Nabywca może się wycofać z zakupu nieruchomości od gminy, gdy został wprowadzony w błąd

Kupiłem od gminy nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej. Zapewniano mnie, że ma ona dostęp do drogi publicznej. Okazało się jednak, że starosta odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy właśnie z powodu braku dostępu. Czy w tej sytuacji mogę unieważnić transakcję i odzyskać pieniądze?

Uchylenie się od skutków umowy zakupu nieruchomości
Zwrot nieruchomości jest dopuszczalny
Ważne dla przedsiębiorcy

W przedstawionej sytuacji należy złożyć do gminy pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli. Jednym z podstawowych warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Tak stanowi art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 4 października 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 230/17) wskazał, że dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy. Jego brak może stanowić poważny problem dla inwestora. Nieruchomość może być po prostu dla niego bezużyteczna.

Uchylenie się od skutków umowy zakupu nieruchomości

W takiej sytuacji przedsiębiorca powinien rozważyć uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) o błędzie. Zgodnie z art. 84 tej ustawy jest to możliwe, jeżeli błąd dotyczył treści czynności prawnej i był istotny, czyli taki, który spowodowałby niezawarcie umowy przy prawidłowej ocenie sytuacji. Jeżeli natomiast druga strona wywołała błąd podstępnie, wówczas uchylenie się od skutków prawnych jest dopuszczalne także wtedy, gdy błąd nie był istotny lub nie dotyczył samej treści czynności prawnej (art. 86 k.c.).

Uwaga! Wspomniane uchylenie następuje przez pisemne oświadczenie złożone drugiej stronie (art. 88 k.c.). Uprawnienie to wygasa po roku od wykrycia błędu. W opinii Sądu Apelacyjnego w Szczecinie wyrażonej w wyroku z 2 października 2020 r. (sygn. akt I ACa 731/19) termin ten ma charakter zawity i nie podlega ani przerwaniu, ani zawieszeniu.

Zwrot nieruchomości jest dopuszczalny

Podobna sytuacja była przedmiotem kontroli Regionalnej Izby Obrachunkowej w Łodzi (pismo z 22 września 2025 r., znak WK-602/55/2025). W rozpatrywanej przez nią sprawie nabywca nieruchomości złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy jej kupna od gminy. I tu powodem była wada prawna związana z brakiem dostępu do drogi publicznej, mimo że w akcie notarialnym wskazano jego istnienie. Nabywca wezwał więc gminę do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na gminę.

Ważne dla przedsiębiorcy

Jeżeli gmina zapewniała o dostępie nieruchomości do drogi publicznej, a informacja ta okazała się nieprawdziwa, przedsiębiorca może uchylić się od skutków zawartej umowy jako złożonej pod wpływem błędu lub podstępu, a w konsekwencji domagać się zwrotu ceny i przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na gminę. ©℗