Wspólnoty mieszkaniowe w KRS? Resort rozwoju rozważa obowiązkową rejestrację

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce, aby wspólnoty mieszkaniowe obowiązkowo rejestrowały się w publicznym rejestrze. Prawdopodobnie będzie to Krajowy Rejestr Sądowy, w którym już figuruje 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych. Problem w tym, że wspólnot jest aż 190 tys. Istnieje więc obawa, że KRS „zakorkuje się”, na czym ucierpią nie tylko wspólnoty, ale także spółdzielnie lub przedsiębiorcy, którzy widnieją w tym rejestrze. Na razie prace nad propozycją zmian w ustawie o własności lokali w tym zakresie są na etapie koncepcyjnym.

Rejestr wspólnot mieszkaniowych w KRS – co ma się zmienić

W rejestrze widniałyby informacje o sposobie sprawowania zarządu oraz dane osób uprawnionych do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz.

- Taki postulat zgłaszają sami zarządcy nieruchomości, dlatego skierowałem już pismo m.in. do Ministerstwa Sprawiedliwości, prosząc o rozważenie takiej możliwości. Chodzi o to, żeby każdy uczestnik obrotu gospodarczego mógł sprawdzić, kto naprawdę reprezentuje wspólnotę – tłumaczy Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Wiceminister uważa, że nawet jeśli wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, to uczestniczy w obrocie gospodarczym, jest więc ważne, by wiedzieć, kto ją reprezentuje. Ale nie tylko o to chodzi. Przykładowo, jeśli dojdzie do pożaru w budynku, dzięki takiemu wpisowi straż pożarna może szybko sprawdzić, kto odpowiada za budynek i się z taką osobą skontaktować.

- Na wspólnoty mieszkaniowe nakładamy też coraz więcej obowiązków dotyczących bezpieczeństwa, przeglądów, efektywności energetycznej, zapewnienia miejsc doraźnego schronienia itp. Dlatego musi być jasne, kto odpowiada za te obowiązki. Wpis do rejestru zwiększa też odpowiedzialność zarządu za zarządzanie majątkiem wspólnoty – przekonuje Tomasz Lewandowski.

Resort rozwoju zapewnia, że podobnie jak w przypadku członków organów podmiotów już dzisiaj podlegających wpisowi, wpisanie osób uprawnionych do reprezentacji wspólnoty będzie miało charakter deklaratoryjny.

- Nie mam wątpliwości, że dla pewności obrotu prawnego i profesjonalizacji zarządzania nieruchomościami powinniśmy doprowadzić do uwidocznienia wspólnot i ich reprezentacji w publicznym rejestrze. Największym wyzwaniem będzie jednak stworzenie albo dostosowanie istniejącego systemu, np. KRS, do tego celu. W odróżnieniu od 3,5 tys. spółdzielni, które są już w rejestrze, mówimy bowiem o ok. 190 tys. wspólnot mieszkaniowych – podsumowuje wiceminister.

Czy wpis wspólnot do KRS rozwiąże problemy z reprezentacją?

Nie brakuje zarówno zwolenników, jak i przeciwników tej propozycji. Do tych pierwszych zalicza się zdecydowanie Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w Dębowski i Wspólnicy.

– To bardzo dobry pomysł. Dziś nie ma możliwości, by łatwo zweryfikować, czy nie zaszły zmiany w sposobie reprezentacji wspólnoty lub w składzie osób ją reprezentujących. Dzięki KRS wielu tego typu problemów da się uniknąć. Sposoby reprezentacji wspólnoty mogą być różne – może to być np. zarząd powierzony albo zarząd właścicielski. Ta elastyczność jest niewątpliwą zaletą ustawy o własności lokali, bo pozwala dopasować rozwiązania do potrzeb. W praktyce jednak często rodzi problemy, zwłaszcza przy sprawach administracyjnych – komentuje.

Prawnik podaje przykłady spraw, którymi się zajmuje. Urzędnik prowadzący postępowanie o wydanie warunków zabudowy zwrócił się do wydziału wspólnot mieszkaniowych warszawskiego ratusza i otrzymał odpowiedź, że dana wspólnota mieszkaniowa nie istnieje. Wyjaśniono, że wydział obsługuje wyłącznie wspólnoty, w których miasto ma udziały. W tym przypadku miasto ich nie miało, dlatego uznano, że wspólnota nie istnieje.

- Zdarzyło się też, że zarządca przedstawił dwie uchwały podjęte tego samego dnia przez właścicieli mieszkań należących do tej samej wspólnoty, dotyczące wyboru zarządu. W jednym zarządzie były zupełnie inne osoby niż w drugim. Każda z tych uchwał została podjęta prawidłowo i każda była ważna. Jak sprawdzić, która obowiązuje? Jak zweryfikować, czy uchwała przedstawiona przez zarządcę jest rzeczywiście ostatnia? Czy nie było późniejszych? Jak sprawdzić, czy osoba wskazana w uchwale nie zrezygnowała? Jak upewnić się, że nie doszło do zmiany w zakresie sposobu reprezentacji lub składu osób wchodzących w skład zarządu? – opowiada mec. Rafał Dębowski.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w KRS – większa przejrzystość i odpowiedzialność

Rejestracja w KRS oznacza większą „widoczność” członków zarządów wspólnot, co w praktyce może okazać się nie tylko zaletą, ale i problemem. Nikt bowiem nie chce być na widelcu.

- Rejestracja zwiększy przejrzystość. Ma to swoje zalety – wiadomo, kto odpowiada i do kogo się zwrócić. Dla osoby mającej roszczenia wobec wspólnoty jest to korzystne. Kontrahenci i mieszkańcy od razu będą wiedzieli, z kim mają do czynienia. Ale możliwe, że z tego powodu coraz mniej osób będzie chciało wstępować do zarządów wspólnot. Już teraz w wielu wspólnotach trudno znaleźć chętnych, problem może się pogłębić – tłumaczy Andrzej Ceglarski, adwokat prowadzący własną kancelarię.

Tym bardziej, że trudno tu mówić o dużych pieniądzach. Wspólnoty to często niewielkie budynki, po kilka lub kilkanaście lokali, a funkcje w zarządzie pełni się praktycznie społecznie.

- Jasne, odpowiedzialność istnieje niezależnie od tego, czy dane są wpisane do rejestru, czy nie. Jednak gdy nazwisko i adres trafiają do jawnego KRS, ma to już realne znaczenie. Każdy, kto ma roszczenie wobec wspólnoty, najpierw sprawdzi rejestr i dotrze do konkretnej osoby. W praktyce oznacza to większą presję i większe ryzyko dla członków zarządów wspólnot. Każdy, kto rozważa podjęcie takiej funkcji, musi się z tym liczyć – podkreśla mec. Andrzej Ceglarski.

Proponowane rozwiązanie nie podoba się zarządcom.

- Moim zdaniem w tej chwili taki rejestr to czysta kosmetyka. Wspólnota, zawierając jakąkolwiek umowę, zawsze okazuje uchwałę o wyborze zarządu, a więc informuje, kto ją reprezentuje. Poza tym ma swój adres, REGON i NIP, czyli są już rejestry, w których widnieje. Tworzenie dodatkowego rejestru w KRS nie ma więc większego sensu, szczególnie że we wspólnotach zmiany w zarządach są częstsze niż w spółdzielniach. Trzeba by było nieustannie aktualizować dane w KRS, co nie jest potrzebne – uważa Zbigniew Gamdzyk, zarządca, prezes spółki Condminium, zarządzającej wspólnotami mieszkaniowymi.

Obawy o paraliż KRS i sądów przez rejestrację wspólnot

Są też obawy, że wprowadzenie rejestracji wspólnot w KRS może sparaliżować sądy.

- Będzie tak, jak wcześniej ze sprawami frankowymi. W wyniku przekazania do referatów sędziowskich ogromnej liczby takich spraw w wielu sądach, np. w Warszawie, czas oczekiwania na rozprawę znacznie się wydłużył. W tym wypadku byłoby podobnie. Owszem, na ogół byłyby to proste, wpisowe sprawy, ale jednak ich ogromna liczba obciąży sądy – wyjaśnia prawnik.

Według niego, biorąc pod uwagę liczbę wspólnot mieszkaniowych w Polsce, istnieje duże ryzyko, że KRS po prostu nie da sobie z tym rady. W efekcie mogą ucierpieć inne postępowania sądowe.

Podobne zastrzeżenia ma mec. Rafał Dębowski. - Może się okazać, że trzeba będzie czekać miesiącami na wpisy w rejestrze, a sądy zostaną zasypane sprawami wspólnot mieszkaniowych. Podobnie było przy przekształceniach i wpisywaniu roszczeń do działu III ksiąg wieczystych związanych z opłatą przekształceniową, co sparaliżowało sądy z powodu milionów nowych spraw – przypomina.