Zaskarżenie decyzji o WZ coraz częstszą przeszkodą w realizacji inwestycji budowlanej

WZ to decyzja administracyjna, która określa, czy na danym terenie dopuszczalna jest realizacja zamierzenia budowlanego. Wydawana jest w przypadku braku MPZP, gdy spełnione są kryteria formalne, m.in. dostęp mediów i infrastruktury technicznej czy zgodność z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Kto może zaskarżyć decyzję o warunkach zabudowy?

Postępowanie o wydanie WZ jest specyficzne. Stronami – oprócz wnioskodawcy – są właściciele nieruchomości znajdujących się w tzw. obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Obszar ten nie musi ograniczać się do bezpośrednich sąsiadów. Szeroki krąg stron zwiększa ryzyko zaskarżenia decyzji, zwłaszcza przez innych sąsiadów czy wspólnoty mieszkaniowe. Zdarza się, że niektóre wspólnoty czy spółdzielnie mieszkaniowe automatycznie zaskarżają każdą wydaną decyzję o WZ, w której są stroną postępowania – na wszelki wypadek.

Skutki wniesienia skargi

Skarga na decyzję WZ może znacząco wydłużyć i skomplikować proces inwestycyjny. Co więcej, może utrudnić uzyskanie pozwolenia na budowę – jej wniesienie może (choć nie musi) skutkować zawieszeniem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Decyzja WZ nie jest decyzją „wykonalną” w klasycznym sensie (jak np. nakaz rozbiórki) – sąd, do którego wniesiono skargę, nie wstrzyma jej wykonania (tak często dzieje się w przypadku innych decyzji administracyjnych). Po wniesieniu skargi teoretycznie inwestor może w dalszym ciągu prowadzić inwestycję, i tak najczęściej się dzieje. Jednak działania podejmowane na podstawie zaskarżonej decyzji obarczone są istotnym ryzykiem – uchylenie WZ może bowiem unieważnić dalsze etapy inwestycji.

Przykład 1

Uchylenie WZ – co to oznacza dla inwestora?

Uchylenie decyzji WZ skutkuje brakiem podstawy prawnej do kontynuowania inwestycji. Może to oznaczać konieczność ponownego przeprowadzenia całej procedury planistycznej, zmianę projektu czy nawet utratę źródeł finansowania.

Przykład 2

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem

Najlepsze sposoby dla inwestora to:

• zakup nieruchomości objętej MPZP zgodnym z planowaną inwestycją,
• nabycie działki z ostateczną i prawomocną decyzją WZ,
• dokładna analiza dokumentacji planistycznej i środowiskowej,
• uzyskanie opinii urbanistycznych i prawnych przed zakupem.

W praktyce warto również rozważyć:

• przeniesienie decyzji WZ ze sprzedającego na kupującego,
• uzyskanie nowej decyzji przez inwestora jeszcze przed zakupem działki.

W praktyce inwestor powinien zawsze nabywać nieruchomość z uregulowaną sytuacją planistyczną tj. taką, która objęta jest MPZP lub ma wydaną ostateczną i prawomocną decyzję WZ. Nieruchomości, które mają „dobre” WZ, osiągają znacznie wyższe ceny transakcyjne niż te, dla których WZ jeszcze nie zostały wydane. Zapobiegliwi sprzedający uzyskują niekiedy kilka różnych decyzji WZ dla różnych wariantów zagospodarowania – np. na hotel, budynek mieszkalny lub biurowy – by zwiększyć atrakcyjność gruntu.

Przykład 3

Ugody? Ostrożnie

W ostatnich latach pojawia się trend zawierania ugód z osobami lub podmiotami składającymi skargi na decyzje WZ. Choć może to wydawać się szybkim sposobem na uniknięcie przeciągającego się postępowania sądowego, należy podchodzić do takich praktyk ostrożnie. Zawieranie ugód może bowiem w dłuższej perspektywie zachęcać do składania skarg instrumentalnych, wyłącznie w celu osiągnięcia korzyści majątkowych lub wymuszenia określonych ustępstw inwestora.

Z punktu efektywności procesu inwestycyjnego korzystniejsze może być ograniczenie ryzyk już na etapie nabycia nieruchomości – poprzez zapewnienie stabilnej sytuacji planistycznej i dobrej jakości dokumentacji.

Wnioski dla inwestorów

Zaskarżenie decyzji WZ może istotnie zakłócić realizację projektu: wydłużyć proces inwestycyjny oraz zwiększyć jego koszt. Dlatego inwestorzy powinni z wyprzedzeniem zaplanować działania zabezpieczające – od dokładnej analizy planistycznej i środowiskowej, przez zakup gruntu z czystą dokumentacją, aż po współpracę z profesjonalnymi doradcami prawnymi i urbanistycznymi. Świadome planowanie pozwala nie tylko ograniczyć ryzyko sporu, lecz także zwiększyć wartość inwestycji. ©℗