Umowę dzierżawy reguluje kodeks cywilny (dalej: k.c.). Zgodnie z jego art. 693 wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. W myśl art. 696 k.c. powinien on korzystać z rzeczy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Orzecznictwo akcentuje, że pobieranie pożytków jest podstawową funkcją dzierżawy (patrz: wyrok SA w Warszawie z 19 listopada 2013 r., sygn. akt VI ACa 587/13). Regularne uiszczanie czynszu jest zatem kluczowym obowiązkiem dzierżawcy.

Pierwszeństwo w zakupie lokalu od gminy

Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi określa ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Z jej art. 34 ust. 6–6b wynika, że rada gminy może w drodze uchwały przyznać najemcom i dzierżawcom pierwszeństwo w nabywaniu lokali użytkowych lub mieszkalnych. Przywilej ten dotyczy jednak tylko lokali w całości zajmowanych na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. W praktyce rada gminy może określić dodatkowe warunki korzystania z tego prawa.

Zaległości czynszowe a utrata prawa pierwszeństwa

Na gruncie omawianych przepisów gmina ma możliwość uzależnienia prawa pierwszeństwa od braku zadłużenia wobec niej. Takie rozwiązanie jest dopuszczalne i znajduje oparcie w lokalnych uchwałach. Potwierdza to m.in. wystąpienie pokontrolne Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu z 5 sierpnia 2025 r. (znak WK.4022.1.2025, źródło: bip.poznan.rio.gov.pl). Izba zarzuciła gminie, że dokonała sprzedaży nieruchomości (lokalu) z pierwszeństwem nabycia, lecz nie zweryfikowała, czy najemca nieruchomości posiadał zaległości tytułem czynszu najmu. Okazało się, że nabywca ten miał długi w gminie, a więc nie powinien w ogóle być uprawniony do nabycia lokalu z pierwszeństwem. Zdaniem RIO naruszało to obowiązującą uchwałę rady gminy, co skutkowało podważeniem legalności zbycia.

Co oznacza to dla przedsiębiorcy

Biorąc pod uwagę powyższe, dzierżawca faktycznie może ubiegać się o pierwszeństwo w nabyciu lokalu użytkowego, ale tylko na zasadach przewidzianych przez radę gminy. Jeżeli w uchwale został wprowadzony wymóg braku zaległości czynszowych, to niespełnienie tego warunku automatycznie pozbawia prawa do zakupu lokalu w trybie bezprzetargowym. Wieloletnia dzierżawa nie daje tu ochrony – decydują aktualne zapisy lokalnego prawa.

Ważne! Prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu od gminy przysługuje dzierżawcy tylko wtedy, gdy spełnia warunki określone w uchwale rady gminy – najczęściej oznacza to brak zaległości czynszowych. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 693 i 696 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071),

• art. 13 ust. 1, art. 34 ust. 6–6b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 1080)