Decyzje WZ wyłącznie dla właścicieli? Ministerstwo rozwoju ma inny pomysł

Jeden wnioskodawca i prawo do gruntu

Z nowej wersji projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa planistyczna) wynika, że o WZ będą mogły się ubiegać osoby, które mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego. Oświadczenie w tej sprawie będą składać razem z wnioskiem o WZ. Wzór oświadczenia określi minister właściwy do spraw budownictwa.

Co to oznacza w praktyce? Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przysługuje obecnie nie tylko właścicielom czy użytkownikom wieczystym, ale też posiadaczom ograniczonego prawa rzeczowego, np. służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Takie prawo wynika również z zarządu i ze stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych, np. z umowy najmu czy dzierżawy. Po wejściu w życie noweli ustawy planistycznej w tych wszystkich wypadkach będzie można więc występować o WZ.

Projekt nie zabrania składania wniosków pełnomocnikom, ale będą to mogli robić wyłącznie w imieniu podmiotu, który faktycznie ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pełnomocnik oczywiście nie będzie musiał mieć prawa do gruntu, obowiązkowo ma je mieć jego mocodawca.

I, co jest bardzo ważne, w proponowanej nowelizacji uchyla się ust. 1 w art. 63 ustawy planistycznej, który przewiduje, że dla tego samego terenu można wydać WZ więcej niż jednemu wnioskodawcy. Oznacza to, że dla jednej działki wolno będzie wydać tylko jedną WZ.

Projekt zawiera przepisy przejściowe. Wynika z nich, że do postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się dotychczasowe przepisy.

Decyzja WZ tylko dla właściciela, nie ma innej opcji

Proponowane rozwiązanie krytykuje Związek Miast Polskich (ZMP), który był jedną z organizacji samorządowych zabiegających w resorcie rozwoju o ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) tylko do właścicieli i użytkowników wieczystych. Chodzi o to, że gminy są zasypywane wnioskami o wydanie WZ na starych zasadach, ponieważ właściciele nieruchomości obawiają się, że po wejściu w życie planu ogólnego możliwość ich zabudowy zostanie ograniczona lub całkowicie zablokowana. Boli je również, że o WZ niektóre osoby ubiegają się dla celów czysto spekulacyjnych.

- Z rozmów z resortem rozwoju wynikało, że podziela ono nasze stanowisko. Tymczasem z nowej wersji projektu wynika coś zupełnie innego. Nie widzę obecnie przestrzeni do dalszych negocjacji. Oczekujemy pełnej realizacji naszego postulatu, który ma solidne uzasadnienie merytoryczne – komentuje Marek Wójcik, ekspert ZMP.

W jego opinii każde otwarcie furtki dla kolejnych osób poszerza katalog potencjalnych nadużyć. Dlatego WZ powinny być tylko dla właścicieli i użytkowników wieczystych. Zmiany powinny objąć zarówno nowe WZ, jak i te wydawane według obecnie obowiązujących jeszcze zasad.

- Mam jednak świadomość, że w odniesieniu do starych spraw mogą się pojawić wątpliwości związane z zasadą niedziałania prawa wstecz. Dlatego nie będziemy się upierać przy tym rozwiązaniu – mówi Marek Wójcik.

Według niego zmiany są konieczne, w przeciwnym razie będzie niekończące się gonienie króliczka. Gminy nie będą w stanie ustabilizować swojego stanu planistycznego, bo wciąż będą napływać kolejne wnioski o WZ.

To rewolucja

Prawnicy propozycje ministerstwa oceniają różnie. Przeważa jednak pogląd, że nowe zasady wydawania decyzji WZ są szkodliwe. Eksperci przypominają, że WZ, w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, stanowią protezę planów miejscowych. Mają charakter czysto informacyjny. Inwestor dowiaduje się, co może na danej działce wybudować. Tak jest od ponad 30 lat i nie warto tego zmienić.

- Taka informacja o działce powinna być dostępna dla wszystkich, a nie tylko dla podmiotu dysponującego tytułem do działki. Wymaganie, aby najpierw taki tytuł uzyskać, a dopiero potem dowiadywać się o możliwym sposobie zagospodarowania działki, to poniekąd wymaganie, aby inwestor kupował kota w worku – twierdzi dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat w GKR Legal.

Nie tylko on tak uważa. Prawników, którzy tak myślą, jest zdecydowanie więcej.

