Zmiana definicji aparthoteli nie zatrzyma sprzedaży mikrokawalerek

Żeby wykluczyć rozbieżności interpretacyjne co do tego, jaki budynek jest uważany za aparthotel, w przyjętym przez rząd 9 czerwca projekcie prawa budowlanego definicja budynku zamieszkania zbiorowego została uzupełniona o hotel apartamentowy. Wynika z niej, że przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, „w szczególności hotel, hotel apartamentowy, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego lub schroniska dla nieletnich lub budynek socjalny, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności placówka opiekuńczo-wychowawcza, z wyłączeniem placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu rodzinnego, dom rencisty i dom zakonny”.

„Tym samym przedmiotowy budynek nie będzie mógł być kwalifikowany jako mieszkalny” – wyjaśnia intencję zmiany Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które przygotowało projekt. Celem jest ograniczenie przekształcania lokali w hotelach apartamentowych w lokale mieszkalne. Na uwagi, że samo wprowadzenie definicji nie rozwiązuje tego problemu, resort odpowiada, że będzie jeszcze to analizować i być może dokona zmian w kolejnej nowelizacji. „W związku z wysoką pilnością projektu ustawy” nie może tego zrobić teraz.

Ministerstwo chce ograniczyć użytkowanie budynków typu aparthotel jako mieszkalnych, ponieważ jest to próba obchodzenia przeznaczenia gruntu, na którym taki budynek powstaje. Ale też dlatego, że aparthotele muszą spełniać inne warunki techniczne niż budynki mieszkalne. Chodzi o przepisy przeciwpożarowe, sanitarne, wymogi dotyczące nasłonecznienia pomieszczeń, liczby miejsc postojowych, placów zabaw itd. Wreszcie od lokali w tego typu budynkach prawo nie wymaga, by miały minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej.

„To w tych obiektach powstaje zdecydowana większość lokali inwestycyjnych, a ponieważ mają o wiele mniejsze wymagania niż budynki mieszkalne, to właśnie są najbardziej drastyczne przykłady patodeweloperki” – uważa Izba Architektów RP.

Czy zmiana definicji uchroni rynek przed patodeweloperką?

– Zgadzam się z projektodawcą, że z prawnego punktu widzenia mamy problem hoteli, które w rzeczywistości są budynkami mieszkalnymi, ale i budynków mieszkalnych, które są użytkowane jak hotele czy aparthotele – mówi Maciej Górski, adwokat, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. – Jednak nie sądzę, żeby zaproponowana przez ministerstwo zmiana przepisów coś zmieniła – dodaje.

Zdaniem Macieja Górskiego istotą problemu jest użytkowanie obiektu czy lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Ocena tego leży w kompetencjach nadzoru budowlanego. Już dzisiaj może on, jeśli stwierdzi, że mamy do czynienia ze sposobem użytkowania niezgodnym z przeznaczeniem, nakazać przywrócenie funkcji, jaka wynika z pozwolenia na budowę.

Doktor Joanna Barzykowska, adwokat, ma podobną opinię.

– Choć budynki zamieszkania zbiorowego z definicji są przeznaczone na tymczasowy pobyt ludzi, to powszechnie wiadomo, że część właścicieli takich lokali mieszka w nich lub je wynajmuje, tak jakby to był lokal mieszkalny. Dzieje się tak m.in. dlatego, że niektórzy nabywcy czy najemcy nie mają pieniędzy na wynajęcie bądź kupno czegoś większego – tłumaczy.

Jej zdaniem sposobu ograniczenia użytkowania lokali niezgodnie z przeznaczeniem trzeba raczej szukać w podniesieniu skuteczności działania nadzoru budowlanego.

– To nadzór powinien ustalić, czy osoby użytkujące lokal korzystają z niego stale, czy okresowo – ocenia ekspertka.

Jak dodaje, być może należałoby się opierać na tych samych przesłankach jak co przy określaniu adresu zamieszkania na potrzeby podatkowe, a więc ustalić, czy jest to miejsce, które traktowane jest jak ośrodek interesów danej osoby. W przypadku pozytywnej odpowiedzi taki lokal powinien być traktowany jak zamieszkiwany stale, a nie okresowo – uważa dr Barzykowska.

