Deweloper nie może opóźniać terminu ostatecznego wykończenia budynku

Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego autorem jest Activ Investment z Krakowa. Okazało się, że w dokumencie tym było wiele postanowień naruszających prawa konsumenta. W obecnie stosowanych przez tego dewelopera wzorcach umownych już one nie występują, gdyż Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem nakazał ich usunięcie.

Niedozwolona zmiana terminu

Uwagę Gazety zwrócił par. 8 ust. 5 wzorca umowy przedwstępnej, zgodnie z którym: planowane ostateczne wykończenie budynku, wraz z ukształtowaniem terenu wokół niego nastąpi do czterech miesięcy od zakończenia budowy budynku, przy czym strony oświadczają i wyrażają zgodę, że termin ten może ulec przedłużeniu z przyczyn niezależnych od stron, a w szczególności z przyczyn atmosferycznych. Ten paragraf umowy należy uznać za sprzeczny przede wszystkim z art. 385³ pkt 2 kodeksu cywilnego. Stanowi on bowiem, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Tymczasem deweloper, na podstawie analizowanego paragrafu umowy, wyłącza swoją odpowiedzialność za przedstawienie lokalu mieszkalnego konsumentowi do odbioru w terminie późniejszym niż określony w umowie. A jest to przecież jeden z podstawowych obowiązków dewelopera, wynikający z treści zobowiązania. Należy również przypomnieć treść art. 355 par. 2 k.c., który przy określaniu należytej staranności dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, nakazuje uwzględnić zawodowy charakter tej działalności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 października 2003 r. (sygn. akt: V CK 311/02) - o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Tak więc Activ Investment, jako profesjonalista działający od wielu lat na rynku budowlanym i sprzedaży lokali mieszkalnych, powinien przy określaniu terminu zakończenia inwestycji mieć na względzie typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpływać na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych. Konieczność wprowadzania przerw w realizacji budowy z uwagi na warunki atmosferyczne jest nieodzownym elementem świadczenia przez spółkę z Krakowa usług deweloperskich. Deweloper, mający duże doświadczenie w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, powinien określić w umowie realny termin wykonania zobowiązania. Analizowany par. 8 ust. 5 umowy stanowi więc próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta, co godzi w dobre obyczaje takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwość kupiecką czy zasadę rzetelnego traktowania kontrahenta.