Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Na najbliższym posiedzeniu Sejmu zaplanowano I czytanie projektu posłów Polski 2050, którego konsultacje społeczne właśnie się zakończyły. Celem inicjatywy jest, aby klienci nie kupowali kota w worku, tylko tyle mkw., na ile umówili się z deweloperem.
Posłowie idą za ciosem. Po wejściu w życie przepisów ich autorstwa o jawności cen liczą na kolejny sukces. Eksperci jednak studzą zapał. Ich zdaniem projekt to bubel i jeśli nie zostanie poprawiony, zamiast sukcesu spowoduje tylko bałagan. Swoje uwagi przedstawił też Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).
Bałagan pojęć w projekcie
Posłowie proponują dodać art. 5a do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.). Zgodnie z nim w umowach deweloperskich cena lokalu lub domu jednorodzinnego będzie określana jako iloczyn mkw. powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową będzie się ustalało na podstawie zasad zawartych w Polskiej Normie (PN) dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. W przypadku gdy umowa dotyczy także pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy czy komórki lokatorskiej), praw lub świadczeń, ich cena ma być określana odrębnie.
– Docierają do nas sygnały od osób, które kupiły mieszkanie i w umowie określono, że ma ono np. 60 mkw., a w trakcie remontu okazało się, że rzeczywista powierzchnia wynosi 57 mkw. I to nie była jednostkowa sytuacja, takich przypadków jest całkiem sporo. Często też w umowach zawieranych z deweloperem różnie definiowano, co dokładnie jest sprzedawane. Pojawiały się nieostre pojęcia typu: powierzchnia netto, powierzchnia brutto itp. – tłumaczy Kamil Wnuk, poseł sprawozdawca tego projektu.
Jego zdaniem w przypadku dużych deweloperów różnica w powierzchni jednego mieszkania potrafi wynieść nawet 2 mkw. W budynku ze 100 mieszkaniami daje to 200 mkw. Przeliczając po średniej cenie za 1 mkw., deweloper zyskuje w ten sposób nawet 400 tys. zł na jednym budynku.
- Wzorujemy się na PN i uważamy, że nasza propozycja powinna wystarczyć. Według nowej PN, która jest zgodna z normą europejską, nie liczy się powierzchni pod ścianami, tylko powierzchnię użytkową. Takie uregulowanie jest jednoznaczne i ucina wszelkie wątpliwości – podkreśla poseł.
Porządki tak, ale z głową
PZFD nie mówi zmianom nie, ale zwraca uwagę, że autorzy projektu posługują się zbyt dużymi ogólnikami. Projekt ustawy odsyła wprawdzie do Polskiej Normy określającej sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokali, ale nie wskazuje jej pełnej nazwy ani daty obowiązywania, co ma zasadnicze znaczenie. Brak precyzyjnego określenia, która wersja normy ma być stosowana i od kiedy, może prowadzić do stosowania różnych obliczeń powierzchni nawet w obrębie jednej inwestycji, kolizji z dokumentacją projektową oraz rozbieżności w prospektach informacyjnych, w umowach deweloperskich i wpisach do ksiąg wieczystych.
– Będzie chaos, jeśli w tej samej inwestycji stosowane będą różne sposoby liczenia powierzchni. Może to wpływać m.in. na wysokość udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. W efekcie w dwóch budynkach realizowanych w jednym przedsięwzięciu dla mieszkań mogą być przyjęte różne podstawy do obliczania udziałów, co przełoży się np. na różne opłaty – im większy udział, tym wyższe koszty utrzymania – ostrzega Przemysław Dziąg, radca prawny, zastępca dyrektora generalnego w PZFD.
W opinii PZFD powierzchnię użytkową mieszkań należy obliczać zgodnie z projektem budowlanym zatwierdzonym pozwoleniem na budowę, przy zastosowaniu normy obowiązującej w chwili złożenia wniosku o pozwolenie. Takie rozwiązanie gwarantuje spójność między dokumentacją projektową a obowiązkami dewelopera wobec nabywców i eliminuje ryzyko stosowania nowych norm do inwestycji już rozpoczętych.
