Po prawie roku od przedstawienia projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.) ma dziś trafić na posiedzenie rządu. Początkowo był chwalony przez większość ekspertów i organizacje konsumenckie. Zakłada on powstanie portalu DOM z cenami transakcyjnymi mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym. Nie ma podawać kwot za konkretne lokale, tylko średnią z sześciu transakcji dokonanych przez sześciu nabywców (początkowo miała to być średnia z trzech transakcji).

Jak ma działać nowy portal? Zainteresowany zaznaczy ulicę i kategorię, np. mieszkania dwupokojowe. Wynik uzyska tylko wtedy, gdy w systemie jest sześć transakcji dokonanych przez sześciu nabywców. Przy czym do systemu nie będą trafiać tylko transakcje dokonane przez osoby fizyczne, jak to początkowo projektowano, ale również przez firmy. Jeśli z danej ulicy nie będzie informacji o sześciu transakcjach, o co w przypadku rynku wtórnego mieszkań, nie mówiąc o domach, stosunkowo łatwo, system przejrzy najbliższą okolicę i jeśli trafi na transakcje, to uwzględni je w obliczonej średniej.

Eksperci zastanawiają się, jak szeroki będzie krąg poszukiwań transakcji, z których ma być wyciągnięta średnia, w sensie obszarowym i czasowym. Zbyt głębokie sięganie wstecz sprawi, że wynik mogą zafałszować dane historyczne.

Ochrona danych osobowych czy pewniejsza informacja o cenie nieruchomości?

– Początkowe rozwiązanie z trzema transakcjami było lepszym rozwiązaniem. Zapewniało anonimowość, a jednocześnie średnia z trzech transakcji mogła być przydatną informacją, poza sytuacjami skrajnymi, gdy na przykład obok siebie stoją luksusowy apartamentowiec i blok z wielkiej płyty – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka Badań Rynku Otodom Analytics.

– Mimo tego to dobrze, że projekt trafi wreszcie pod obrady rządu. Jeśli zostanie przyjęty, to w parlamencie będzie jeszcze okazja, by się zastanowić, czy nie wrócić do pierwszej wersji trzech transakcji. Ostatecznie kwestia ochrony danych zadecydowała o obecnym kształcie projektu, mocno osłabiając jego wartość tak dla potencjalnych nabywców domów i mieszkań, jak i analityków – dodaje.

Zamknięcie rządowego etapu prac legislacyjnych cieszy też deweloperów.

– Jesteśmy jak najbardziej za. Po wprowadzeniu obowiązku prezentacji cen ofertowych na rynku pierwotnym ten projekt klamrą zamyka temat transparentności cen. Jego zaletą jest to, że obejmuje także rynek wtórny. W mojej ocenie jest to, z punktu widzenia nabywcy, ważniejsza regulacja. Dla niego istotniejsza jest informacja, za ile ktoś sprzedał, niż za ile chciał sprzedać nieruchomość – ocenia Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Z funduszy KPO ma powstać Dom

Nim dane trafią do portalu, ktoś musi je zebrać w jednym miejscu. W tej roli projektodawca obsadził Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, któremu podlega Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. DFG już dziś ewidencjonuje dane części z rynku pierwotnego. Drugim źródłem będzie Krajowa Administracja Skarbowa, która oprze się na danych dostarczonych przez notariuszy, tak z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Utworzenie portalu mają sfinansować pieniądze z KPO, a bieżące koszty funkcjonowania pokryć DFG. Od momentu przyjęcia ustawy do uruchomienia portalu ma minąć 20 miesięcy, choć termin ten może być zmieniony na etapie prac sejmowych. Słychać też propozycje, by na kolejnym etapie prac legislacyjnych zmienić projekt tak, by w przypadku, gdy nabywcą mieszkania jest firma, średnia nie musiała być wyciągana aż z sześciu transakcji.

Portal ze średnimi cenami mieszkań i domów niepotrzebny?

Zdaniem krytyków portal DOM w ogóle nie jest potrzebny.

– Mamy już Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCWIN), utworzony na podstawie przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.), zasilany przez notariuszy kompletnymi danymi o wszystkich transakcjach zbycia nieruchomości na terytorium Polski, w którym znajdują się wszystkie informacje, mające trafiać w przyszłości do projektowanego portalu DOM. Kwestią do dopracowania jest, aby dane przetwarzane obecnie w RCWiN były dostępne w dogodnej dla użytkowników formie, ale na pewno jest to rozwiązanie prostsze niż budowa od podstaw zupełnie nowego portalu pełniącego te same funkcje. Po niewielkim usprawnieniu RCWiN każdy mógłby od razu mieć do nich dostęp – mówi dr Piotr Marquardt, członek Krajowej Rady Notarialnej, która rządowy projekt mocno skrytykowała, również z powodu obciążenia notariuszy dodatkowymi obowiązkami bez podniesienia wynagrodzenia.

Podobnego zdania jak notariusze jest były główny geodeta kraju, dr hab. Waldemar Izdebski, prof. Politechniki Warszawskiej. Kilka dni temu napisał on list do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego.

– Portal DOM to szkodliwy pomysł. Lepiej uwolnić dane z prowadzonego dzisiaj przez powiaty Rejestru Cen Nieruchomości, wprowadzając usprawnienia w jego działaniu, aby był jeszcze bardziej funkcjonalny. Państwo zaoszczędzi na tym pieniądze, które musi wydać na uruchomienie portalu DOM i jego obsługę. Dodatkowo w rejestrze są też dane o transakcjach sprzedaży działek – przekonuje prof. Izdebski. Jego oponenci zwracają jednak uwagę, że jest udziałowcem spółki, która obsługuje 10 powiatowych rejestrów.

Pomysł otwarcia Rejestru Cen Nieruchomości dla wszystkich i bez opłat przekonał Polskę 2050, która w czerwcu złożyła w Sejmie projekt nowelizacji prawa geodezyjnego i kartograficznego, otwierający darmowy dostęp wszystkim do prowadzonego przez powiaty rejestru. ©℗

Kogo obejmą zmiany?
ikona lupy />
Kogo obejmą zmiany? / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe