Państwo zacznie przejmować ziemie zadłużonych rolników. Nowe przepisy już gotowe

Zadłużenie w gospodarstwie rolnym nie jest zjawiskiem marginalnym. W Polsce działa ok. 1,3 mln gospodarstw, a ich liczba sukcesywnie maleje – potwierdzają to dane Powszechnego Spisu Rolnego. Jednocześnie w oficjalnych rejestrach dłużników systematycznie pojawiają się rolnicy – w 2024 r. co najmniej 3,5 tys. gospodarstw figurowało jako zadłużone, a łączne zaległości (według danych Krajowego Rejestru Dłużników) liczono w setkach milionów złotych. Ekonomiści zastrzegają jednak, że rzeczywista skala problemu może być znacznie większa, niż wynika z oficjalnych baz.

Prawo przewiduje dla rolników specjalną pozasądową ścieżkę wyjścia z długu. Złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) o przejęcie zobowiązania to mechanizm dostępny wyłącznie dla nich: państwowa instytucja może spłacić wierzyciela w zamian za przeniesienie na Skarb Państwa określonych działek i ich późniejszą dzierżawę przez rolnika. Choć mechanizm ten jest już wykorzystywany od kilku lat (od 2019 r. do I kw. 2025 r. podpisano 37 umów przejęcia na łączną kwotę 94 mln zł i 1432 ha powierzchni, a kolejne sprawy są w toku), to jednak obecnie rolnik – w odróżnieniu od innych dłużników – ma szerszy zestaw narzędzi do opanowania zadłużenia, z KOWR jako kluczowym elementem w drodze do naprawy sytuacji finansowej gospodarstwa rolnego.

Nowe przepisy

A to za sprawą ostatniej nowelizacji prawa restrukturyzacyjnego, która zaczęła obowiązywać od 19 sierpnia 2025 r. Wprowadziła ona bowiem zmiany w ustawie o restrukturyzacji zadłużenia podmiotów prowadzących gospodarstwa rolne (dalej: u.r.z.p.p.g.r.). Przed nimi złożenie wniosku do KOWR nie zatrzymywało działań komornika. Obecnie taki wniosek o przejęcie długu automatycznie zawiesza postępowanie egzekucyjne dotyczące tego zobowiązania – aż do momentu jego rozpatrzenia. To swoista tarcza na start, która daje rolnikowi czas na skompletowanie dokumentów i ustalenie warunków pomocy.

Uwaga! Kolejne wnioski dotyczące tego samego długu nie wywołują już zawieszenia – liczy się tylko pierwszy skuteczny wniosek. Tak stanowi nowy art. 7 ust. 6a u.r.z.p.p.g.r.

Zmiana ma praktyczny cel: wstrzymać egzekucję „na czas decyzji”, by rozmowy KOWR – wierzyciel (rolnik) toczyły się bez presji licytacji komorniczej. Tę funkcję ustawodawca dołożył do dotychczasowego mechanizmu oddłużania gospodarstw, w którym – po pozytywnej decyzji – KOWR spłaca dług, a w zamian dochodzi zwykle do przeniesienia wybranych działek na Skarb Państwa z dzierżawą dla rolnika. Dzięki temu rolnik może zostać na ziemi, a jego gospodarstwo nie traci ciągłości produkcji.

Kto może liczyć na wsparcie

Z mechanizmu pomocy KOWR może skorzystać każdy rolnik prowadzący gospodarstwo rolne – zarówno osoba fizyczna (w tym prowadząca działalność rolniczą bez rejestracji w CEIDG), jak i spółka zarządzająca gospodarstwem. Warunkiem jest, by zadłużenie powstało w związku z działalnością rolniczą i miało charakter pieniężny.

Najczęściej chodzi o:

• kredyty inwestycyjne i obrotowe (często z hipoteką na gruntach),
• leasingi maszyn,
• zaległości wobec dostawców środków do produkcji (nawozy, pasze, paliwo, serwis).

KOWR może przejąć taki dług i spłacić wierzyciela tylko wtedy, gdy wartość wskazanych nieruchomości wystarcza na jego spłatę (ocenia się to na podstawie operatu szacunkowego).

Pomoc nie obejmuje zobowiązań publicznoprawnych (podatki, składki ZUS/KRUS), które wymagają odrębnych wniosków o ulgi/raty w urzędach. Jeżeli gospodarstwo jest objęte małżeńską wspólnością majątkową, do wniosku trzeba dołączyć także zgodę współmałżonka. W praktyce istotne jest też uporządkowanie zabezpieczeń (hipotek i zastawów) oraz uzyskanie od wierzycieli aktualnych potwierdzeń sald z wyodrębnieniem kapitału, odsetek i kosztów – bez tego KOWR nie policzy poprawnie zakresu pomocy i nie rozpatrzy pozytywnie wniosku.

