Najczęściej we wspólnotach spotyka się sytuację, w której garaż ma status odrębnego lokalu, w którym właściciele mają udziały. Jest więc własnością prywatną tych współudziałowców, a nie częścią wspólną nieruchomości. Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) reguluje zaś zarządzanie częścią wspólną nieruchomości, którą garaż nie jest. Podstawą do zarządzania nim są więc ogólne przepisy kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.). Współudziałowcy mogą wybrać zarządzającego garażem, ale najczęściej jest on bezumownie zarządzany przez wspólnoty.

„A zatem i bez określenia jej obowiązków w tej mierze. Związane jest to z wielością współwłaścicieli garażu. Uzyskanie zgody większości z nich (…) stanowi barierę w umownym wskazaniu zarządcy oraz określeniu jego obowiązków. Na podstawie nowoprojektowanego art. 33a ustawy o własności lokali wspólnota z mocy prawa i bez względu na przyjętą w niej formę zarządu (zarząd składający się z osób fizycznych bądź zarządcę powierzonego) będzie zarządzać garażem stanowiącym wyodrębniony lokal” – pisze Ministerstwo Rozwoju i Technologii w uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 558 ze zm.), który w części dotyczy wspólnot mieszkaniowych.

Nowy przepis ma zapewnić, żewspólnota reprezentowana przez zarząd lub zarządcę będzie kierować sprawami garażu, prowadzić ewidencję kosztów oraz dokumentację techniczną, dokonywać rozliczeń oraz składać współwłaścicielom sprawozdanie ze swej działalności.

„Dla współwłaścicieli zastrzeżone będzie prawo podejmowania wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu garażem. (…) Powyższe pozwoli zapewnić m.in. utrzymanie go w należytym stanie technicznym i użytkowym” - dodaje MRiT.

Problem wspólnot mieszkaniowych z garażami narasta

- Dobrze, że ministerstwo próbuje rozwiązać kwestię zarządzania garażami, bo ten problem narasta, a dotyczy bardzo ważnej części budynku, w którym znajduje się obsługująca wszystkie lokale infrastruktura. Zarządzanie garażem komplikuje się z kilku powodów. Po pierwsze, wymuszony przez kodeks cywilny sposób podejmowania decyzji. Po drugie, dziś nie jest powiedziane, kto powinien zarządzać garażem. Brak jest przesądzenia, że to zarządca nieruchomości wspólnych jest też zarządcą garażu. Projekt upraszcza tę skomplikowaną sytuację i czyni zarządzanie garażem mniej konfliktowym – ocenia Arkadiusz Borek, prezes Instytutu Gospodarki Nieruchomościami.

Seweryn Chwałek, zarządca nieruchomości „Expert dom”, członek zespołu, który pod patronatem Senatu przygotował kompleksowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, zgadza się, że należy odejść od zarządzania lokalem stanowiącym wielostanowiskowy garaż według zasad kodeksu cywilnego.

- Projekt przepisu wywoła jednak poważne spory interpretacyjne. Taką wątpliwość budzi np. użyty w uzasadnieniu termin „ustawowy zarządca”, jakim ma być wspólnota mieszkaniowa. Kategoria ustawowego zarządcy nieruchomości jest w polskim systemie prawa nowością. Projektodawca chce ustanowić ustawowego zarządcę przymusowego lokalu prywatnego. Jest to pierwszy przypadek w polskim systemie prawa, kiedy ustawodawca wskazywałby zarządcę prywatnego majątku praktycznie bez możliwości zmiany tego stanu przez właścicieli lokalu, ponieważ przyjęta konstrukcja przepisu pozbawia właścicieli lokalu-garażu prawa wyboru zarządcy nawet w sytuacji, kiedy zorganizują się w tym celu – wyjaśnia ekspert.

Czy pomysł na garaże jest zgodny z prawem?

Radczyni prawna Karolina Trzeciak-Wach, partner w kancelarii Trzeciak-Wach Adwokaci i Radcowie Prawni, uważa, że projekt art. 33a, który ma być dodany do ustawy o własności lokali, może zostać uznany za niezgodny z art. 64 konstytucji oraz art. 140 kodeksu cywilnego.

- Zgodnie z wykładnią art. 140 k.c., jedną ze składowych prawa własności jest możliwość zarządzania swoją własnością jako uprawnienie właściciela do korzystania ze swojej rzeczy. Natomiast opiniowany przepis ustanawia zasadę, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa ma zarządzać lokalem garażowym, który stanowi osobny przedmiot współwłasności. Mówiąc inaczej, wspólnota ma zarządzać lokalem, który nie jest jej własnością. Tym samym wspólnota wkracza w prawa odrębnego od niej właściciela, ograniczając w ten sposób jego prawo własności – uważa Karolina Trzeciak-Wach.

Ekspertka dodaje, że w praktyce zdarzają się sytuacje, w których członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mają ani jednego udziału w garażu wielostanowiskowym lubwspółwłaściciele lokalu garażowego nie mają żadnego lokalu mieszkalnego czy usługowego w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

Alternatywne rozwiązanie

Zdaniem Seweryna Chwałka problemem nie jest brak umowy o zarządzanie garażem, tylko brak zarządu lub innej reprezentacji właścicieli lokalu-garażu. Można by go rozwiązać, tworząc przepis, który pozwala współwłaścicielom lokalu-garażu podejmować decyzje w reżimie ustawy o własności lokali zamiast kodeksu cywilnego.

- Wówczas można w zrozumiały sposób zapisać, że do zarządu garażem stanowiącym przedmiot odrębnej własności stosuje się art. 21 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 3 ustawy, które to przepisy określają zasady podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd na podstawie uchwały podjętej większością głosów zamiast 100 proc. głosów, jak nakazuje kodeks cywilny. Wówczas osiągamy cel,jakim jest wzmocnienie decyzyjności współwłaścicieli lokali bez narażania się na konsekwencje związane z wyłomem w systemie zarządu nieruchomością wspólną – proponuje ekspert.

Takie samo rozwiązanie proponuje Karolina Trzeciak-Wach.

- Tym samym odpadłby podstawowe problemy związane z zarządzaniem garażem, czyli m.in. wybór zarządu, ewentualnie zarządcy, podejmowanie planów gospodarczych itp. Jednocześnie nie ingerowałoby to nadmiernie w prawo własności do samodzielnego lokalu, jakim jest garaż – podsumowuje.

Etap legislacyjny:

Projekt w trakcie uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania