W kuluarach zakończonego w piątek posiedzenia Sejmu trwały dyskusje nad zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.). Mają one rozwiązać problem dotyczący decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W tej chwili wniosków o te decyzje jest tyle, że nie ma szans, by gminy rozpoznały je w ustawowym terminie. Problem ten ma rozwiązać poselski projekt nowelizacji przepisów.

- Wypracowaliśmy w koalicji propozycje, które wymagają pilnego przyjęcia, ponieważ gminy są w trudnej sytuacji. Problemy są dwa. Pierwszy to nawał wniosków o wydanie decyzji WZ i zagrożenie karami w przypadku niewydania ich w terminie. Chcemy zdjąć z gmin zagrożenie płacenia kar, zwalniając je z nich do 1 stycznia 2027 r. – wyjaśnia poseł Bartosz Romowicz, wiceprzewodniczący klubu Polska 2050.

- Z drugiej strony, obywatele nie powinni być pokrzywdzeni niewydolnością organów. A teraz mamy taką sytuację, że jeśli do końca roku nie uprawomocni się decyzja WZ, to traci ona walor bezterminowości. Dlatego zamierzamy wprowadzić rozwiązanie, polegające na tym, że decyzje wydane w oparciu o wnioski złożone do wejścia w życie naszej ustawy będą bezterminowe – dodaje.

Duże miasta przeciwne bezterminowym decyzjom WZ

Jest szansa, że ta propozycja zyska też poparcie opozycji. W czwartek poseł PiS Piotr Uściński, były wiceminister rozwoju i technologii, zgłaszał daleko bardziej idące propozycje poprawek do przyjętej w piątek nowelizacji ustawy planistycznej.

- Składamy poprawki, aby tzw. wuzetki na obecnych warunkach z niewygasającym terminem można było wydawać do momentu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie - mówił poseł Uściński.

Przeciwne temu, by decyzje WZ były bezterminowe w sprawach, które zostały wszczęte, a nieprawomocnie zakończone do 1 stycznia 2026 r. są duże miasta.

- To wywraca sens reformy planistycznej. Jak można przyjmować plany ogólne w stanie permanentnej zmiany, w jakiej jesteśmy, wydając ciągle decyzje WZ. Przecież intencja była taka, żeby je wyrugować i zastąpić planowaniem przestrzennym. Dla nas taka zmiana byłaby nieakceptowalna – przekonuje Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Podobnego zdania jest Unia Metropolii Polskich.

- Jesteśmy tej zmianie przeciwni. To zaprzeczenie reformy planistycznej. To nie jest tak, że nie będzie wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z ustawą, tam, gdzie to będzie możliwe, będą wydawane tylko z pięcioletnim okresem ważności. To jest dość czasu na realizację inwestycji – uważa Karolina Kopyra z UMP.

Poseł Romowicz uważa, że jest to perspektywa wyłącznie dużych miast. Gminy wiejskie zabiegały o to, by wprowadzić zapowiadane przez niego zmiany. Duże miasta też jednak skorzystają na nowelizacji. Projekt nie dotyczy bowiem tylko decyzji WZ.

- Drugi problem, który rozwiązujemy, to zastąpienie uzgodnienia opiniowaniem pierwszych planów ogólnych oraz przesądzenie o możliwości unieważniania ich w części. Jest to konieczne, ponieważ dziś planu ogólnego nie ma jeszcze żadna gmina, a do połowy przyszłego roku ma je mieć 80 proc. W przeciwnym razie nie zrealizujemy kamienia milowego KPO – mówi poseł Romowicz.

Te propozycje rzeczywiście cieszą duże miasta. Pierwszy plan ogólny – gminy Pyskowice - został już bowiem unieważniony. Są też pierwsze przypadki, gdy nie da się uzgodnić planu z powodu sprzeczności organów, z którymi trzeba je uzgadniać.

