Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego to jeden z najważniejszych parametrów umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej czy umowy sprzedaży. Jej pomiar wciąż bywa na tyle problematyczny, że o jego prawidłowości muszą rozstrzygać sądy. W opinii Piotra Jarzyńskiego, prawnika z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, eksperta Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, rzeczywiście wciąż stanowi to istotne wyzwanie zarówno dla nabywców, jak i deweloperów. Różnice w interpretacji prawa i norm prowadzą do licznych nieporozumień i sporów.
Spór wokół ścianek działowych
– Jednym z głównych problemów jest praktyka wliczania przez niektórych deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu. Deweloperzy w takim przypadku uznają, że każda ścianka działowa, tj. ścianka niebędąca ścianą nośną, nadaje się do demontażu, stąd jej powierzchnię należy wliczyć do powierzchni użytkowej – wskazuje prawnik.
– W wielu przypadkach demontaż takiej ścianki wymaga jednak przeprowadzenia robót rozbiórkowych. Sądy coraz częściej uznają działania deweloperów za nieprawidłowe, wskazując, że nie można zaliczać do powierzchni mieszkania przestrzeni pod stałymi ściankami działowymi – zaznacza.
Adwokat Michał Rutkowski, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy, potwierdza, że najczęstszy problem związany z liczeniem powierzchni użytkowej mieszkania czy domu jednorodzinnego dotyczy ścianek działowych. Jednak jego zdaniem spór nie wynika z uznaniowości deweloperów, ale obowiązujących norm i ich zmiany. Odpowiedź na pytanie, czy można wliczać powierzchnię pod ścianką działową do powierzchni użytkowej, zależy od daty uzyskania pozwolenia na budowę. Do 19 września 2020 r. obowiązywała norma z 1997 r., która pozwalała wliczać do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ściankami działowymi.
– Nadal mamy w obrocie pozwolenia na budowę wydane w okresie obowiązywania tej normy. Inwestycje są w toku, a niektóre nawet nie zostały rozpoczęte – tłumaczy ekspert.
– Zgodnie z prawem budowlanym (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418) pozwolenie jest ważne przez trzy lata, ale można przedłużać jego ważność i tak się dzieje. Powodem są przeszkody, które opóźniają realizację inwestycji albo wprowadzane do projektu zmiany. Dlatego wciąż mamy do czynienia z inwestycjami, w których można liczyć powierzchnię użytkową w sposób korzystniejszy dla dewelopera, i takimi, gdzie nie ma już takiej możliwości – dodaje mec. Rutkowski.
Z tą drugą sytuacją mamy do czynienia, gdy wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2020 r.
– Kwestia, czy na gruncie normy z 1997 r. można lub nie wliczać powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, nie jest przesądzona. W jednych sprawach sądy przyznają rację nabywcom, a w innych deweloperom. Ponieważ rozgłos towarzyszy tylko tym, w którym wygrywa nabywca, to w powszechnej świadomości może istnieć fałszywe przekonanie, że kategorycznie deweloper nie może w żadnym przypadku wliczać powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej – wyjaśnia Michał Rutkowski.
Deweloper mierzy z dokładnością do 2 proc.
Również w ocenie dr. hab. Bartłomieja Glinieckiego, profesora Uniwersytetu Gdańskiego, nie można jednoznacznie przesądzić, że stara norma pozwala na wliczenia do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni zajmowanej przez ścianki wewnętrzne (ścianki działowe), które mogą zostać zdemontowane lub przesunięte.
– Z normy z 1997 r. wynika, że do powierzchni użytkowej wlicza się elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe. Jest to jednak jedno z najbardziej dyskusyjnych zagadnień dotyczących ustalania powierzchni użytkowej, ponieważ sądy, które orzekają w takich sprawach, dokonują subiektywnej oceny, czym jest demontaż. Czy rozbiórka ściany to jest demontaż? Zdaniem jednych tak, a innych nie – tłumaczy prof. Gliniecki.
Czy w tej sytuacji nabywca, który kwestionuje pomiar powierzchni użytkowej mieszkania w inwestycji zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w okresie obowiązywania normy z 1997 r., ma szansę wygrać w sądzie?
– Szansę ma. Określiłbym ją na 50 proc. Zależy to od oceny sądu, czy ścianki można zdemontować, czy nie – odpowiada prof. Gliniecki.
Ekspert zwraca uwagę na to, że nie ma natomiast wątpliwości co do tego, że tylko przywołane wcześniej normy mogą być stosowane do pomiarów powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. Nie jest możliwe opieranie się na starej normie budowlanej PN-70/B. Przewidywała ona mniej korzystne dla nabywcy zasady pomiaru, obejmujące m.in. dokonywanie pomiaru przed otynkowaniem ścian. Położenie tynku powoduje zmniejszenie rzeczywistej powierzchni z uwagi na grubość warstwy tynku sięgającą 1–2 cm.
Spory między deweloperami a klientami wywołują też różnice pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową a powykonawczą. Za dopuszczalną w orzecznictwie uznaje się sytuację, gdy nie przekraczają one 2 proc. Jednak zdaniem mec. Rutkowskiego tę praktykę próbuje ostatnio zmienić Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– W tej chwili spotykamy się z decyzjami UOKiK, że nawet mniejsze odstępstwo może być podstawą odstąpienia od umowy. Jest to zaskakujące podejście, bo z punktu widzenia procesu budowlanego trudno sobie wyobrazić, aby powierzchnia po pomiarze była dokładnie, co do centymetra, taka jak w projekcie. Uważam, że różnica do 2 proc. nie jest wadą istotną, która pozwalałaby na odstąpienie od umowy – przekonuje mec. Rutkowski. ©℗
/>
