Resort rozwoju podjął decyzję. Warunki zabudowy tylko dla właścicieli działek

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podjęło decyzję o wprowadzeniu do swojego projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istotnej zmiany dotyczącej wydawania decyzji o warunkach zabudowy. O decyzje WZ będą mogli ubiegać się wyłącznie właściciele i użytkownicy wieczyści działek oraz osoby, które uzyskają od nich pełnomocnictwa. Zmiana będzie obowiązywać wyłącznie w odniesieniu do wniosków złożonych po wejściu w życie nowelizacji.

Proponowane rozwiązanie nie budzi entuzjazmu wśród większości prawników, z którymi rozmawiał DGP. Ich zdaniem może ono negatywnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Dużo lepiej ocenia je Unia Metropolii Polskich (UMP).

Samorządy popierają ograniczenie WZ, ale z zastrzeżeniami

Unia Metropolii Polskich generalnie pozytywnie ocenia propozycję, przyznaje jednak, że ma ona jedną dużą wadę.

– Taka zmiana przywróciłaby właściwy sens decyzjom WZ. Natomiast dopuszczenie składania wniosków o warunki zabudowy przez pełnomocników podważa sens projektowanej nowelizacji i nie eliminuje chaosu związanego z masowym i oderwanym od realnych zamiarów inwestycyjnych składaniem wniosków o WZ - twierdzi Karolina Kopyra z UMP.

Unia przypomina, że w ostatnich latach samorządy, zarówno duże miasta, jak i mniejsze gminy, są zasypane wnioskami składanymi wyłącznie w celu sprawdzenia potencjału działek. A to znacząco obciąża administrację i wydłuża postępowania.

UMP rozumie też decyzję Ministerstwa Rozwoju o niestosowaniu nowych przepisów do spraw już wszczętych. Objęcie ich zmianą mogłoby rodzić poważne wątpliwości co do ochrony praw nabytych oraz zasady zaufania obywateli do państwa.

Prawnicy wskazują potencjalne problemy

Prawnicy nie są zmianą zachwyceni. W ich opinii proponowana poprawka ma charakter przede wszystkim organizacyjny, a nie merytoryczny. Wygląda również na próbę poradzenia sobie z problemem rosnącej liczby wniosków i brakami kadrowymi w gminach.

- Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter czysto informacyjny, nie kreuje żadnych praw do nieruchomości, nie daje tytułu prawnego do gruntu, a jedynie wskazuje, czy określona inwestycja jest możliwa na danym terenie – zauważa Piotr Szulc, radca prawny prowadzący własną kancelarię.

– To właśnie dlatego dotychczas ustawodawca dopuszczał, aby o WZ mógł wystąpić każdy zainteresowany, nawet jeśli nie posiadał prawa do nieruchomości. Ograniczenie tej listy wyłącznie do właścicieli trudno racjonalnie uzasadnić, bo sama decyzja nie ingeruje w prawa właściciela, a jedynie przekazuje informację o potencjale terenu – wyjaśnia.

Zdaniem Piotra Szulca taki kierunek zmian narusza logikę systemu. Skoro o pozwolenie na budowę może wystąpić każdy, kto posiada tzw. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (czyli nie tylko właściciel, ale też np. dzierżawca czy inwestor z umową warunkową), to dlaczego na wcześniejszym etapie załatwiania formalności otrzymanie decyzji miałoby być zastrzeżone wyłącznie dla właścicieli i użytkowników wieczystych?

Podobnego zdania jest Michał Gliński, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Przypomina, że decyzja o warunkach zabudowy w Polsce została oderwana od tytułu prawnego do nieruchomości, ponieważ ma charakter planistyczny, a nie rzeczowy.

Poprawka bije w rynek nieruchomości

Część prawników nie ma wątpliwości, że zmiana wpłynie negatywnie na rynek nieruchomości. Nie wszyscy jednak podzielają ten pogląd.

– Standardem jest, że inwestor przed zakupem działki stara się uzyskać WZ, aby potwierdzić faktyczne możliwości inwestycyjne terenu. Ograniczenie dostępu do decyzji sprawi, że potencjalni nabywcy będą zmuszeni kupować grunt bez takiej wiedzy albo negocjować z właścicielem pełnomocnictwo, co zwiększy czas i koszty transakcji – ostrzega mec. Piotr Szulc.