- Bo kto będzie rozstrzygał między ABW, Agencją Wywiadu, konserwatorem zabytków, a Urzędem Morskim, czyje uzgodnienia są ważniejsze. Mamy z tym teraz problem i bardzo dobrze, że będą wystarczać opinie – przyznaje Marek Wójcik.

Inwestorzy zyskają pewność

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, partner zarządzający w kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, uważa, że możliwość uzyskania bezterminowej decyzji WZ na podstawie wniosków złożonych do dnia, jaki ewentualnie wskaże projekt poselski, byłaby na pewno korzystna, ponieważ zainteresowanie inwestorów jest ogromne.

- Nigdy wcześniej tak wiele osób nie zwracało się do mnie w sprawie pomocy prawnej przy uzyskaniu decyzji WZ, jak obecnie. Nawet przyjęcie swego rodzaju kompromisowego rozwiązania, dającego właścicielom działek, którzy złożyli wniosek o WZ przed wejściem w życie nowej regulacji – możliwość uzyskania bezterminowej decyzji, z pewnością spotka się z ogromnym zadowoleniem. Daje ona bowiem swobodę w decydowaniu o terminie realizacji przewidzianej w niej inwestycji i wyklucza ryzyko, że z powodu przeciągającej się procedury uzyskania pozwolenia na budowę decyzja WZ wygaśnie, a inwestor nie będzie mógł uzyskać nowej, np. z powodu ograniczeń wynikających z planu ogólnego – tłumaczy ekspertka.

Właściciele gruntów obawiają się właśnie najbardziej nie tego, że po 1 stycznia 2026 r., jeśli ich działka nie zostanie objęta planem ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy, to wówczas, jeśli ich decyzja WZ wygaśnie, nie będą mogli uzyskać kolejnej.

- To jest jedna perspektywa. Natomiast z perspektywy gmin jest dla mnie zrozumiały opór przeciwko pomysłowi wydłużania wydawania bezterminowych wuzetek, ponieważ to podważa sens całej reformy planistycznej. Albo przyjmujemy plany ogólne, albo dalej godzimy się na inwestycje na podstawie decyzji WZ – przyznaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Natomiast adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii Górski & Partners Law Firm, poruszanie teraz tematu przedłużania możliwości uzyskania bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy uważa za niepoważne.

- Nikogo nie powinno dziwić, że właściciele gruntów tłumnie ruszyli po decyzje o warunkach zabudowy, bojąc się, że po przyjęciu planów ogólnych nie będą mieli takiej możliwości. Ustawodawca sam dał impuls do tego, przyjmując w 2023 r. takie przepisy, a ludzie po prostu zachowują się racjonalnie, starając się zadbać o swój interes. Trzeba było wtedy inaczej skonstruować ustawę, a nie teraz wprowadzać zamieszanie – uważa mec. Górski.

Pozytywnie natomiast ocenia zapowiadaną możliwość unieważnienia tylko części planu ogólnego, ponieważ to rozwiązanie może uchronić nas przed paraliżem inwestycyjnym.

Urzędnicza droga na skróty

Dr Agnieszka Grabowska-Toś dostrzega jeszcze jeden ważny dla inwestorów skutek, o ile zapowiedziany projekt poselski zostanie przyjęty.

- Dziś często urzędnicy odmawiają wydania decyzji WZ, nie badając rzetelnie wniosku, byle tylko zmieścić się w terminie. W mediach społecznościowych można przeczytać, że podpowiadają sobie taką ścieżkę, jako remedium na natłok prac i zagrożenie karą – mówi.

- Uważam, że jeśli rzeczywiście nastąpi zapowiadana zmiana prawa, to inwestor zyska szansę na staranne i obiektywne rozpatrzenie swojego wniosku i nie będzie zmuszony do skarżenia z gruntu wadliwych rozstrzygnięć urzędników, wydanych wyłącznie w celu dochowania terminu – dodaje.

Średnio do gmin w ubiegłym roku trafiło o 30 procent więcej wniosków o wydanie decyzji WZ niż w 2023 r., ale są gminy, w których wniosków jest o 50 czy 100 proc. więcej.