Jawność cen mieszkań budzi emocje – więcej korzyści czy problemów?

Deweloper publikuje wymagane dane na stronie internetowej inwestycji. W praktyce tam prowadzi jeden, wiążący rejestr cen dla całej sprzedaży. Ustawodawca wymaga też, by każda reklama lub ogłoszenie odsyłało właśnie do tej strony, tak aby klient mógł szybko zweryfikować cenę.

Jawna historia cen mieszkań

Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że każda decyzja cenowa ma być widoczna dla odbiorcy tego samego dnia, w którym została podjęta. Co ważniejsze, wcześniejsze ceny nie znikają, trzeba je zachować i pokazać odbiorcy jako historię zmian od rozpoczęcia sprzedaży. Dzięki temu kupujący nie tylko widzi kwotę obowiązującą tu i teraz, ale też rozumie dynamikę oferty. Jeżeli dojdzie do rozbieżności między ceną na stronie a tą proponowaną przy zawieraniu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po najkorzystniejszej dla siebie.

Deweloperzy muszą sporządzać raport dobowy

Niezwykle istotnym obowiązkiem jest przekazywanie raz na dobę zestawu danych cenowych do ministra właściwego do spraw informatyzacji. Przekazywane dane powinny odpowiadać tym, które deweloper publikuje na stronie internetowej – wraz z informacją o zmianach. Dane te następnie trafiają na portal dane.gov.pl jako dane o „wysokiej wartości”.

Okres przejściowy i inwestycje w toku

Ustawodawca przewidział czas na dostosowanie się do nowych obowiązków w przypadku inwestycji, co do których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie nowych przepisów. Deweloperzy zyskali dwa dodatkowe miesiące, czyli dopiero od 11 września 2025 r. stosują znowelizowane przepisy. Ponadto obowiązek publikacji i raportowania w tym przypadku dotyczy tylko lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, które nie zostały sprzedane przed dniem 11 lipca 2025 r.

Spory z nabywcami nieruchomości

Najczęstsze źródło sporów stanowi różnica między ceną „z publikacji” a ceną w projekcie umowy. W takiej sytuacji nabywca może wybrać dla siebie korzystniejszą cenę. Proponowanym rozwiązaniem jest takie skonfigurowanie systemu z umowami, aby przy generowaniu dokumentu system pobierał cenę z opublikowanej karty lokalu i wprowadzał ją do umowy z datą i godziną. Jeśli pracownik działu sprzedaży chce cenę zmienić, musi najpierw zaktualizować publikację. Taka procedura pozwala na zachowanie spójności między danymi z umowy oraz cennika, a tym samym stanowi podstawę uniknięcia sporów z nabywcą.

Przede wszystkim nowelizacja pozwala zobaczyć nabywcy pełny koszt zakupu, nie tylko cenę brutto lokalu, ale także wszystkie inne płatne dodatki i obciążenia. Historia zmian pozwala natomiast ocenić, czy mamy do czynienia z rzeczywistą obniżką, czy z ruchem „tam i z powrotem”. A co najważniejsze, publiczna publikacja i raportowanie do państwa ograniczają asymetrię informacji – klient nie musi już polegać wyłącznie na narracji sprzedawcy, może sprawdzić dane u źródła.

Nie wszystko jest oczywiste

Pomimo sporych korzyści dla kupującego, wdrożenie zmian okazało się trudne, w szczególności pod kątem organizacyjnym i technicznym. Pojawiły się też liczne pytania natury prawnej. Branża i komentatorzy wskazują, że nadal nie wiadomo, jak łączyć dotychczasową praktykę wycofania sprzedanych lokali z listy z jednoczesnym obowiązkiem jawnej historii cen od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Wątpliwości dotyczą m.in. tego, co dokładnie należy ujawnić po sprzedaży lokali i jak opisywać lokale zarezerwowane. Niejasny jest też przepis o prawie żądania zawarcia umowy po „cenie dla nabywcy najkorzystniejszej” w razie rozbieżności między publikacją a ofertą. Nie wiadomo bowiem, do czego ta cena się odnosi – czy obejmuje pakiety z dodatkami (miejsce/postój/komórka) oraz czasowo oznaczone akcje promocyjne? Deweloperzy zwracają również uwagę na nieproporcjonalny ciężar organizacyjny dla mniejszych firm, które nawet w przypadku sprzedaży jednego domu wielorodzinnego mają takie same obowiązki związane z jawnością cen jak najwięksi gracze na rynku.

Co dalej?

Bilans pierwszych miesięcy jawności cen jest więc niejednoznaczny: konsumenci zyskali nowe narzędzia kontroli, ale branża mierzy się z poważnym obciążeniem i ryzykiem sankcji. Kolejne tygodnie pokażą, czy praktyka rynkowa i stanowisko UOKiK rozwieją najważniejsze wątpliwości, czy też konieczne będą dalsze korekty prawa. Jedno jest pewne – przejrzystość cen mieszkań już teraz zmieniła reguły gry na rynku deweloperskim.©℗