Jak mówi, nietrudno przewidzieć, że wielu właścicieli będzie żądać opłat za pełnomocnictwa lub wykorzystywać sytuację do podbijania ceny, a część inwestorów zrezygnuje z zakupu działki z powodu braku pewności co do jej parametrów planistycznych. W rezultacie wzrośnie ryzyko inwestycyjne, a rynek gruntów – zwłaszcza tych skomplikowanych lub wymagających dużych nakładów – może ulec spowolnieniu.

Także Michał Siembab, radca prawny GKR Legal, krytykuje proponowaną zmianę.

– Taka fundamentalna modyfikacja powinna mieć głębsze uzasadnienie niż tylko zatory w urzędach wynikające z dużej liczby złożonych wniosków. Nie uważam też, że to wnioski składane przez osoby niebędące właścicielami powodują problemy organizacyjne urzędników. Przede wszystkim składają je właściciele, obawiając się, że po uchwaleniu planów ogólnych możliwość realizacji inwestycji będzie ograniczona – wyjaśnia Michał Siembab.

Jego zdaniem niewiele zmienia to, że pełnomocnik będzie mógł ubiegać się o warunki zabudowy. WZ zostanie wydana właścicielowi działki. W efekcie inwestor, decydując się na zakup nieruchomości, będzie musiał dodatkowo przenieść na siebie tę decyzję, co wymaga wszczęcia kolejnego postępowania administracyjnego i ponownego zaangażowania organu. - W praktyce oszczędność pracy będzie więc pozorna - podsumowuje Siembab.

Prawnik zwraca także uwagę na absurd prawny. WZ mają być wydawane wyłącznie właścicielom i użytkownikom wieczystym, tymczasem o pozwolenie na budowę może ubiegać się dzierżawca. Oznacza to, że nie będzie mógł on samodzielnie uzyskać warunków zabudowy.

- Wydaje się więc, że jeśli ustawodawca zdecyduje się przeprowadzić taką rewolucję, prawo ubiegania się o warunki zabudowy powinno dotyczyć również osób uprawnionych do nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego – postuluje Michał Siembab.

Natomiast mec. Michał Gliński uważa, że nowe regulacje nie ograniczą istotnie inwestycji ani płynności obrotu nieruchomościami, a ich wpływ na wartość gruntów będzie minimalny.

- Już obecnie powszechne jest występowanie o decyzję o warunkach zabudowy przez właściciela, bezpośrednio albo przez pełnomocnika wskazanego przez potencjalnego nabywcę, analogicznie do mechanizmów stosowanych przy pozwoleniach na budowę, jako warunkach zamknięcia transakcji. Dodatkowo przepisy dopuszczają przenoszenie decyzji o WZ, co pozwala właścicielowi uzyskać decyzję z zamiarem jej późniejszego przeniesienia na inwestora – kwituje Gliński.

Zmiana uderzy w osoby prywatne

Natomiast Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że zmiana będzie miała znaczenie przede wszystkim dla osób fizycznych, a nie dla profesjonalnych inwestorów, takich jak deweloperzy.

- Jeżeli profesjonalny inwestor chce kupić grunt albo zbadać jego potencjał inwestycyjny, bez trudu uzyska odpowiednie pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości - tłumaczy Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD.

W jego opinii zmiana nie rozwiązuje najważniejszego problemu. - Straciliśmy realną szansę na uproszczenie całego postępowania WZ. W kontekście planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy mogłyby stać się procedurą prostszą i bardziej przewidywalną, niewiązaną z ciągłymi sporami. Tymczasem zajmujemy się pobocznymi, technicznymi kwestiami, które nie dotykają istoty problemu – komentuje prawnik.

Podkreśla, że obecnie deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na zintegrowanych planach inwestycyjnych (ZPI).

- W praktyce ZPI zaczyna zastępować WZ, a rola decyzji o warunkach zabudowy stopniowo maleje. Ogromna liczba wniosków o WZ w urzędach wcale nie jest generowana przez profesjonalnych inwestorów. W Polsce nie ma tylu firm deweloperskich, by mogły zasypać urzędy tysiącami wniosków. To przede wszystkim osoby prywatne, właściciele gruntów na terenach słabiej zurbanizowanych, chcący zabezpieczyć wartość swojego majątku, odpowiadają za większość wniosków. Działają racjonalnie, skoro ustawodawca dał im taką możliwość – dodaje Michał Leszczyński.

Etap zakończyły się konsultacje publiczne