Dwutygodniowy termin na zamieszczenie projektu w wykazie zadeklarował wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys na wtorkowym spotkaniu zespołu ds. edukacji, kultury i sportu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. W projekcie na pewno znajdzie się obowiązek rejestracji lokali przeznaczonych na najem, wymuszony przez unijne rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i upowszechniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego. Nakłada ono na kraje członkowskie obowiązek utworzenia do 20 maja 2026 r. systemów teleinformatycznych do rejestracji wynajmujących na doby domów i mieszkań. Każdy, kto się zarejestruje, dostanie numer identyfikacyjny, bez którego platformy internetowe, pośredniczące między wynajmującymi a najemcami, nie będą mogły zamieścić jego oferty.

Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com zostały też zobowiązane do weryfikowania, czy wynajmujący przekazują wiarygodne informacje na temat swoich ofert. Zgodnie z rozporządzeniem wyznaczone do tego organy w krajach członkowskich mogą zawiesić numery rejestracyjne, zwrócić się do platform o usunięcie nielegalnych wpisów i nałożyć na nie kary za łamanie przepisów.

Zgodnie z zapowiedziami ministra w projekcie mają się znaleźć „bardzo wysokie” kary dla osób, które będą chciały obejść obowiązek rejestracji. Projekt ma też zdefiniować najem krótkoterminowy. Ma on obejmować okres do 30 dni. Prowadzenie najmu krótkoterminowego ma być działalnością gospodarczą. Każdy obiekt, w którym będzie prowadzona, będzie musiał obowiązkowo przyjąć regulamin korzystania z niego, z informacją o obligatoryjnej ciszy nocnej i numerem telefonu do obsługującego najem. To pozwoli policji czy straży miejskiej interweniującej w takim lokalu z powodu np. zakłócenia ciszy nocnej natychmiast go o tym powiadomić. Na zewnątrz lokalu czy budynku będzie musiała być zamieszczona informacja, że jest tam prowadzony najem krótkoterminowy. Ministerstwo planuje też narzucenie minimalnego standardu tych obiektów.

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym – zmiany dla właścicieli mieszkań

Unia Metropolii Polskich, która skupia największe polskie miasta, kilka dni temu zwróciła się do ministra Piotra Borysa o intensyfikację prac nad przepisami regulującymi najem krótkoterminowy. Polskie metropolie martwi tempo prac resortu nad ustawą. Mimo że trwają one już drugi rok, to do wczoraj nie były znane żadne szczegóły, poza tym, co wymusza na nas rozporządzenie unijne.

- Chcielibyśmy jak najszybciej zapoznać się z projektem ustawy i rozpocząć wspólną pracę nad jego ostatecznym kształtem. Zależy nam, aby nie była przyjmowana w pośpiechu, bez uwzględnienia głosu miast, które dziś najbardziej odczuwają skutki nieuregulowanego najmu krótkoterminowego, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk - mówi Michał Cyrankiewicz-Gortyński, koordynator komisji i zespołów UMP.

- Oczywiście kluczowe jest wdrożenie unijnego rozporządzenia, które zobowiązuje platformy internetowe pośredniczące w najmie do gromadzenia i przekazywania danych o wynajmie władzom lokalnym, ale równie ważne jest wyposażenie miast i gmin w skuteczne narzędzia do regulowania najmu krótkoterminowego na swoim terenie –dodaje.

Przedstawiciel metropolii zapewnia, że nie dążą one do „zabicia” tego segmentu rynku.

- Przeciwnie, rozumiemy jego znaczenie. Jednak w niektórych miastach czy gminach konieczne może być wprowadzenie ograniczeń. Dlatego postulujemy, aby w ustawie znalazł się katalog narzędzi regulacyjnych, z których samorządy mogłyby skorzystać – zaznacza Michał Cyrankiewicz-Gortyński.

