Eksperci ostrzegają przed paraliżem budowlanym. Czy staną budowy i przebudowy?

– Przy czym, moim zdaniem, wojewoda śląski nie miał podstaw, aby z powodu błędu w jednej strefie planistycznej unieważnić cały plan – zaznacza.

Tatiana Tymosiewicz, ekspertka Instytutu Metropolitalnego, również ocenia decyzję wojewody śląskiego jako nieuzasadnioną.

– Zakwestionowanie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej nie powinno być podstawą uznania, że doszło do naruszenia zasad sporządzenia planu ogólnego, bo skutki tego są bardzo poważne. Naruszenie procedury, ograniczenie konsultacji, to dawałoby podstawę do takiej oceny, ale nie zmniejszenie o kilka metrów w jednej strefie planistycznej powierzchni biologicznie czynnej – ocenia Tatiana Tymosiewicz.

Czym grozi unieważnienie planu ogólnego?

Konsekwencją unieważnienia planu ogólnego może być wspomniana już radykalnie ograniczona możliwość realizacji nowych inwestycji. Jednak, zdaniem Tatiany Tymosiewicz, dużo poważniejsze skutki mogą dotknąć inwestycje, które są w toku.

– Bardzo często się zdarza, że w trakcie budowy trzeba coś zmienić w projekcie, co wymaga złożenia projektu zamiennego, a to często wiąże się z koniecznością uzyskania decyzji WZ. Po 30 czerwca 2026 r., gdy nie będzie planu ogólnego, decyzji o warunkach zabudowy nie można będzie wydać – mówi ekspertka.

– Proszę sobie wyobrazić budowę osiedla mieszkaniowego. Deweloper sprzedał już część mieszkań, nabywcy wzięli kredyty, a tu nagle natrafiamy w ziemi na zabytek archeologiczny. Inwestor musi zmienić lokalizację budynku o parę metrów lub wybudować coś, co nie było przewidziane, ale nie może tego zrobić, bo nie dostanie decyzji WZ. Inwestycja staje i czeka na przyjęcie planu ogólnego. Jeśli skargi na plan ogólny trafią do sądów administracyjnych, to zajmie to lata – dodaje Tatiana Tymosiewicz.

Zdaniem ekspertki Instytutu Metropolitalnego to jeszcze nie pełen obraz paraliżu inwestycyjnego.

– Najgorzej będzie z budynkami, które będą wymagały przebudowy z powodu działania żywiołu. Powodzie, huragany to zjawiska, z którymi coraz częściej się spotykamy. Wyobraźmy sobie zerwany dach. Żeby ograniczyć ryzyko powtórzenia się katastrofy, powinno się zmienić jego kształt na bardziej odporny na zerwanie. A to już wymaga pozwolenia na budowę i gdy nie ma miejscowego planu decyzji WZ, której nie można wydać, bo plan ogólny został unieważniony, czyli tak jakby go nie było – wyjaśnia ekspertka.

Ostrzega, że możemy się znaleźć w sytuacji, gdy nie tylko nie zbudujemy nowych osiedli czy fabryk, ale nie przebudujemy też istniejących budynków. Nie będzie można zrobić podjazdu do budynku czy windy zewnętrznej. Nie będzie można zmienić sposobu użytkowania. Pojawią się też problemy z podziałem nieruchomości. Jeśli urzędy będą tak podchodzić do planów ogólnych, jak w przypadku Pyskowic, to mamy na horyzoncie paraliż inwestycyjny, którego skalę trudno dzisiaj przewidzieć.

Nie ma planu ogólnego, nie będzie ZPI

Radca prawny Michał Kijewski, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy, woli sobie nie wyobrażać, co będzie, jeśli do unieważniania planów ogólnych dojdzie na większą skalę.