– Informacyjny charakter decyzji WZ jest bardzo ważny dla inwestora, jeśli chce sprawdzić potencjał nieruchomości, którą zamierza nabyć. Treść decyzji WZ determinuje to, czy w ogóle ją kupi – zwraca uwagę Maciej Obrębski, adwokat, wspólnik w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcy Prawni.

Jego zdaniem oczekiwanie od inwestora posiadania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane wymaga zastosowania co najmniej stosunku obligacyjnego, co wydaje się zbyteczne i rodzące zbędne koszty.

– Nawet w przypadku przedwstępnych umów sprzedaży co do zasady nie przewiduje się udzielenia kupującemu prawa do dysponowania gruntem. Teraz stanie się to konieczne, a sprzedający będzie musiał stosować dodatkowe zabezpieczenia przed wykonywaniem prawa do dysponowania gruntem ponad uzgodniony zakres – ostrzega Maciej Obrębski.

Tego samego zdania jest Anna Zawadzka-Grzesiak, radca prawny BCLA Bisiorek, Cieśliński i Partnerzy. Jak mówi, z perspektywy nabywcy-inwestora projekt znacząco zmienia sposób rozkładu ryzyka inwestycyjnego.

– Dotychczas inwestor mógł uzyskać decyzję o warunkach zabudowy przed nabyciem nieruchomości i na tej podstawie ocenić ryzyko planistyczne. Po zmianach konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie tytułu prawnego do wszystkich nieruchomości objętych składanym wnioskiem. W praktyce doprowadzi to w moim przekonaniu do bardziej złożonych struktur transakcyjnych oraz częstszego stosowania warunkowych umów przedwstępnych – podkreśla.

Mniej ostry w swoich poglądach jest Piotr Szulc, radca prawny prowadzący własną kancelarię. Ale i on krytykuje nowy pomysł resortu rozwoju.

- Rozumiem intencję ustawodawcy. Chciał ograniczyć liczbę wniosków składanych na zapas i uporządkować proces wydawania WZ. Nie można jednak zapominać, że WZ przez lata była instrumentem umożliwiającym racjonalne planowanie inwestycji. Dlatego, choć dobrze, że projekt nie ogranicza katalogu wnioskodawców wyłącznie do właścicieli i użytkowników wieczystych, sam kierunek ograniczania dostępu do WZ budzi poważne wątpliwości – twierdzi prawnik.

Tylko jeden wnioskodawca

Rafał Dębowski, wiceprzewodniczący Komisji Prawa Legislacyjnego Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie, krytykuje także to, że tylko jeden wnioskodawca będzie mógł ubiegać się o WZ dla danej nieruchomości.

- To pośrednio oznacza, że dla danego terenu wolno będzie wydać tylko jedną decyzję WZ, tak jak przy pozwoleniach na budowę. Tym samym nie będzie można uzyskać dokumentu potwierdzającego w sposób prawnie wiążący, że na danym terenie możliwe są różne inwestycje – wytyka prawnik.

Prawnicy obawiają się też, że projekt ostatecznie dobije właścicieli nieruchomości, którym i tak reforma planistyczna dała ostro w kość. Padają postulaty, żeby resort wycofał się z tych propozycji.

– Liczę, że ten zapis nie wejdzie w życie, ponieważ uderzy nie tylko w inwestorów, lecz także we właścicieli działek, których reforma planistyczna już wystarczająco mocno dotyka. Wprowadzanie kolejnego mechanizmu, który pogłębi ten stan, jest nie do przyjęcia – uważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Prawniczka zastanawia się również, dlaczego skoro WZ to takie zło, samorządy przez ponad 30 lat tolerowały konflikty społeczne związane z wydawaniem decyzji WZ i nie podejmowały skutecznych działań, by im przeciwdziałać? Trudno jest jej to zrozumieć.

Niektórzy prawnicy przyznają jednak, że zmiana przyniesie nie tylko problemy, lecz także wymierne korzyści administracyjne.

- Ograniczy liczbę wniosków składanych wyłącznie w celach spekulacyjnych oraz zmniejszy skalę decyzji, które nigdy nie prowadzą do realizacji inwestycji. Dla organów administracji oznacza to potencjalnie większą efektywność postępowań i większą spójność systemową – uważa Anna Zawadzka-Grzesiak.