Ułatwienia w budowie małych domów do kosza czy do poprawki?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii planowało zmiany w przepisach dotyczących budowy domów do 70 mkw., ale wycofało się z tych planów i na razie nie przewiduje wdrożenia żadnych nowych rozwiązań – wynika z odpowiedzi udzielonej Dziennikowi Gazecie Prawnej. Zdaniem ekspertów to błąd. Większość z nich opowiada się za przywróceniem obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę dla takich domów.

Uproszczone zasady dotyczące budowy domów do 70 mkw. obowiązują od 3 stycznia 2022 r. Reguluje je art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego. Zgodnie z nim budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, i jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.

Do zgłoszenia inwestor dołącza oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – pod rygorem odpowiedzialności karnej, jeśli okaże się ono fałszywe. Musi również zadeklarować, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w wypadku braku kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Budowę można rozpocząć dopiero po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Niemy starosta

Od początku wprowadzeniu przepisów dotyczących budowy domów do 70 mkw. na uproszczonych zasadach sprzeciwia się im Związek Powiatów Polskich (ZPP).

– W momencie wprowadzania przepisów byliśmy wobec nich bardzo krytyczni i naszego stanowiska nie zmieniamy. Nasze zastrzeżenia pozostają aktualne – podkreśla Grzegorz Kubalski, radca prawny i zastępca dyrektora biura ZPP.

Związkowi chodzi przede wszystkim o brak możliwości wniesienia sprzeciwu przez starostwo, nawet gdy zgłoszenie budowy jest błędne, co może prowadzić do powstawania inwestycji nielegalnych i niebezpiecznych. Wątpliwości budzi też przerzucenie całej odpowiedzialności za zgodność z prawem na inwestora. Problemem według związku jest również automatyzm przyjęty w przypadku takich inwestycji. Zgłoszenie ma charakter wyłącznie informacyjny i nie zapewnia realnej kontroli nad procesem budowlanym.

Podobnego zdania są także inni prawnicy.

– Wyłączenie możliwości wniesienia sprzeciwu przez starostę (czy prezydenta miasta na prawach powiatu) jest pozornym uproszczeniem procedury i pułapką dla inwestorów, którzy nie rozumieją tej instytucji. Mogą sądzić, że skoro urząd nie ma prawa zakwestionować budowy, może ona powstać niezależnie od zgodności z miejscowym planem, warunkami technicznymi oraz z innymi ustawami, np. prawem wodnym czy prawem ochrony środowiska – komentuje Joanna Maj, radczyni prawna w kancelarii SWK Legal. Tymczasem, jak dodaje, brak sprzeciwu w przypadku budowy naruszającej prawo najczęściej skutkuje wszczęciem postępowania z urzędu przez organy nadzoru budowlanego. Problemy proceduralne wynikają nie z braku kompetencji, lecz z niedoborów kadrowych i nieprawidłowej organizacji.

Joannie Maj wtóruje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, który jest zwolennikiem wyrzucenia tych przepisów do kosza.

– Od początku twierdziłem, że regulacja poszła zbyt daleko, bo umożliwia prowadzenie budowy bez wstępnej realnej kontroli organów. Organ administracji architektoniczno-budowlanej stał się wyłącznie biernym odbiorcą dokumentów, a inwestor, składając niepełne zgłoszenie, często nie ma świadomości, że jest ono nieskuteczne. W konsekwencji budowa może zostać uznana za samowolę budowlaną, co stanowi poważne ryzyko zarówno dla państwa, jak i dla samego inwestora – argumentuje ekspert.

ZPP chce powrotu do pozwoleń

W opinii ZPP najlepiej byłoby, gdyby ustawodawca wycofał przepisy dotyczące specjalnego trybu budowy domów do 70 mkw.

– Tego typu domy powinny być budowane na podstawie ogólnych reguł prawa budowlanego – podkreśla mec. Grzegorz Kubalski.

Według niego z jednej strony oczekujemy podejścia „amerykańskiego”, czyli „róbmy, co chcemy”, ale z drugiej nie mamy zamiaru ponosić konsekwencji takiego modelu.

– Dopóki nie ma powszechnej zgody społecznej na rozbieranie nowo wybudowanych obiektów postawionych niezgodnie z prawem, powinniśmy utrzymywać odpowiednie obostrzenia w procedurach uzyskiwania zgód budowlanych. W wypadku domów do 70 mkw. ryzyko samowoli budowlanych jest realne, co oznacza, że niektóre budynki musiałyby zostać rozebrane z pełnymi konsekwencjami finansowymi dla osoby, która je postawiła – tłumaczy dyrektor ZPP. Jego zdaniem w takim wypadku nie ma znaczenia, ile ktoś wydał na materiały czy robociznę – jeśli działał niezgodnie z przepisami, konsekwencje muszą być nieuniknione i szybkie.

Jak mówi Grzegorz Kubalski, aby ten system działał, potrzebne jest spełnienie dwóch warunków. Pierwszy to poprawa przepisów dotyczących rozbierania obiektów wzniesionych niezgodnie z prawem. Obecne regulacje są w tym zakresie całkowicie nieefektywne. Przykładem jest słynna warszawska samowola – hotel Czarny Kot. Przez ponad 20 lat właściciele unikali rozbiórki, wykorzystując luki prawne, mimo że hotel naruszał miejscowy plan zagospodarowania i powstał jako klasyczna samowola budowlana. Nie była to kwestia nieefektywności inspektoratu, lecz obowiązujących przepisów.

Drugą kwestią jest znaczące zwiększenie finansowania organów nadzoru budowlanego. Chodzi nie tylko o środki na funkcjonowanie urzędów, ale przede wszystkim o finansowanie rozbiórek budynków, gdy właściciel nie reaguje na nakaz, licząc na kolejne akcje legalizacyjne. Co pewien czas pojawiają się bowiem pomysły abolicji czy programów ostatniej szansy na zalegalizowanie samowoli budowlanych, co prowadzi do braku konsekwencji i dalszego rozchwiania systemu.

W niedawno uchwalonym projekcie nowelizacji prawa budowanego początkowo były też uregulowania dotyczące domów do 70 mkw., ale jeszcze na etapie prac rządowych z nich zrezygnowano. Proponowano m.in. ograniczoną weryfikację dokumentacji składanej razem ze zgłoszeniem budowy domu. ©℗