Prowadzę działalność gospodarczą, ale mam zaległości z tytułu dzierżawy wobec urzędu gminy. Niedawno odziedziczyłem po ojcu nieruchomość, notariusz wydał postanowienie o nabyciu spadku. W księdze wieczystej (działki) nadal jako właściciele figurują rodzice. Gdy wpiszę się jako właściciel, jest ryzyko, że komornik zlicytuje nieruchomość. Czy, aby uniknąć egzekucji, mogę odczekać z wpisem do księgi jakiś czas, np. rok czy dwa lata?
Przedsiębiorca ma zadłużenie z tytułu umowy dzierżawy wobec gminy. Dzierżawa to typowy stosunek cywilnoprawny mający źródło w kodeksie cywilnym (dalej: k.c.). Dla przypomnienia, w art. 693 k.c. postanowiono, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Niewątpliwie posiadanie zadłużenia z umowy dzierżawy wiąże się z ryzykiem, że gmina będzie prowadzić postępowanie sądowe, a nawet egzekucyjne, w celu odzyskania wierzytelności. Może oczywiście prowadzić postępowanie egzekucyjne m.in. wobec nieruchomości, w tym nabytej przez przedsiębiorcę w drodze dziedziczenia. Jak podano w stanie faktycznym, przedsiębiorca uzyskał już od notariusza akt poświadczenia dziedziczenia. Zapewne więc dopełniono czynności i o tym fakcie został powiadomiony sąd rejonowy właściwy dla prowadzenia księgi wieczystej. Notariusz działa w tym zakresie na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tą regulacją sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
Co istotne, w razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Wskazany przepis pozostaje w funkcjonalnym związku z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdzie z kolei postanowiono, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, to właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
A zatem, jak można wnioskować z powyższych regulacji prawnych, przedsiębiorca (będący spadkobiercą) nie może być bierny i zaniechać ujawnienia siebie jako właściciela w księdze wieczystej. W praktyce powinien złożyć w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych stosowny wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Wniosek taki składa się na specjalnym formularzu (KW-wpis), podlega on opłacie stałej w wysokości 200 zł.
Nieujawnienie prawa własności może skutkować poważnymi konsekwencjami, sąd może bowiem wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 tys. zł. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
A zatem w podanych okolicznościach przedsiębiorca powinien niezwłocznie podjąć czynności w celu ujawnienia prawa własności do odziedziczonej nieruchomości.
Podstawa prawna
• art. 35, art. 36 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2185)
• art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459)
Zapraszamy do zadawania pytań