Deweloperzy mają problem ze statusem kupującego

Maciej Król, radca prawny, manager w Olesiński & Wspólnicy

Laura Brajer, associate w Olesiński & Wspólnicy

Obowiązująca od 1 lipca nowa ustawa deweloperska (czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) wprowadziła wiele zmian w procesie sprzedaży lokali i domów jednorodzinnych powstałych w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, które znacząco poprawiają pozycję nabywców. Jednocześnie wprowadziła przy tym drobną zmianę w definicji samego nabywcy, przez co znacząco zawęziła swój zakres podmiotowy - wyłączając z ustawowej ochrony wszystkich przedsiębiorców, którzy kupują od dewelopera lokal bądź dom jednorodzinny w celu związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. [ramka]

Jak zmieniła się definicja i zasięg parasola ochronnego

Dotychczasowa ustawa deweloperska (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; dalej: stara ustawa) za nabywcę uznawała „osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona była do przeniesienia na nią prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego, oraz zobowiązywała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Zatem obowiązki z ustawy musiały być przez dewelopera spełnione niezależnie od tego, czy zawierał umowę z osobą prywatną, czy z przedsiębiorcą. Jedynym wyjątkiem była sytuacja, w której lokal bądź dom jednorodzinny nabywany był przez osobę prawną (np. spółkę akcyjną) bądź jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której przepisy przyznają zdolność prawną (m.in. spółka komandytowa, spółka jawna).