Zdaniem związku projekt nie uwzględnia również sytuacji, w której w jednej inwestycji różne umowy będą zawierane w odmiennych reżimach prawnych, część przed wejściem w życie ustawy, część po.
- Wprowadzenie takiego rozwiązania rodziłoby konieczność aneksowania umów z bankami prowadzącymi mieszkaniowe rachunki powiernicze (co wymaga zgody wszystkich nabywców), a także rozbieżności przy ujawnianiu danych w księgach wieczystych. W praktyce deweloper musiałby wykonywać inwentaryzację powykonawczą dwukrotnie, według różnych zasad, co jest nie tylko nieracjonalne, ale i praktycznie niewykonalne – wyjaśnia dyrektor Dziąg.
PZFD przypomina też, że zgodnie z ustawą o własności lokali przy wyodrębnianiu kolejnych lokali udział w nieruchomości wspólnej musi być liczony w ten sam sposób, co dla pierwszego lokalu, tak, aby suma udziałów zawsze wynosiła 1. Zmiana zasad obliczania powierzchni w trakcie realizacji tej samej inwestycji prowadziłaby do poważnych rozbieżności prawnych i technicznych. PZFD rekomenduje więc, aby nowe przepisy stosować wyłącznie do inwestycji, w których sprzedaż lokali rozpocznie się po ich wejściu w życie.
Związek chce też więcej czasu na wdrożenie nowych przepisów. Projekt przewiduje zaledwie 14-dniową vacatio legis. Tak krótki czas nie daje możliwości przygotowania i dostosowania dokumentacji projektowej, prospektów informacyjnych ani projektów umów z klientami.
Zmiana namiesza i nic nie poprawi
Swoje stanowisko przedstawił również Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Nie jest ono pochlebne dla propozycji poselskiej.
- Projekt nie rozwiąże problemu wliczania do ceny lokali lub domów powierzchni pod ściankami działowymi. Jego źródłem była bowiem niewłaściwa interpretacja zapisów PN dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie w zakresie ustalania powierzchni użytkowej – komentuje Piotr Jarzyński, prawnik z kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący tego komitetu.
Jego zdaniem to, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w PN, nie oznacza jeszcze, że nabywca będzie mógł to samodzielnie zweryfikować, np. bez pomocy projektanta z uprawnieniami budowlanymi. Dzisiaj nabywca może zweryfikować tę powierzchnię np. na podstawie dokumentów udostępnianych przez dewelopera zgodnie z ustawą deweloperską.
Komitet stoi na stanowisku, że w umowach deweloperskich oraz rezerwacyjnych wskazanie powierzchni użytkowej lokalu powinno być dokonywane zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym zatwierdzonym pozwoleniem na budowę lub załączonym do zgłoszenia budowy, na podstawie którego realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Natomiast w umowach przenoszących własność oraz w umowach rezerwacyjnych poprzedzających te umowy określenie powierzchni użytkowej powinno być zgodne z inwentaryzacją powykonawczą.
Pojawiają się też bardziej radykalne głosy.
- Projekt jest niepotrzebną nadregulacją, obarczoną błędami legislacyjnymi, które będą wszystkim szkodzić. Cena podawana na stronie internetowej powinna odpowiadać powierzchni użytkowej liczonej według norm obowiązujących przy projektowaniu. Nadmierna regulacja tego zagadnienia jest niepotrzebna i może wprowadzić chaos. Niepotrzebne jest rozbijanie ceny na metry poszczególnych pomieszczeń czy wprowadzanie odrębnych wyliczeń dla domów jednorodzinnych z działką. Takie zmiany nie poprawią funkcjonowania rynku, a jedynie wprowadzą zamieszanie i potencjalne problemy dla konsumentów – uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Poseł Kamil Wnuk deklaruje, że autorzy projektu są otwarci na ewentualne zmiany.
– Nie upieramy się, że wszystko musi być dokładnie tak, jak jest teraz. Czekamy na wyniki konsultacji społecznych. Przy wcześniejszych projektach ustaw, np. dotyczących cen mieszkań, również korzystaliśmy z konsultacji społecznych i zdarzało się, że propozycje zgłoszone w tych konsultacjach były później uwzględniane w zmianach w ustawie – zapewnia poseł Wnuk.
