Społeczny wymiar apelacji

Przez kilkadziesiąt lat siedziba Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej „Energetyk” we Wrocławiu mieściła się w budynku przy ul. Powstańców Śląskich 159. Zbudowano go w latach 70. XX w., staraniem wszystkich spółdzielców i za ich pieniądze. Po wydzieleniu się z „Energetyka” dwóch spółdzielni, tj. „Popowice” i „Kozanów IV”, udziały w nieruchomości o pow. ponad 3 tys. m2 wraz z działką o pow. 0,37 ha należące do Spółdzielni „Popowice” odkupiła spółka Tekton, zajmująca się m.in. handlem nieruchomościami. Po trwającym ponad 11 lat sporze o zniesienie współwłasności budynku, Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków przyznał prawa do budynku właśnie spółce Tekton, chociaż wszystkie fakty przemawiają za tym, że „Energetyk” był i byłby o wiele lepszym zarządcą tej nieruchomości.

Komplet argumentów przedstawiony został podczas rozprawy przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu rozpatrującym apelację spółdzielni w połowie stycznia br. Spółdzielnia przedstawiła wiele dokumentów formalnych potwierdzających świetną kondycję finansową umożliwiającą spłatę współudziałowca nieruchomości, popartą promesami udzielanymi przez banki, doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, a nade wszystko silne życzenie swoich członków, aby siedziba, za której powstanie i półwieczną eksploatację zapłacili, pozostała ich majątkiem. Do sądu wpłynęło 28 arkuszy z podpisami kilkuset członków spółdzielni.

, które reprezentowały „Energetyka” podczas rozprawy, podnosiły wiele okoliczności, jak się wydaje pominiętych podczas procedowania w I instancji. Koszty eksploatacji budynku przez dziesiątki lat ponosiła i nadal ponosi spółdzielnia. Obecny zarządca obiektu zalega jej kilkaset tys. zł tytułem opłat za media, natomiast nie poczynił żadnych inwestycji celem odtworzenia czy polepszania stanu budynku (w dobrym stanie są jedynie pomieszczenia biurowe wcześniej zajmowane przez „Energetyka”). Przeciwnik w sporze – spółka Tekton – nigdy nie użytkował tej nieruchomości. „Energetyk” ma olbrzymie doświadczenie zarówno w zarządzaniu i eksploatacji lokali mieszkalnych, jak i usługowych, czego najlepszym przykładem jest powstanie Galerii Pilczyckiej, gdzie przeniesiono siedzibę spółdzielni. Spółdzielnia nie ma też – w przeciwieństwie do spółki Tekton – obciążeń hipotecznych. Ponadto, w postępowaniu w I instancji pominięto kwestię garaży w nieruchomości przy ul. Powstańców Śląskich 159 i roszczeń ich wieloletnich użytkowników.

, podkreślał rolę gospodarowania spółdzielczego w podnoszeniu standardu budynków i poszczególnych lokali oraz obniżaniu kosztów eksploatacji, m.in. centralnego ogrzewania dzięki konsekwentnie prowadzonej od wielu lat termomodernizacji. W ramach poprawy bezpieczeństwa w spółdzielni są unowocześniane windy i oświetlenie części wspólnych w oparciu o czujniki ruchu, prowadzone są także remonty dachów, wymiany pionów i poziomów wody użytkowej. Na zarządzanych przez „Energetyk” terenach rozwija się mała architektura, przybywa zieleni, wymieniane są okna, wdraża się zabezpieczenia przeciwpożarowe. Spółdzielnia uzyskuje też premie termomodernizacyjne i przyznawane przez Urząd Regulacji Energetyki świadectwa efektywności energetycznej, tzw. „białe certyfikaty”. Ale najważniejszy argument to okoliczności społeczno-gospodarcze.

Warto zaznaczyć, że te pożytki, oprócz bieżących dopłat za eksploatację, były i są kierowane na inwestycje związane z urządzaniem, zagospodarowaniem i pielęgnacją terenów zarządzanych przez spółdzielnię, a więc nowoczesnych placów zabaw, nasadzeń zieleni, miejsc do odpoczynku i rekreacji dla osób dorosłych, kształtowania ciągów pieszych, które w przypadku upałów gwarantują zacienienie ścieżek, możliwość spacerów i dostęp do obiektów handlowych z pominięciem obszarów narażonych na działanie otwartego słońca. Jest to o tyle istotne, że średnia wieku lokatorów mieszkań w spółdzielni jest wysoka i wciąż rośnie. Nie bez znaczenia dla kilkunastotysięcznej społeczności jest także spółdzielcza działalność społeczna.
SML-W „Energetyk” posiada zweryfikowane niezależnymi audytami metody generowania finansowania kolejnych inwestycji. Jej zdolność kredytowa została już wielokrotnie oceniona, zarówno co do możliwości spłaty współwłaściciela, jak i do modernizacji obiektu przy ul. Powstańców Śląskich 159. Wchodzi też w grę opcja sprawdzona w przypadku Galerii Pilczyckiej.

Jak powszechnie wiadomo – majątek spółdzielni jest prywatnym majątkiem jej członków. Orzeczona przez sąd I instancji jednorazowa spłata zobowiązań przez spółkę Tekton wobec „Energetyka” nie zrekompensuje spółdzielcom ani trwałego pozbawienia majątku, do którego są przywiązani, ani utraconych bezpowrotnie pożytków. Przeciwnie – w długoletniej perspektywie spowoduje ich zubożenie. Budowa nowej siedziby mieszczącej się przy ul. Dokerskiej co prawda nic członków nie kosztowała, ale spółdzielnia jest zmuszona ponosić koszty wynajmu pomieszczeń. Nie było wyjścia, gdyż obiekt przy ul. Powstańców Śląskich 159 jest zdegradowany, a koszty prowadzenia działalności w tamtym miejscu okazywały się nieracjonalne.
– Jesteśmy dobrym zarządcą – podkreśla Maria Nowak. – Widać to po naszych nieruchomości, które są na bieżąco remontowane. Jesteśmy w bliskiej perspektywie remontu kolejnych. Wierzę zatem w korzystny dla nas wyrok sądu.