Za dużo w jednym worku

Zdaniem radcy prawnego Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich, aby zagwarantować, że lokale nie będą wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem, należałoby poszukać rozwiązania obejmującego nie tylko prawo budowlane, ale też ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

– Należy jednak działać w taki sposób, aby przyszłe zmiany prawne nie uderzały w prężnie działający rynek aparthoteli, które świetnie sprawdzają się w miejscowościach turystycznych i przyczyniają się do ich rozkwitu. Dzięki kapitałowi inwestorów rozwija się w nich baza noclegowa, powstają nowe restauracje czy miejsca pracy – tłumaczy ekspert.

Walka z patodeweloperami trwa od dawna, ale bez sukcesów

Zdaniem radcy prawnego Marcina Nosińskiego, przewodniczącego Komisji ds. Budownictwa BCC, winne są także przepisy planistyczne.

– W mojej ocenie dokumenty planistyczne określające, jaki typ zabudowy jest możliwy w danym miejscu (plany miejscowe oraz decyzje o warunkach zabudowy, czyli WZ-ki), są mało precyzyjne i pozostawiają pole do nadużyć. Mianowicie w terminologii planistycznej „teren przeznaczony pod usługi” oznacza, że mogą to być, co do zasady: sklepy, biura, hotele, budynki administracji, aparthotele, akademiki itp. – mówi Marcin Nosiński.

W jego opinii tak różne typy zabudowy dopuszczalnej jako usługowa nie powinny być w tej samej kategorii.

– Dlatego niejednokrotnie jest tak, że jeśli w danej lokalizacji nie można budować mieszkań (nie ma ona przeznaczenia mieszkaniowego), ale są przewidziane usługi, a lokalizacja jest atrakcyjna dla mieszkań (np. z dobrą komunikacją), to są budowane aparthotele – mówi ekspert.

Maciej Górski przypomina, że ustawodawca co jakiś czas próbuje ten problem z różnych stron naprawiać, ale bez rezultatu. Nie pomogło wprowadzenie ograniczenia dla powierzchni użytkowej 25 mkw. dla mieszkań i dla lokali użytkowych.

– Z punktu widzenia użytkownika jest to nawet rozwiązanie szkodliwe, bo pozbawiło część osób szansy na własne mieszkanie, popychając je do kupowania lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego, gdzie prawo dopuszcza lokale o mniejszej powierzchni – mówi mec. Górski.

Ekspert zwraca uwagę, że skutkiem wprowadzenia minimalnego progu 25 mkw. powierzchni mieszkania są oferty sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych. W takim przypadku na podstawie umowy quoad usum współwłaściciel ma zagwarantowane prawo do części nieruchomości, która będzie tylko do jego użytku, i prawo do korzystania z części wspólnych na uzgodnionych zasadach. W ten sposób inwestorzy nabywają udziały w całym budynku, zamiast kupować poszczególne lokale. Taki sposób znalazł rynek na obchodzenie braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali.

– Ludzie kupują i wynajmują takie lokale, na jakie ich stać – zauważa mec. Górski.

Ludzie kupują małe mieszkania, bo nie stać ich na większe

Podobnego zdania jest radca prawny Karolina Trzeciak-Wach.

– Jak widać, na rynku jest zapotrzebowanie na takie lokale, stąd też wszelkiego rodzaju kombinacje inwestorów, żeby móc je sprzedawać. Dopóki państwo nie będzie w stanie zaoferować polityki mieszkaniowej, dzięki której mieszkania, chociażby komunalne, staną się bardziej dostępne, będzie popyt na takie klitki. Przepisy prawa budowlanego niczego tu nie zmienią – mówi.

Jej zdaniem najważniejsze jest, aby takie budynki odpowiadały normom bezpieczeństwa i żeby nadzór budowlany tego pilnował.

– Z mojej praktyki wynika, że nadzór budowlany ostatnio się zaktywizował w zakresie sprawdzania zgodności z prawem lokali mieszkalnych dzielonych na mikrokawalerki. To jest dobra zmiana i w tym kierunku, tj. w kierunku większej aktywności organów kontrolnych, powinno to iść, a nie w kierunku zmiany definicji – dodaje ekspertka.

Podobnie jak eksperci skuteczność zmiany definicji oceniły na etapie opiniowania projektu MSWiA oraz Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej jednak zdaniem tych instytucji zmiana w prawie budowlanym jest konieczna, ale powinna iść w kierunku doprecyzowania definicji. Rozwiązanie, które zaproponowało MRiT, niczego nie zmieni. ©℗