Zmiany są efektem nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.), która wchodzi w życie 9 września. Jej konsekwencją jest ujednolicenie zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i wady prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także nabywanego wraz z nimi lokalu użytkowego, niezależnie od rodzaju umowy zawieranej z nabywcą.

Rękojmia dla wszystkich nabywców mieszkań od 9 września 2025

Do 8 września w przypadku umów deweloperskich, a te zawiera przytłaczająca większość klientów deweloperów, odpowiedzialność przedsiębiorcy za wady nie opiera się na rękojmi, a na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego. Z rękojmi mogą korzystać ci klienci deweloperów, którzy zawarli umowy sprzedaży. Typ zawieranej z nabywcą umowy zależy od momentu, w którym klient decyduje się na zakup.

Nie trzeba udowodnić winy

Rękojmia, do której prawo zyskują wszyscy, obojętnie, jakie umowy zawrą po 9 września, wzmacnia pozycję nabywcy w przypadku stwierdzenia wad w ten sposób, że w przeciwieństwie do przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej nie musi on udowodnić winy dewelopera.

– To jest bardzo korzystne rozwiązanie z punktu widzenia nabywcy-konsumenta, ponieważ, jeśli wady ujawnią się w pierwszym roku od odbioru lokalu, to domniemuje się winę dewelopera. Nabywca nie musi mu jej udowodnić. To deweloper powinien się bronić, jeśli chce wykazać, że nie jest winny wystąpienia wady – wyjaśnia adwokat, dr Piotr Terlecki, kancelaria prawna Terlecki i Wspólnicy.

Konsument, który korzysta z rękojmi, może domagać się obniżenia ceny, naprawy wady, wymiany. W ocenie mec. Terleckiego, biorąc pod uwagę katalog roszczeń, nie zawsze jednak rękojmia będzie korzystniejsza dla nabywcy. Przepisy odszkodowawcze pozwalają na więcej.

–Na ich podstawie można się ubiegać o odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści. Dla osób, które nabyły mieszkanie z zamiarem wynajmowania go, jest to istotna kwestia. Po drugie, rękojmia obowiązuje przez pięć lat od odbioru lokalu. Tymczasem dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego o odpowiedzialności odszkodowawczej nabywca może przez sześć lat od ujawnienia wady. Dlatego trzeba rozważyć, którą ścieżkę wybrać, choć w przypadku wad, które ujawnią się w pierwszym roku, łatwość dowodowa przemawia za rękojmią – dodaje mec. Terlecki.

Jakie prawa daje rękojmia wobec dewelopera w przypadku wad lokalu?

Choć wchodząca dziś w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej jest już trzecią w tym roku, to nadal w relacji konsument-deweloper pozostają problemy, które, zdaniem ekspertów, wymagają kolejnej interwencji legislacyjnej. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała przygotowanie projektu, który będzie kategorycznie zabraniał wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Obowiązująca norma już tego zabrania, ale można ją łatwo zmienić. Stąd postulat regulacji ustawowej.

Dr Piotr Terlecki uważa, że kolejna nowelizacja powinna na sztywno uregulować kwestie zapisu prawa do kar umownych za opóźnienie wydania lokalu i przeniesienia własności.

– Dziś deweloperzy formułują kuriozalne zapisy, które praktycznie uniemożliwiają wyegzekwowanie tych kar. A ponieważ opóźnienia na budowach są zjawiskiem powszechnym, to problem dotyczy wielu konsumentów. Muszą spłacać kredyt i to wyżej oprocentowany (bank nie może zabezpieczyć się na hipotece przed przeniesieniem własności – red.). Jednocześnie przedłuża się im okres najmu i to też są koszty – mówi mec. Terlecki.

Lokale użytkowe też odbierane

Adwokat Rafał Dębowski kolejną nowelizację ustawy deweloperskiej wykorzystałby do objęcia procedurą odbiorową także lokali użytkowych, które są nabywane wraz z mieszkalnymi.

– Stan prawny lokali nabywanych równocześnie powinien być taki sam, aby nabywający dwa typy lokali mógł korzystać z takich samych uprawnień z tytułu rękojmi w przypadku mieszkania, jak i np. garażu – uważa mec. Dębowski.

Prawo nie działa wstecz

– Nabywców, którzy zawrą umowy ostateczne przeniesienia praw z umowy deweloperskiej do 8 września 2025 r., nie ucieszy fakt, że nie będą dotyczyć ich zmiany w ustawie deweloperskiej w zakresie odpowiedniego stosowania przepisów o rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Nowelizacja nie zawiera przepisu przejściowego. Co do zasady prawo nie działa wstecz, chyba że pod pewnymi warunkami ustawodawca przewidziałby wprost taką możliwość – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński i Wspólnicy.

Przypomina, że są wątpliwości interpretacyjne co do zastosowania do umowy deweloperskiej przepisów o rękojmi za wady i różne podejście przez deweloperów do rozpatrywania zgłoszeń wad przez klientów. Procedując tę zmianę, można więc się było pochylić, w interesie konsumentów, nad przygotowaniem przepisu przejściowego wprowadzającego zmiany z mocą wsteczną.