Zgodnie z art. 40 prawa budowlanego (dalej: p.b.) decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona na innego inwestora, jeżeli:

  • pozwolenie jest nadal ważne,
  • nowy inwestor zobowiąże się do przejęcia wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji,
  • dotychczasowy inwestor wyrazi zgodę na przeniesienie.

Oznacza to, że sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia pozwolenia. Konieczna jest odrębna procedura administracyjna.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę

Kluczowe znaczenie ma art. 37 ust. 1 p.b. Zgodnie z nim pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli:

  • budowy nie rozpoczęto w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo
  • została ona przerwana na okres dłuższy niż trzy lata.

Sądy administracyjne wielokrotnie potwierdzały, że upływ tego terminu prowadzi do wygaśnięcia pozwolenia, a w konsekwencji uniemożliwia jego przeniesienie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 1196/15; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 12 maja 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 176/23).

Przeniesienie pozwolenia na nowego właściciela

Pozwolenie na budowę można przenieść na nowego właściciela tylko wtedy, gdy jest ono nadal ważne.

Przy czym jeśli budowa nie została rozpoczęta w ciągu trzech lat od uzyskania decyzji, pozwolenie wygasa z mocy prawa i nie podlega przeniesieniu. [przykład 1] Natomiast w sytuacji gdy roboty budowlane rozpoczęto w terminie, decyzja pozostaje w mocy i może zostać skutecznie przeniesiona na nowego inwestora. [przykład 2]

przykład 1

Bez mocy

Spółka w 2019 r. uzyskała pozwolenie na budowę magazynu. Z powodu problemów finansowych inwestycji nie rozpoczęto. W 2023 r. sprzedała nieruchomość innemu przedsiębiorcy, który chciał przejąć decyzję i rozpocząć prace budowlane. Ponieważ od uprawomocnienia się decyzji minęły ponad trzy lata, pozwolenie wygasło z mocy prawa (art. 37 ust. 1 p.b.). Nowy właściciel nie mógł go przejąć i musiał wystąpić o nowe pozwolenie.

przykład 2

Przeniesienie decyzji

Osoba fizyczna w 2021 r. uzyskała pozwolenie na budowę pawilonu handlowego. Jeszcze w tym samym roku rozpoczęła prace przygotowawcze i wykonała fundamenty, co zostało wpisane do dziennika budowy. W 2024 r. sprzedała nieruchomość wraz z rozpoczętą inwestycją spółce handlowej. W związku z tym, że inwestycja została rozpoczęta w terminie, pozwolenie na budowę nie wygasło. Nowy właściciel mógł skutecznie wystąpić o przeniesienie decyzji na siebie, pod warunkiem przedstawienia zgody sprzedającego oraz złożenia oświadczenia o przejęciu wszystkich praw i obowiązków inwestora (art. 40 p.b.). ©℗

Warunki skutecznego przeniesienia pozwolenia

W opisanej sytuacji – skoro pozwolenie z czerwca 2022 r. nie zostało uruchomione w ciągu trzech lat – decyzja najprawdopodobniej wygasła i nie może być przeniesiona. Nowy właściciel musi przejść całą procedurę uzyskania pozwolenia na budowę od początku. Tylko w razie faktycznego rozpoczęcia prac i zachowania terminu trzyletniego przeniesienie decyzji byłoby możliwe. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 37 ust. 1, art. 40 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418; ost.zm. Dz.U. z 2025 r.)