Uwaga! Rolnik nie musi mieć statusów „w upadłości” ani „w restrukturyzacji” – typowych dla restrukturyzacji z udziałem sądu. Procedura z KOWR to osobna ścieżka pomocy dostępna dla tych, którzy chcą zatrzymać egzekucję konkretnego długu i rozłożyć naprawę gospodarstwa w czasie, zwykle z dzierżawą przenoszonych gruntów i pierwszeństwem ich odkupu w przyszłości.

Etapy pomocy KOWR

KOWR wchodzi między rolnika a wierzyciela i spłaca jego dług (np. wobec banku). W zamian za to rolnik przenosi na Skarb Państwa własność wskazanych działek. Nie traci jednak gospodarstwa z dnia na dzień – te grunty zostają mu wydzierżawione, zwykle z pierwszeństwem późniejszego wykupu po spełnieniu warunków umowy. Oto etapy procedury.

▶ Etap 1. Wniosek do KOWR

Jego złożenie rozpoczyna całą procedurę. Od tego momentu egzekucja konkretnego długu jest zawieszona do czasu urzędowej decyzji. KOWR weryfikuje dokumenty (m.in. aktualne salda od wierzycieli, wypisy z księgi wieczystej) i zleca/uznaje operat szacunkowy. Sprawdza, czy wartość netto wskazanych nieruchomości (po uwzględnieniu hipotek) wystarczy na uregulowanie zobowiązania. Jeśli tak – negocjuje z wierzycielem warunki spłaty (np. potwierdzenie salda, promesę wykreślenia hipoteki po zapłacie).

▶ Etap 2. Podpisanie umów

Po akceptacji KOWR, strony podpisują pakiet dokumentów:

1) umowę przejęcia długu – KOWR płaci wierzycielowi (zwykle taka umowa zobowiązuje wierzyciela do przedstawienia promesy wykreślenia hipoteki po zapłacie długu)

2) akt notarialny przeniesienia własności wskazanych działek na Skarb Państwa (z precyzyjnym opisem nieruchomości, rozliczeń i terminów przekazania),

3) umowę dzierżawy – (jeśli KOWR przewiduje dalsze użytkowanie gruntów przez rolnika) oznacza to ciągłość prowadzenia produkcji przez rolnika.

Kluczowa jest mądra selekcja działek do przeniesienia: warto wskazać te mniej strategiczne, a najbardziej produktywne objąć dzierżawą. Jeśli operat wykaże zbyt niską wartość „netto” względem długu, KOWR może zażądać szerszego zakresu przeniesienia albo odmówić przejęcia.

Zobowiązania publiczne (podatki, KRUS/ZUS) co do zasady nie wchodzą w ten mechanizm – załatwia się je osobno.

W umowach pojawiają się typowe klauzule:

• zakaz zbywania i obciążania nieruchomości bez zgody KOWR,
• obowiązek utrzymania produkcji rolnej,
• obowiązek ubezpieczenia dzierżawionej ziemi i należytego gospodarowania nią,
• konieczność płacenia czynszu dzierżawnego (sposób wyliczenia czynszu i terminy jego płatności),
• dotyczące kontroli działalności rolnika na dzierżawionej ziemi oraz wskazujące na sankcje za naruszenia (np. kary umowne, odsetki, nakaz przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego, podwyższony czynsz czy utrata prawa do pierwokupu).

Ważne! Dzierżawa nie jest automatyczna – to element uzgadniany w dokumentach. Często przewiduje się także pierwszeństwo nabycia przez rolnika dzierżawionych gruntów po spełnieniu umownych kryteriów w kolejnych latach. Całość ma zapewnić spłatę długu, porządek w księgach wieczystych i ciągłość produkcji w gospodarstwie, tyle że już w reżimie własności Skarbu Państwa i nadzoru KOWR.

▶ Etap 3. Wykreślenie z hipoteki

Następuje to po wypłacie dla wierzyciela. Rolnik pracuje dalej na dzierżawionych gruntach, regulując czynsz i bieżące zobowiązania. W wielu umowach przewiduje się pierwszeństwo nabycia tych działek po kilku latach (gdy gospodarstwo „stanie na nogi”).

Uwaga! Jeśli KOWR odmówi pomocy rolnikowi (np. z uwagi na zbyt niską wartość gruntów czy braki formalne wniosku), wówczas zawieszenie egzekucji wygasa i sytuacja wraca do stanu sprzed wniosku – dlatego tak ważne jest kompletne złożenie dokumentów i realny plan działania.

Ziemia za dług rolnika

Przejęcie długu przez KOWR zawsze ściśle wiąże się z przeniesieniem własności wskazanych działek na Skarb Państwa. Bez tego warunku transakcja nie dojdzie do skutku. Jak już wskazaliśmy, zanim dojdzie do podpisania umów, trzeba wykazać w operacie, że wartość „netto” gruntów (po odjęciu istniejących hipotek i innych obciążeń) pokrywa wysokość przejmowanego długu. Bank lub inny wierzyciel hipoteczny składa promesę wykreślenia hipoteki po spłacie przez KOWR, co porządkuje księgi wieczyste.

