Polska 2050 złożyła w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 ze zm.). Wynika z niego, że w umowach, które konsument zawrze z deweloperem cena lokalu lub domu jednorodzinnego ma być określana jako iloczyn mkw. powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Inicjatywa Polski 2050 wynika z tego, że niektórzy deweloperzy wliczali powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. Do 19 września 2021 r. obowiązywała norma z 1997 r., która pozwalała wliczać do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ściankami działowymi, które mogą zostać zdemontowane lub przesunięte. Nadal są w obrocie pozwolenia na budowę wydane w okresie obowiązywania tej normy, a orzecznictwo nie jest jednolite. Zależy od oceny sądu czym jest demontaż ścianki oraz czy nabywca był poinformowany, jak jest liczona powierzchnia użytkowa.

Nie ma natomiast wątpliwości, że w przypadku, gdy wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2021 r. nie można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi. Dlatego już w momencie zapowiedzi rozpoczęcia prac nad projektem eksperci oceniali, że są one o 5 lat spóźnione, a problem jest rzadkością w oddawanych teraz budynkach. Spory dotyczą budynków, dla których pozwolenie na budowę wydano przed 19 września 2021 roku.

Metr mieszkania na wagę złota

Autorzy projektu uważają, że jest on potrzebny i wzmocni pozycję konsumentów.

- Złożyliśmy projekt ustawy, który raz na zawsze zakaże wliczania do metrażu powierzchni pod ścianami. Dość naciągania ludzi na pseudometry. Przecież każdy metr mieszkania jest na wagę złota i to dosłownie, bo metr kosztuje dziś średnio tyle, co uncja złota – napisała w mediach społecznościowych Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.

Adwokat, dr. Piotr Terlecki, który reprezentuje konsumentów w sprawach o wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania ocenia, że wprowadzenie wprost w tekście rangi ustawy (dzisiaj określa to rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego) obowiązku deweloperów do wyliczania ceny lokalu w oparciu o powierzchnię użytkową ustaloną w oparciu o Polskie Normy jest zmianą pozytywną, ale wadą tego rozwiązania jest odniesienie się do Polskich Norm, które mogą zawsze zostać zmienione przez Polski Komitet Normalizacyjny, a wtedy zmieni się treść przepisu, bez zmiany samej ustawy.

Deweloperzy mogą na tym skorzystać

Dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego i autor komentarza do ustawy deweloperskiej wskazuje na inny problem, który może spowodować odwołanie w ustawie do Polskiej Normy.

- Za niefortunne uważam odwołanie do Polskiej Normy, bez podania o jaką jej wersję chodzi. Może to być podstawą nadużyć, których nie byłoby, gdy nie ta nowelizacja. Ponieważ przypomnę, że deweloperzy, który składali wnioski o pozwolenie na budowę od września 2021 r. muszą stosować normę, która wprost zabrania wliczania ścianek działowych (demontowanych) do powierzchni użytkowej. Niemal każdy obecnie budowany przez deweloperów budynek albo wybudowany w ostatnich 2 latach powinien uwzględniać tę normę. Jedynie w marginalnych przypadkach będzie inaczej – ocenia prof. Gliniecki.

Zgadza się z nim radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Aktualne regulacje przesądzają, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej. Na uwagę w projekcie zasługuje natomiast propozycja, aby cena mieszkania była wyliczana wyłącznie na podstawie powierzchni użytkowej – mówi ekspert PZFD.

Obecnie, jak wynika z uzasadnienia, na potrzeby obliczania powierzchni użytkowej, nawet jeśli jest stosowana prawidłowo Polska Norma, to dla celów wyliczenia ceny za nabywany lokal, niektórzy deweloperzy w umowach posługują się pojęciami ”powierzchni użytkowej”, ”powierzchni posprzedażowej”, ”powierzchni rozliczeniowej”.

„W ten sposób cena za mkw. powierzchni użytkowej jest odmienna od ceny za mkw. nabywanej powierzchni mieszkania” czytamy w uzasadnieniu.

Nowe prawo bez wpływu na ceny mieszkań

Jednak w ocenie prof. Glinieckiego, jeśli nowelizacja w zaproponowanym kształcie zostanie przyjęta, nie wiele lub wręcz nic nie zmieni, jeśli chodzi o wpływ regulacji na cenę mieszkań.

- Przesądza o tym punkt 2 art. 1 projektu, który mówi, że w przypadku gdy umowa dotyczy także pomieszczeń przynależnych, praw lub świadczeń ich cenę określa się odrębnie. Dzięki temu deweloper ustali cenę mieszkania w oparciu o jego powierzchnię użytkową, natomiast zażąda dodatkowego wynagrodzenia za np. powierzchnię zajmowaną przez ścianki działowe. Alternatywnie odpowiednio podwyższy cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej tak, aby w efekcie otrzymać oczekiwaną cenę. Efekt będzie taki sam, jak obecnie z zastosowaniem tzw. powierzchni sprzedażowej, jako podstawy określenia ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – uważa prof. Gliniecki.

Powierzchnia użytkowa mieszkania w umowie deweloperskiej

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej przypomina, że już dziś ustawa deweloperska w umowie deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym nakazuje podawać powierzchnię użytkową i cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej oraz wskazywać sposób pomiaru powierzchni użytkowej.

- Ustawodawca proponuje w projekcie sprecyzować, że cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metra kwadratowego powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej, ale można sobie wyobrazić inny sposób ustalenia ceny, do czego nawiązał projektodawca chcąc to szczegółowo uregulować. Moim zdaniem nowy przepis ustawy deweloperskiej potwierdzi praktykę rynkową i nie zmieni stosowanego w większości przypadków sposobu ustalania ceny nowych nieruchomości. Może on jednak wpłynąć na postanowienia i interpretacje umów deweloperskich dotyczące dopłaty za różnicę pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu lub domu – mówi Piotr Jarzyński.

Przepisy nowelizacji mają być stosowane do umów zawartych od dnia jej wejścia w życie. Zatem procedowany projekt nie pomoże w rozstrzygnięciu, toczących się spraw, a na przyszłość, zdaniem naszych rozmówców, wbrew przekonaniu projektodawcy, nie zabezpiecza konsumentów przed płaceniem wyższej ceny niż wynika to z powierzchni użytkowej.

- Można jedynie rozważyć doprecyzowanie samej normy przez Polski Komitet Normalizacyjny lub przepisów ww. rozporządzenia wydanego na podstawie Prawa budowlanego – radzi Piotr Jarzyński.