Kupując udziały, nie wystarczy już sprawdzić, czy dana spółka ma grunty rolne – trzeba skontrolować też podmioty od niej zależne. Inaczej transakcja może zostać unieważniona.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423), której przepisy obowiązują od października 2023 r., rozszerzyła zakres obowiązków, których trzeba dopełnić, kupując udziały w spółce. Celem zmian było wyposażenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w prawo wglądu w transakcje, przy których dochodzi do sprzedaży gruntów rolnych. Według ustawodawcy ma to uchronić żyzne gleby przed niekontrolowanym obrotem. Pierwsze miesiące obowiązywania nowych regulacji pokazały, jak znacząco komplikuje to i wydłuża przebieg transakcji sprzedaży spółek. Przy czym w praktyce KOWR prawie nie korzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu (patrz: infografika).

Dodatkowe zgłoszenia

Dawniej uczestnicy tego rodzaju transakcji musieli zgłaszać swój zamiar do KOWR, ale tylko wtedy, gdy to sama sprzedawana spółka posiadała grunty rolne. Natomiast od października ub.r. należy notyfikować także te transakcje, w których to nie kupowana spółka, tylko spółki od niej zależne są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

– Te zmiany zdecydowanie wpływają na transakcje sprzedaży udziałów i akcji spółek, w tym także na czas ich przeprowadzenia. Każdorazowo elementem istotnym jest kompleksowe przeprowadzenie procesu due diligence nie tylko w zakresie statusu nieruchomości spółki, której udziały lub akcje będą przedmiotem transakcji, ale również spółek zależnych – wyjaśnia Natalia Panuś-Domiter, radca prawny oraz specjalistka z zakresu prawa gospodarczego i prawa korporacyjnego z kancelarii Filipiak Babicz.

Podobnie uważa Marcin Kembłowski, adwokat i członek zespołu nieruchomości i procesu inwestycyjnego z kancelarii WKB Lawyers. I dodaje, że brak użycia przez ustawodawcę w przepisie słowa ,,bezpośrednio” oraz odwołanie się do szerokiej definicji spółki dominującej z k.s.h. prowadzą do szeregu wątpliwości interpretacyjnych.

– Można dojść do wniosków kreujących absurdalną rzeczywistość, w której przy sprzedaży akcji lub udziałów w dużej spółce, mającej pod sobą wiele pięter spółek zależnych, należałoby badać także, czy spółka wnuczka, prawnuczka, praprawnuczka itd. są właścicielami nieruchomości rolnych – mówi Marcin Kembłowski.

Nasz rozmówca zauważa jednak, że sam KOWR, wbrew niejasnościom w sposobie skonstruowania przepisu, skłania się ku stanowisku, że przysługujące mu prawo pierwokupu odnosi się jedynie do spółki bezpośrednio zależnej od tzw. spółki dominującej, a nie do wszystkich kolejnych w łańcuszku zależności podmiotów.

Kosztowny błąd

W przypadku gdy powstał obowiązek zawiadomienia KOWR o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, należy złożyć odpowiednią notyfikację. Następnie KOWR ma dwa miesiące na skorzystanie ze swojego uprawnienia. Dopiero po upływie tego terminu, jeśli KOWR nie wykaże chęci kupienia udziałów w spółce, transakcje można kontynuować. – Co istotne, zawarcie umowy z naruszeniem obowiązku zgłoszenia do KOWR jest obarczone sankcją nieważności transakcji – ostrzega Natalia Panuś-Domiter.

W praktyce oznacza to, że jeśli na skutek niedopatrzenia nie doszło do uprzedniego zawiadomienia KOWR, a którakolwiek ze spółek zależnych od sprzedawanej spółki posiada grunty rolne, transakcja sprzedaży może zostać unieważniona. Zatem do i tak już licznych obowiązków ciążących na spółkach doszedł kolejny.

– Oznacza to więcej przygotowań przed transakcjami, gdyż trzeba badać, czy spółki zależne sprzedawanej spółki nie są właścicielami gruntów rolnych. Chodzi przy tym tylko o te spółki zależne, w których sprzedawana spółka ma udziały, a więc nie te kontrolowane pośrednio – wyjaśnia Bartłomiej Dębski, adwokat i senior counsel w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak.

Nasz rozmówca przyznaje jednak, że ta sama nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła pewne uproszczenia. W przeciwieństwie do tego, co obowiązywało przed październikiem 2023 r., ustawy nie stosuje się teraz do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Wyeliminowano zatem prawo pierwokupu KOWR np. w przypadku spółki, która ma jedną dużą nieruchomość, 5,5 ha, ale tylko jej niewielka część jest sklasyfikowana jako rolna, 0,2 ha. Przed zmianami w ustawie KOWR miałby prawo pierwokupu udziałów także takiej spółki.

– Weryfikacja tego, czy spółka posiada grunty rolne, jest dosyć prosta. Wystarczy sprawdzić wypis z rejestru gruntów. Wcześniej sytuacja była znacznie bardziej skomplikowana, bo w każdym przypadku konieczne było odwołanie się do faktycznego charakteru nieruchomości – uważa Bartłomiej Dębski. ©℗

Uprawnienie, z którego prawie się nie korzysta / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe