Warunki zabudowy tylko dla właścicieli działek? Samorządowcy zgłasza kontrowersyjny postulat

ZMP chce, aby jego postulaty przybrały formę poprawki do jednego z projektów nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym obecnie trwają prace legislacyjne.

– Dzisiaj w odniesieniu do tej samej nieruchomości o WZ może wystąpić każdy, a wniosków może być kilka. Jedyne, co możemy zrobić, to informować wnioskodawców, że ktoś inny złożył już wniosek w tej sprawie, a następnie przekazywać wydaną decyzję. Dlatego uważamy, że prawo do uzyskania WZ powinni mieć wyłącznie właściciele lub użytkownicy wieczyści wpisani do księgi wieczystej. Mamy nadzieję, że taka zmiana zostanie wprowadzona do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Proszą nas o to samorządy, m.in. wrocławski – mówi Marek Wójcik, ekspert ZMP.

I podaje przykład: podmiot A, który nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, składa wniosek o WZ i otrzymuje pozytywną decyzję. Tymczasem podmiot B, będący właścicielem, nie zdążył złożyć wniosku albo zrobił to później niż podmiot A. W takiej sytuacji podmiot A, mimo że nie jest właścicielem, może podejmować różne działania, aby pomóc B (właścicielowi ujawnionemu w księdze wieczystej) w realizacji inwestycji. Może robić to z sympatii, może robić to za pieniądze. Może się pojawić również ryzyko, że podmiot A będzie chciał przenieść na podmiot B decyzję o WZ w zamian za „odstępne”. Według Marka Wójcika tak nie powinno być.

– Chętnie wybrałbym się na „pogrzeb WZ-etek”. Przy pracach nad planami ogólnymi wyszło na jaw, jak bardzo utrudniają nam one racjonalne planowanie. Nawet jeśli ktoś ostatecznie nie zamierza realizować inwestycji, to i tak blokuje przestrzeń i wiąże nam ręce. WZ-ki komplikują również uchwalanie miejscowych planów. Decydując się na taki krok, musielibyśmy bowiem wypłacić odszkodowanie posiadaczom WZ-ek. Nie stać nas na ponoszenie takich kosztów – dodaje Wójcik.

Stabilność prawa to podstawa

Jednak nie wszyscy samorządowcy są zachwyceni tym pomysłem.

– Reforma planowania przestrzennego weszła w życie dwa lata temu i jej ogólne ramy były znane. Wprowadzanie dalszych zmian ograniczających możliwość ubiegania się o decyzję o WZ wyłącznie do właścicieli (może ewentualnie użytkowników wieczystych) budzi wątpliwości – komentuje Sebastian Witek, naczelnik wydziału Architektury w Urzędzie Miasta w Rybniku.

Jego zdaniem wprowadzenie pięcioletniego terminu ważności nowych decyzji o WZ wywołało lawinę wniosków składanych na zapas. Obawia się, że kolejne propozycje zmian sprawią, iż problem się powtórzy, zwłaszcza że dla jednej nieruchomości można uzyskać wiele decyzji. Ponadto planowane ograniczenie kręgu wnioskodawców wyłącznie do właścicieli może okazać się przepisem pozornym. Obowiązujące regulacje dopuszczają bowiem przenoszenie decyzji WZ na inne osoby. W praktyce może to wyglądać tak, że właściciel uzyska decyzję tylko po to, by następnie ją przenieść.

– Stabilność prawa jest bardzo ważna. Każda zmiana powinna być poprzedzona rzetelną analizą jej wpływu na pracę urzędów i otoczenie inwestycyjne. Działania doraźne generują tylko niepotrzebny chaos. Pamiętam, że początkowo zapowiadano całkowitą likwidację decyzji o WZ, później zmieniano koncepcje dotyczące okresu ich obowiązywania. Brakuje spójnej wizji tego, jak system planowania przestrzennego powinien funkcjonować – podsumowuje Witek.

Każdy z prawem do decyzji WZ

W opinii prawników reprezentujących inwestorów propozycja ZMP jest wręcz niebezpieczna i może uderzyć w inwestycje.

– Gigantyczna liczba wniosków o wydanie decyzji o WZ nie jest bowiem wynikiem tego, że występują o nie osoby nieposiadające tytułu prawnego do terenu, lecz skutkiem obaw właścicieli działek, że nie będą mogli nic na nich wybudować po wejściu w życie planów ogólnych. Zaś zawężenie kręgu uprawnionych spowoduje ograniczenie nowych inwestycji – uważa Rafał Dębowski, adwokat i wspólnik w Dębowski i Wspólnicy sp.k.

W opinii mec. Dębowskiego będzie to powodowało problemy, gdy kilka działek należących do różnych właścicieli będzie objętych jedną inwestycją.

– Rozwiązanie problemu nawału wniosków WZ-tkowych nie polega na ograniczeniu prawa do ich składania, lecz na usunięciu genezy problemu. A jest nim zasada, że decyzje o WZ są wydawane jedynie w obszarze uzupełnienia zabudowy – wskazuje adwokat.

Inni prawnicy również ostro krytykują pomysł samorządowców. Zwracają uwagę, że proponowana zmiana może naruszać zasadę zaufania obywatela do państwa i stabilności prawa, a potencjalnie także ingerować w prawa nabyte uczestników obrotu gospodarczego, którzy obecnie mogą uzyskać decyzję o WZ niezależnie od tytułu prawnego do nieruchomości.

– W praktyce obrotu nieruchomościami standardem jest, że inwestor ubiega się o wydanie decyzji o WZ przed nabyciem nieruchomości, aby określić jej potencjał inwestycyjny. Zakup gruntu bez ustalonego statusu planistycznego (w sytuacji braku zarówno miejscowego planu, jak i decyzji WZ) wiąże się z bardzo wysokim ryzykiem gospodarczym. Wprowadzanie ograniczenia, o którym mowa, utrudni prowadzenie inwestycji, obniży płynność obrotu nieruchomościami oraz może negatywnie wpłynąć na wartość działek, które staną się mniej atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów – ostrzega Piotr Szulc, radca prawny prowadzący własną kancelarię.

Podobnego zdania jest Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal.

– Istotą decyzji WZ jest to, że nie trzeba być właścicielem, aby ją uzyskać. Niejednokrotnie właśnie przed zakupem nieruchomości potencjalny inwestor, dzięki decyzji o warunkach zabudowy, może sprawdzić, jaki typ zabudowy jest dopuszczalny i czy warto daną nieruchomość kupować – zauważa nasz rozmówca. I dodaje, że bardzo często właściciel i kupujący podpisują umowę przedwstępną, w której warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie decyzji o WZ.

– Obecne trudności organizacyjne związane z rozpoznawaniem dużej liczby wniosków nie uzasadniają tego rodzaju rewolucji. Jedną rzeczą jest wprowadzenie ograniczeń w ogóle w wydawaniu decyzji WZ (co przewiduje reforma planistyczna), a czym innym pozbawienie możliwości uzyskania decyzji przez osoby, które nie są właścicielami. Jestem zdecydowanie przeciw – podsumowuje mec. Siembab. ©℗