KOWR po przeniesieniu własności co do zasady dąży do ciągłości produkcji w gospodarstwie. Dlatego najczęściej oddaje te grunty dotychczasowemu właścicielowi w dzierżawę.

Koszty wsparcia i opłaty dodatkowe

Koszty w tej procedurze nie są wysokie w porównaniu z ryzykiem licytacji, ale trzeba je zaplanować. Rolnik musi się liczyć przede wszystkim z kosztami:

• operatu szacunkowego (zwykle od kilkuset do kilku tysięcy złotych – zależnie od areału i złożoności);
• dokumentów urzędowych (chodzi tu m.in. o odpisy z księgi wieczystej, wypisy/ wyrysy działek) – od kilkudziesięciu do kilkuset zł łącznie;
• kosztów notarialnych przy przeniesieniu własności na Skarb Państwa (taksa uzależniona od wartości przenoszonych działek);
• drobnych opłat sądowych związanych z wpisami/wykreśleniami (np. hipoteki po spłacie).

Do tego dochodzi przyszły czynsz dzierżawny ustalony w umowie z KOWR – jest on liczony rynkowo, ale tak, by gospodarstwo było w stanie go obsłużyć.

Ochrona zaczyna działać już w dniu złożenia kompletnego wniosku (egzekucja konkretnego długu jest zawieszona do dnia wydania decyzji). Procedura (weryfikacja KOWR i uzgodnienia z wierzycielem) trwa od kilku do kilkunastu tygodni. Następnie przychodzi czas na podpisanie aktów notarialnych (przeniesienie własności) i umowy dzierżawy, a po zapłacie przez KOWR – czas na sądowe wykreślenie hipotek. Realistycznie, dobrze przygotowana sprawa może trwać do czterech miesięcy, choć rozbudowana (wiele działek i wierzycieli, braki formalne wniosku, źle przygotowany plan naprawczy) potrwa znacznie dłużej.

Wnioski

Ostatnia nowelizacja prawa restrukturyzacyjnego daje rolnikom skuteczną ochronę przed komornikiem. Już samo złożenie wniosku do KOWR automatycznie wstrzymuje egzekucję długu pozwala zyskać czas na uporządkowanie sytuacji. Atutem tej ścieżki jest prosty, pozasądowy tryb i szansa na utrzymanie produkcji – po pozytywnej decyzji dług spłaca państwo, a rolnik zwykle zostaje na ziemi w dzierżawie, nierzadko z pierwszeństwem wykupu. Mechanizm porządkuje też księgi wieczyste (wykreślenia hipotek) i pozwala wrócić do pracy bez presji licytacji.

Ceną jest przeniesienie części gruntów na Skarb Państwa i konieczność spełnienia licznych wymogów formalnych. Dobrze przygotowany wniosek otwiera jednak drogę do stabilizacji: rolnik zyskuje czas, zachowuje gospodarstwo w dzierżawie (choć nie jest ona automatyczna – trzeba ją wynegocjować i wpisać do umowy) i ma perspektywę odzyskania ziemi w przyszłości. ©℗

• Niekompletny wniosek i brak kluczowych dokumentów, np. operatu szacunkowego, aktualnych odpisów z księgi wieczystej (nie wystarczy tylko nieodpłatny wydruk ze strony internetowej) albo potwierdzeń sald od wierzycieli.
• Zły zakres długu we wniosku, czyli wskazywanie wszystkich długów zamiast konkretnego zobowiązania do przejęcia.
• Wycena działki przez samego rolnika lub wycena niezgodnie z wytycznymi (np. zaniżona lub nieczytelna, brak podziału działek i obciążeń).
• Rozbieżności w księgach wieczystych (między księgą, mapą, operatem i stanem faktycznym – np. nieujawnione służebności, stare hipoteki).
• Brak promesy wykreślenia hipoteki (bank nie deklaruje wykreślenia po płatności KOWR).
• Brak zgody współmałżonka do przeniesienia własności.
• Brak lub nieprzekonujący plan odzyskania płynności finansowej.
• Brak reakcji na korespondencję z KOWR i od komorników.
• Niepowiadomienie komornika o złożeniu wniosku do KOWR.
• Niewłaściwy wybór działek do przeniesienia (np. oddanie strategicznych areałów).
• Mylenie reżimów prawnych, w szczególności omawianej procedury z sądową restrukturyzacją (KOWR nie uwolni od podatków/KRUS/ZUS).
• Nierealne oczekiwania wobec wartości gruntów (czyli gdy ich wartość netto nie pokrywa długu). ©℗