Miasta członkowskie UMP chcą mieć możliwość limitowania liczby dni najmu krótkoterminowego lokalu w ciągu roku, wprowadzenia ograniczeń obszarowych dla tego typu działalności tam, gdzie nastąpiło przesycenie, ustalenia limitu osób na metr kwadratowy powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu oraz wydawania zezwoleń, licencji lub decyzji administracyjnych na prowadzenie działalności najmu, z opcją ich cofania lub zawieszania w przypadku naruszeń. Nie chcą natomiast, by właściciel takiego mieszkania musiał uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na wynajmowanie go na doby, a takie propozycje padały ze strony przedstawicieli innych ministerstw.

Najem krótkoterminowy a zmiany w przestrzeni miejskiej

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, zniecierpliwieniu samorządowców się nie dziwi.

- Analizowałem rynek najmu krótkoterminowego i dane za zeszły rok pokazują, że znaleźliśmy się już w pierwszej dziesiątce krajów w Europie, jeśli idzie o liczbę obiektów, które świadczą tego typu usługi. Oczywiście do Hiszpanii czy Włoch jeszcze nam daleko, ale przykłady tych krajów pokazują, jak najem krótkoterminowy prowadzony na dużą skalę, poza ograniczeniem dostępności mieszkań i uciążliwością dla sąsiadów, zmienia przestrzeń miejską – mówi.

- Spada zapotrzebowanie na przedszkola, szkoły czy sklepy spożywcze, a rośnie na restauracje czy usługi turystyczne. To wypędza z takich miejsc stałych mieszkańców, a nowych, którym by to nawet nie przeszkadzało, odstraszają ceny – wskazuje Bartosz Turek.

Przyjęcie unijnego rozporządzenia to skutek apelu miast, takich jak Barcelona, Amsterdam czy Kraków.

- Z doniesień medialnych wynika, że Barcelona chce zakazać najmu krótkoterminowego od 2028 r. Podobne regulacje wprowadzono już w Berlinie czy Nowym Jorku – zauważa Bartosz Turek.

Restrykcje i regulacje najmu krótkoterminowego. Eksperci radzą ostrożność

Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats, operatora specjalizującego się w kompleksowej obsłudze mieszkań na wynajem, przestrzega jednak, by ograniczenia były przemyślane.

- W Barcelonie, w której wprowadzono system licencyjny z ograniczoną ilością licencji, w ciągu 10 lat średnie ceny zakwaterowania w hotelach wzrosły ze 115 euro za dobę w 2014 r. do 211 euro w 2024 r. Ważny przykład płynie też z USA. Zakaz wynajmu krótkoterminowego w Nowym Jorku wprowadzony we wrześniu 2023 r. nie spowodował spadków cen wynajmu długoterminowego. Czynsze nadal rosną - do sierpnia 2024 r. wzrosły o 3,4 proc. – mówi.

- Regulacje wyhodowały jednak ogromną szarą sferę właścicieli wynajmujących apartamenty poza platformami rezerwacyjnymi. Poszukują oni gości m.in. na grupach na Facebooku, zaś płatność przyjmują wyłącznie gotówką, będąc niewidoczni nie tylko dla służb miejskich, ale też dla służb skarbowych. Z kolei legalne apartamenty na krótkoterminowy wynajem wykiełkowały jak grzyby po deszczu po drugiej stronie rzeki Hudson, w stanie New Jersey, który nie wprowadził regulacji. Jednocześnie ceny hoteli w Nowym Jorku także wzrosły o 7,4 proc. Jedynym więc efektem regulacji jest drożyzna i wzrost szarej strefy oraz nieefektywność rynku – wylicza ekspertka.

Ograniczenia dla Airbnb w Polsce. Kiedy wejdą w życie

Z wypowiedzi wiceministra Borysa na temat ustawowego wprowadzenia możliwości ograniczania najmu krótkoterminowego przez gminy wynika, że ministerstwo podchodzi do takich rozwiązań z ostrożnością. Zastanawia się, czy nie poczekać jeszcze z wprowadzeniem takich narzędzi np. trzy lata. Gminy, dzięki rejestrowi, będą miały pełną wiedzę o tym, ile lokali wynajmuje się u nich na doby. I jeśli się okaże, że na Starym Mieście w Krakowie jest 80 proc. takich lokali, to wtedy samorząd będzie mógł dla tej strefy wprowadzić ograniczenia. Ministerstwo chce to przedyskutować z miastami, zanim podejmie decyzję.