Nie można odjąć VAT od utrzymania części wspólnych nieruchomości

To wniosek z ubiegłotygodniowego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa (lokalowa) jest ostatecznym konsumentem usług związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

Spytała o to spółka, która rozważała zakup nowego lokalu pod biuro. Chciała świadczyć w nim wyłącznie usługi opodatkowane VAT. Lokal stanowiłby odrębną nieruchomość w kompleksie, który w całości jest przeznaczony na cele inne niż mieszkalne.

Właściciele pozostałych lokali w tym kompleksie tworzą już wspólnotę. Jeżeli więc spółka kupiłaby lokal pod biuro, również stałaby się jej członkiem. Partycypowałaby więc w kosztach związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

Wspólnota wystawiałaby jej faktury za to utrzymanie. Spór z fiskusem dotyczył tego, czy spółka będzie mogła odliczyć podatek naliczony wynikający z tych faktur.

Firma uważała, że nie ma przeszkód, bo – jak tłumaczyła – wydatki dotyczące części wspólnych budynku będą ściśle związane z wykonywanymi przez nią w biurze czynnościami opodatkowanymi.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził jednak, że odliczenie jest niemożliwe, bo wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali. Działa bowiem we własnym imieniu i na własny rachunek. To ona jest odbiorcą i konsumentem nabywanych towarów i usług. W konsekwencji opłaty za utrzymanie części wspólnych nie podlegają VAT, wspólnota nie może ich fakturować na swoich członków, więc i spółka nie będzie mogła odliczyć VAT.

Spółka przegrała również w sądach obu instancji. WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1873/16) zgodził się z fiskusem, że wspólnota nie dokonuje dostawy towarów ani nie świadczy usług na rzecz właścicieli lokali w zakresie dotyczącym części wspólnych nieruchomości. Tym samym zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są też obrotem, stanowią jedynie udział w kosztach wspólnoty, co nie podlega VAT.

WSA uznał także, że wbrew zarzutom spółki, interpretacja organu nie narusza zasady neutralności VAT, ponieważ wspólnota w ogóle nie dokonuje dostawy towarów lub świadczenia usług na rzecz właścicieli lokali.

W skardze kasacyjnej spółka podniosła, że krajowa praktyka oraz orzecznictwo sądów w takich sprawach są niezgodne z dyrektywą VAT. Pełnomocnik spółki wskazał, że w żadnej podobnej, dotychczas rozstrzygniętej sprawie sądy nie rozważały naruszenia zasady neutralności VAT i orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE. Złożył więc wniosek o skierowanie pytania prejudycjalnego do TSUE.

NSA uznał, że nie ma takiej potrzeby. Podkreślił, że problem był już wielokrotnie rozstrzygany przez sądy (na dowód tego wskazał m.in. wyroki o sygn. akt I FSK 88/08, I FSK 1343/09, I FSK 742/10, I FSK 2038/09, I FSK 217/10, I FSK 840/11 oraz I FSK 1795/12).

Sędzia Zbigniew Łoboda wyjaśnił, że wspólnota jako osoba prawna może być podatnikiem VAT w zakresie zarządu częściami wspólnymi nieruchomości. To ona bowiem, a nie jej członkowie, może zarządzać nieruchomością wspólną. W takiej sytuacji działa na własną rzecz i własny rachunek, a jej działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali. Są oni jedynie związani wewnętrznym stosunkiem prawnym, wynikającym ze współwłasności części wspólnych.

– Słowem, wspólnota, ponosząc koszty utrzymania części wspólnych, jest ostatecznym konsumentem tych usług – wyjaśnił sędzia.

Dodał, że zaliczki stanowią jedynie formę pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie są związane z konkretnymi usługami ani z dostawą towarów. Tym samym nie są wynagrodzeniem za świadczenia ze strony wspólnoty. 

orzecznictwo

Wyrok NSA z 26 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 1862/17.