Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Po 30 latach obowiązywania ustawy o własności lokali (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało założenia do projektu jej nowelizacji. Ustawa reguluje funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, których liczba zbliżyła się już do 190 tys. W mieszkaniach zarządzanych przez wspólnoty mieszka ok. 4 mln osób. Na obowiązujące dziś przepisy skarżyli się zarządcy, ale także członkowie wspólnot. Ustawa krępuje dziś skuteczne zarządzanie wspólnotą, utrudnia pozbycie się marnego zarządcy i występowanie przeciwko deweloperowi, gdy ujawnią się wady części wspólnych.
– Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej uważam za kluczową zmianę w tej propozycji ustawowej. Obecnie obowiązujące przepisy, nie tyle to utrudniają, co niemal uniemożliwiają – mówi wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w resorcie finansów i gospodarki za mieszkalnictwo.
Deweloper już się łatwo nie wywinie od odpowiedzialności za wady
Radca prawny Karolina Trzeciak-Wach, która specjalizuje się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych, zgadza się, że jest to zmiana o znaczeniu fundamentalnym.
– Powiedzieć, że to usprawni proces, to stanowczo za mało. Obowiązujący dziś wymóg dokonania cesji praw właścicieli lokali na wspólnotę jest bardzo trudny w praktyce do przeprowadzenia, nie tylko ze względów logistycznych. Członkom wspólnoty trudno jest zrozumieć, dlaczego muszą to robić. Nie dają wiary, że ustawodawca nie chroni ich wprost w sytuacji sporu z deweloperem, tylko piętrzy przeszkody – zauważa Karolina Trzeciak-Wach.
– Wad części wspólnych nieruchomości jest, w mojej ocenie, coraz więcej. Mam wrażenie, że im nowocześniejszy budynek, tym więcej usterek. Nie wiem, z czego to wynika, ale projektowana zmiana prawa, która daje realne szanse wspólnocie na dochodzenie usunięcia wady czy wypłatę odszkodowania, może przyczynić się również do poprawy jakości wykonania części wspólnych – dodaje Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.
Co ciekawe, ułatwienia w dochodzeniu praw z rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości pozytywnie ocenia również Polski Związek Firm Deweloperskich.
– Rzeczywiście bywa to dziś problematyczne. Popieramy wzmocnienie ochrony konsumentów. Jeśli wspólnota ma władać nieruchomością jak właściciel, to powinna też mieć prawa jak właściciel – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Łatwiej będzie zmienić zarządcę wspólnoty mieszkaniowej
Do innych ważnych zmian, które znalazły się w założeniach, eksperci zaliczają usprawnienia w podejmowaniu uchwał przez wspólnoty, pozwalające, by zostały one przyjęte zwykłą większością głosów, mierzoną udziałami. Dzisiaj, żeby uchwała została przyjęta, muszą za nią głosować właściciele 50 proc. udziałów w nieruchomości plus jeden.
Zdaniem zarządcy nieruchomości, Seweryna Chwałka, to bardzo daleko idąca zmiana, która może spowodować, że jeśli we wskazanym terminie nie zagłosuje większość kwalifikowana, mała grupa właścicieli będzie mogła doprowadzić do podjęcia decyzji korzystnych dla nich, ale już niekoniecznie dla całej wspólnoty. Być może jednak, w ocenie eksperta, przyjęcie takich przepisów będzie miało tę dobrą stronę, że zmobilizuje właścicieli lokali do brania udziału w głosowaniach.
– To jest perspektywa zarządcy. Z perspektywy właścicieli lokali jest to na pewno dobra zmiana. Pamiętajmy, że każdy ma prawo głosować uchwały i decydować o ważnych dla wspólnoty kwestiach, ale jeśli ktoś nie chce z tego prawa korzystać, to nie powinno to odbywać się kosztem innych członków wspólnoty przez utrudnianie zarządzania nią. Są sytuacje, w których trzeba pilnie zareagować, bo np. coś się psuje. Jeśli zebranie odpowiedniej liczby podpisów zajmuje miesiące, to usterka się powiększa, a koszt jej naprawy rośnie. To może też mieć wpływ na bezpieczeństwo mieszkańców – mówi Karolina Trzeciak-Wach.
– Wspólnoty mają duży problem z głosowaniem uchwał, co skutkuje paraliżem decyzyjnym. Dlatego cieszy mnie zapowiedź wprowadzenia prawa do przyjęcia uchwał zwykłą większością głosów, jeśli we wskazanym terminie, który zostanie indywidualnie określony przez każdą wspólnotę, nie zagłosuje kwalifikowana większość głosów – uważa Marek Urban.
– Wiem, że jest to poważna zmiana i, jak słyszę, budzi dużo emocji, nawet wśród części zarządców, ale to nie jest ograniczanie praw właścicieli lokali. Oni mają wybór. Jeśli nie chcą głosować, to muszą zaakceptować, że sąsiedzi zdecydują za nich – dodaje.
Niepokój zarządców może też wynikać z tego, że usprawnienia w podejmowaniu uchwał w połączeniu z innymi zmianami ułatwią zmianę zarządcy.
Trudno o notariusza, który chce protokołować zmianę zarządcy
Bardzo często deweloperzy wprowadzają swoich zarządców, którzy podpisują umowy na eksploatację czy utrzymanie budynku z firmami związanymi z deweloperem.
– Nierzadko wartość tych świadczeń ma się nijak do stawek rynkowych, a zmiana takiego zarządcy jest trudna. Nasza propozycja ułatwi to właścicielom lokali – wskazuje minister Lewandowski.
Kolejne uproszczenie wiąże się ze zniesieniem obowiązku protokołowania przez notariusza zebrania i podjęcia uchwały o zmianie zarządcy.
– To nie są miłe spotkania i być może dlatego bardzo trudno znaleźć notariusza, który dokona tej czynności. Uważam, że właściciele nieruchomości powinni mieć prawo w prosty sposób zmienić zarządcę, z którego nie są zadowoleni. Dzięki tej zmianie, ale także dzięki zmianie w przyjmowaniu uchwał, właściciele lokali będą mogli łatwiej zmienić zarządcę, którego działalność, choć opłacana przez nich, jest skoncentrowana na ochronie interesu dewelopera, w sytuacji, w której wybiera pierwszego zarządcę wspólnoty – uważa Karolina Trzeciak-Wach.
Gdyby zarządca nie chciał zwołać zebrania, projekt daje prawo do zrobienia tego właścicielom nieruchomości, pod warunkiem że w ich posiadaniu jest minimum jedna dziesiąta udziałów.
Właściciel mieszkania musi wpuścić zarządcę
Poza wzmocnieniem praw właścicieli mieszkań autorzy projektu chcą też podnieść bezpieczeństwo użytkowania mieszkania, wprowadzając obowiązek udostępniania go zarządcy, nie tylko w przypadku awarii, ale również przeglądów albo sprawdzenia, czy w mieszkaniu nie są gromadzone śmieci czy inne, zagrażające zdrowiu i bezpieczeństwu mieszkańców przedmioty.
– Obowiązkiem tym zostaje jednoznacznie obarczony właściciel lokalu i to on może zostać ukarany grzywną przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, jeśli się z niego nie wywiązuje. Na pewno wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że jeśli dziś np. podczas kontroli inspektor stwierdzi wadliwość instalacji gazowej, a właściciel jej nie chce wymienić, to w przypadku, gdy wspólnota zawiadamia inspektorat budowlany, obowiązek wymiany nakładany jest na wspólnotę, co jest niesprawiedliwe i dobrze, że się zmieni – mówi Karolina Trzeciak-Wach.
W projekcie pojawia się też regulacja dotycząca najmu krótkoterminowego. Na właściciela wynajmowanego na doby mieszkania będą mogły być nałożone wyższe opłaty za korzystanie z części wspólnych czy wywóz śmieci.
– Nowe przepisy powinny wejść w życie w połowie przyszłego roku – zapowiada minister Lewandowski. ©℗
/>
