Reklama
Sprawa zaczęła się w 2016 r. Wówczas wspólnota mieszkaniowa mieszcząca się w chętnie odwiedzanym przez turystów mieście podjęła uchwałę, w której wyłączyła możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku wspólnoty na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego – „z uwagi na niekorzystny wpływ takiej działalności na części wspólne budynku oraz uciążliwości w korzystaniu z innych lokali”.
Podjęcie uchwały argumentowano tym, że turyści przebywający w lokalach mieszkalnych wynajmowanych krótkoterminowo korzystają z części wspólnych budynku, a jako przyjezdni częstokroć nie okazują troski o estetykę tych miejsc, pozostawiając śmieci. Osoby te często wracają do miejsc zakwaterowania o późnych porach lub urządzają w nich głośne spotkania.
Jeden z właścicieli mieszkań tych uwag jednak nie podzielał. Postanowił zaskarżyć uchwałę do sądu jako wykraczającą poza zakres spraw, które może regulować wspólnota. Bądź co bądź, argumentował właściciel mieszkania, inne osoby postanowiły ograniczyć korzystanie z własności.
Sądy obu instancji przyznały mu rację. Wskazano, że problem wykorzystywania lokali mieszkalnych na cele związane z działalnością turystyczną – wobec jej znaczącej uciążliwości dla stałych mieszkańców – nie może być skutecznie rozstrzygnięty przez czynność prawną wspólnoty. Zareagować powinien ustawodawca.
Wspólnota wniosła jednak skargę kasacyjną. I w tym przypadku jednak przegrała.
„Uchwała wspólnoty – wyrażająca wolę większości właścicieli – musi być zgodna z przepisami prawa, nie może zatem dotyczyć prawa odrębnej własności lokalu, chyba że wynika to z wyraźnego upoważnienia ustawowego” – wskazał Sąd Najwyższy w niedawno opublikowanym uzasadnieniu.
Dalej zaś wyjaśnił, że skoro celem powołania wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną, nie może ona wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania, w jaki sposób – zdaniem większości – może on wykorzystywać swój lokal.
„Rozstrzyganie przez wspólnotę mieszkaniową konfliktów powstających na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego, nie może prowadzić do władczego kształtowania uchwałą przez większość właścicieli sfery wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu” – stwierdził SN.
Tym samym wspólnota nie ma żadnej prawnej możliwości ograniczenia najmu krótkoterminowego prowadzonego w jej budynkach. Jedyne, co można robić, to wzywać odpowiednie służby, jeśli turyści zachowują się niezgodnie z przepisami, np. zakłócają ciszę nocną lub urządzają libacje w częściach wspólnych.

orzecznictwo

Wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt IV CSKP 20/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia