nie wyburzać

Ale właścicielka obawia się, że to nie koniec potyczek z urzędami.

– – opowiada.

I pyta, czy organ nadzoru, prowadząc postępowanie naprawcze, może nie badać możliwości doprowadzenia funkcji budynku do zgodności z prawem? I tylko nakazać rozbiórkę?

– – wskazuje radca prawny Wojciech Jacyno z kancelarii Profesor Wierzbowski i Partnerzy, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.

– – mówi.

Zastrzega jednak, że postępowanie naprawcze może się skończyć obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, o czym mówi art. 51 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).

– – uważa mec. Jacyno.

Jak wyjaśnia, skoro inwestor miał pozwolenie na budowę, to nawet jeśli zostało ono później unieważnione, nie można uznać, że budowa prowadzona była w warunkach samowoli.

– – uważa prawnik.

Zgodnie z wnioskiem

Podobnego zdania jest mec. Andrzej Michałowski, adwokat z kancelarii Michałowski Stefański.

– – podkreśla.

W jego ocenie nadzór budowlany powinien więc nałożyć w pierwszej kolejności obowiązek dodatkowych robót budowlanych, których wykonanie doprowadzi do stanu zgodnego z planem zagospodarowania.

– – przekonuje mec. Michałowski.

Jego zdaniem budynek trzeba więc po prostu przerobić na usługi związane z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców, tak by był zgodny z planem.

– – twierdzi adwokat.

Dr Andrzej Jakubiec, adwokat, partner w kancelarii Janeta Jakubiec Węgierski, widzi jeszcze inne wyjście.

– – podpowiada.

On również uważa, że nie ma tu mowy o samowoli budowlanej, skoro pozwolenie zostało wydane zgodnie z przepisami proceduralnymi.

– – uważa mec. Jakubiec.

Płacz i płać

Doprowadzenie do zgodności obiektu z prawem to jednak niejedyny problem Pak-Service. Przedsiębiorca od budynku, którego nie może użytkować, odprowadza bowiem wciąż podatek – 45 tys. zł rocznie. Powód? Niejednoznaczne przepisy.

– – wyjaśnia Michał Wilk, doradca podatkowy w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice w Katowicach.

Pytanie jednak, czy do opodatkowania budynku nieposiadającego pozwolenia na użytkowanie będzie mieć zastosowanie podwyższona stawka, jak od budynku związanego z prowadzeniem działalności.

– – tłumaczy Wilk.

Czy cofnięcie pozwolenia na użytkowanie stanowi względy techniczne, o których mowa powyżej?

– – zaznacza ekspert.