Problem ścianek działowych, czyli walka z wiatrakami

Nadużycia polegają na tym, że niektórzy deweloperzy wliczają powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu.

– Uznają oni, że każda ścianka działowa niebędąca ścianą nośną nadaje się do demontażu. Dlatego też ich zdaniem powierzchnię pod nią należy wliczyć do powierzchni użytkowej. W wielu przypadkach demontaż takiej ścianki wymaga jednak przeprowadzenia robót rozbiórkowych, co zdaniem inżynierów budownictwa nie są demontażem. Stąd sądy coraz częściej uznają takie działania deweloperów za nieprawidłowe, wskazując, że nie można zaliczać do powierzchni mieszkania przestrzeni pod „stałymi” ściankami działowymi – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Dwie normy liczenia powierzchni użytkowej mieszkania

Sposób liczenia powierzchni użytkowej zależy od przyjętej przez dewelopera normy, a o jej wyborze przesądza data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

– Nowa norma, która obowiązuje w przypadku inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2021 r., nie budzi wątpliwości. Zgodnie z nią powierzchni pod ścianami działowymi nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania i taka jest rekomendacja Polskiego Związku Firm Deweloperskich dla naszych członków. Dlatego nie widzimy potrzeby zmiany obowiązujących przepisów – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Spory wywołuje tzw. stara norma (PN-ISO 9836:1997). Dopuszcza ona możliwość wliczania do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ścianami działowymi, o ile można je zdemontować. Choć zgodności co do tego, co konkretnie norma ta dopuszcza, wśród ekspertów nie ma. A ponieważ są jeszcze w obrocie pozwolenia na budowę, o które inwestor wystąpił przed 19 września 2021 r., to problem jest wciąż aktualny. Spór, również w sądach, toczy się o znaczenie słowa „demontaż”.

– Wystąpiliśmy do Rady Języka Polskiego przy PAN o wyjaśnienie znaczenia tego słowa – dodaje Przemysław Dziąg.

Rada przedstawiła dwie definicje demontażu. Jej zdaniem demontaż ścianki zbudowanej z cegieł to „rozbiórka”, a ścianki gipsowej lub przeszklenia to „usunięcie z pewnego miejsca”.

Rozbieżności w orzecznictwie w sprawie ścianek działowych

Dr Piotr Terlecki, adwokat, którego kancelaria reprezentuje 480 osób i wystąpiła z roszczeniem na blisko 8 mln zł przeciwko jednemu z deweloperów w związku z zaliczeniem przez niego powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu, uważa, że wszystkie normy ISO tak samo regulowały kwestię tzw. ścian działowych i żadnych wątpliwości co do tego, jak poprawnie liczyć powierzchnię lokalu, nie ma.

– Po pierwsze, potwierdza to oficjalne stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. Po drugie, oryginalny termin z norm ISO to „demountable partitions”, który na polski najlepiej byłoby przetłumaczyć jako „przepierzenie”, a nie ścianki działowe. Deweloperzy niestety powoływali się na termin ścianki działowe „do demontażu”, ale pod to pojęcie podciągali po prostu wszystkie ściany wewnątrzlokalowe, które są np. murowane albo wykonane z bloczków gipsowych i tym samym nie da się ich zdemontować i przestawić w inne miejsce. Są już wyroki, które potwierdzają, że takie działania naruszały prawo konsumenckie – mówi mecenas Terlecki.

Ale są i takie orzeczenia, które nie przyznają racji nabywcy.

„Wewnętrzne ścianki działowe można uznać za elementy demontowalne, zgodnie z treścią normy PN-ISO 9836:1997 (…) Konsumenci wiedzieli, w jakiej technologii będą wykonane, i zgodzili się, by je uwzględnić w metrażu” – ocenił Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w wyroku z 19 maja 2025 r. (sygn. akt I C 1068/24).

Analiza spraw sądowych i decyzji UOKiK wskazuje, że dużą wagę, tak sądy, jak i nadzorca przykładają do tego, czy nabywca lokalu był poinformowany o metodzie liczenia powierzchni i czy została ona w umowie deweloperskiej czy w umowie sprzedaży jasno określona.

Czy zmiana przepisów, jak liczyć powierzchnię mieszkania jest potrzebna?

Rodzi się więc pytanie, czy zapowiedziana przez Polskę 2050 zmiana prawa jest potrzebna, skoro spory wynikają ze starej normy, a nowa nie budzi wątpliwości.

– Pani minister walczy z problemem, którego w tej chwili już nie ma. Jeśli weźmiemy aktualną ofertę 10 losowych deweloperów, w maksymalnie 1 przypadku będziemy mieli do czynienia z sytuacją, gdzie deweloper stosował będzie starą normę z 1997 r., która pozwalała na zaliczanie ścianek działowych do powierzchni użytkowej. Gdy sprawdzam dla klienta umowę deweloperską, zawsze zwracam także uwagę na kwestię zasad pomiaru powierzchni użytkowej i widzę, że ten problem pojawia się dziś sporadycznie – mówi dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego.

Stosowanie nowych norm, również w ocenie prezesa UOKiK, nie budzi już wątpliwości. Mimo tego uważa on, że warto doprecyzować przepisy wykonawcze. Podobnie uważa Piotr Jarzyński.

– Może wyjściem byłoby, aby w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego zastrzec wprost, że nie można wliczać do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi, obojętnie w jakiej technologii zostały wykonane. To byłoby jednoznacznie przesądzające na wypadek, gdyby ktoś jednak dostrzegł taką możliwość. Normy się zmieniają, dając pole do różnych interpretacji, a takie zastrzeżenie w przepisach ograniczałoby takie praktyki w przyszłości – dodaje ekspert.

Za uszczegółowieniem jest też dr Terlecki.

– Przy czym powyższe nie zmieni faktu, że za wiele lat wstecz konsumenci będą musieli dochodzić sprawiedliwości przed sądami – ocenia. ©℗