– Mam nadzieję, że przypadków unieważnienia czy zaskarżania nie będzie wiele. Dziś większość naszych klientów, którzy planują realizację dużych inwestycji mieszkaniowych, chce robić to na podstawie zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Po 30 czerwca 2026 r. brak planu ogólnego wyklucza skorzystanie z tego narzędzia planistycznego. Dlatego przy każdej transakcji, której przedmiotem jest sprzedaż gruntu, badamy, jak zaawansowany jest proces przyjmowania go przez gminę, na której terenie znajduje się nieruchomość – mówi Michał Kijewski.

Doktor hab. Jakub Szlachetko, prof. Uniwersytetu Gdańskiego i adwokat, spodziewa się, że rozstrzygnięć nadzorczych stwierdzających nieważność planów ogólnych w całości lub części będzie więcej.

– I nie tylko dlatego, że gminy działając pod presją czasu popełniają błędy. Również, a może przede wszystkim dlatego, że jest to nowe narzędzie prawne, które musi się osadzić w porządku prawnym. Gdy plany ogólne obrosną komentarzami, glosami, wyrokami i doświadczeniem praktycznym, zdecydowanie łatwiej będzie unikać błędów – uważa prof. Jakub Szlachetko.

Iść do sądu czy poprawić plan?

Eksperci zastanawiają się, co zrobi gmina, której plan unieważniono.

– Zaskarżenie rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody to skomplikowane przedsięwzięcie prawne, które należy rozpatrywać w długiej perspektywie czasowej. Gmina powinna zatem ustalić, czy w jej interesie leży składanie skargi do sądu administracyjnego, czy też uwzględnienie uwag i zastrzeżeń wskazanych przez nadzór wojewódzki – wyjaśnia prof. Szlachetko.

– Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym stwierdzenie przez organ nadzoru nieważności uchwały organu gminy wstrzymuje jej wykonanie z mocy prawa w zakresie objętym stwierdzeniem nieważności z dniem doręczenia rozstrzygnięcia nadzorczego. Usunięcie jej z obrotu prawnego nastąpi dopiero z chwilą uprawomocnienia się rozstrzygnięcia nadzorczego – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

– Oznacza to, że do tego czasu, chociaż plan ogólny nadal istnieje, to nie podlega wykonaniu i nie wywołuje skutków prawnych, czyli na jego podstawie nie mogą być wydawane decyzje WZ, mimo że rozstrzygnięcie nadzorczenie jest jeszcze prawomocne – zauważa.

Ekspertka zastanawia się, czy w tej sytuacji nowe wnioski inwestorów o WZ złożone po wydaniu rozstrzygnięcia nadzorczego mogą być procedowane, czy też gmina musi zaczekać na uprawomocnienie rozstrzygnięcia.

Lepiej się pospieszyć z budową

Sytuacja jest poważna, bo plany ogólne mogą też zaskarżać do sądów administracyjnych właściciele nieruchomości, którzy uznają, że ponieśli szkodę, bo np. posiadany przez nich grunt został wyłączony z zabudowy.

– Jedynym zabezpieczeniem jest w takim przypadku wystąpienie o warunki zabudowy, zanim plan ogólny zostanie uchwalony i nie później niż przed 30 czerwca 2026 r. To gwarantuje, że ustalenie warunków zabudowy nie będzie uzależnione od tego, czy plan ogólny zostanie uchwalony i jakie będą jego ewentualne późniejsze losy – podpowiada dr Agnieszka Grabowska-Toś.

– Przede wszystkim należy pamiętać, że omawiane ryzyko to skutek bardzo niefrasobliwego podejścia do planowania przestrzennego i opierania lokalizacji nawet dużych, kosztownych, skomplikowanych i trwających kilka lat inwestycji na decyzji WZ zamiast na planie miejscowym. Obecnie więc najlepszym sposobem na uniknięcie problemu jest uchwalanie planów miejscowych, zarówno klasycznych, jak i uchwalanych w uproszczonej procedurze – zauważa z kolei Tatiana Tymosiewicz. ©℗