Koniec z patodeweloperką? 1 sierpnia wchodzą w życie nowe przepisy

Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zaznacza, że PZFD akceptował wprowadzenie zmian.

– Największym problemem dla rynku był czas, jaki resort rozwoju dał na przystosowanie się do nowych regulacji. Dzięki jego przesunięciu budowniczowie mieszkań dostali szanse przeprowadzenia planowanych inwestycji na zasadach obowiązujących przed 1 sierpnia 2024 r. Nie zakładamy, że zmiany w warunkach technicznych mogą znacząco wpłynąć na ceny nieruchomości. Co więcej, trzeba wskazać, że aktualne otoczenie rynkowe i bardzo duża oferta dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym powodują, że firmy deweloperskie konkurują o klientów. To kolejny argument świadczący o tym, że ceny mieszkań w najbliższej przyszłości nie powinny wzrosnąć – uważa prezes Wandzel.

Wyjątkiem mogą być mieszkania w inwestycjach realizowanych na małych działkach, gdzie inwestorzy nie zdążyli wystąpić o pozwolenie na budowę czy decyzję o warunkach zabudowy. W tych projektach, w ocenie prezesa PZFD, regulacja może wpłynąć na ceny. Powodem jest zwiększona do 5 m od granicy działki odległość budynków powyżej czterech kondygnacji naziemnych. Tam, gdzie nie da się przesunąć budynku, wyjściem jest budowa niższego. Kolejny element, który przyczyni się do wzrostu kosztów, to place zabaw, i ta część regulacji budzi najwięcej emocji.

Huśtawka musi być

– Nie udało się przekonać ustawodawcy, by złagodził przepisy dotyczące placów zabaw. Do wczoraj deweloper był zobligowany do zaprojektowania placu zabaw wyłącznie przy zespole budynków, natomiast od 1 sierpnia obowiązek ten obejmie również pojedyncze budynki, liczące powyżej 20 mieszkań. Takie przedsięwzięcia są jednak często realizowane jako uzupełnienie zabudowy, na bardzo małych działkach, gdzie trudno jest zachować wymagane przepisami odległości placu zabaw np. od okien, ulicy czy miejsc postojowych. Zabudowa takich działek na nowych zasadach z pewnością okaże się dużo trudniejsza – tłumaczy prawnik Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD.

PZFD poddał analizie 17 działek. Osiem nowe przepisy całkowicie wykluczyły z zabudowy wielorodzinnej, powyżej 20 mieszkań. W pozostałych powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyła się o min. 21 proc. W takich lokalizacjach mieszkania na pewno będą droższe. Co prawda przepisy pozwalają ominąć obowiązek zrobienia placu zabaw, ale prawnik Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zwraca uwagę na wątpliwości interpretacyjne.

– Przy budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, plac zabaw nie musi powstać, o ile w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw. W przypadku zabudowy śródmiejskiej tę odległość, ale dla zespołu budynków o liczbie mieszkań przekraczającej 20, ustalono na 300 m. Moje wątpliwości budzi to, jak liczyć te odległości. Wiemy, że nie można tego robić w linii prostej, ale powstają wątpliwości, czy trasę należy wyznaczyć w osi dojścia dla pieszych (np. chodnika), czy może po jego krawędzi i jak uwzględnić np. schody oraz co zrobić, jeśli będą alternatywne trasy dojścia itp. Uzasadnienie do projektu rozporządzenia nie wyjaśnia wszystkich wątpliwości, dlatego obawiam się, że w sytuacjach spornych może ono nie być wystarczającym źródłem interpretacji przepisów – mówi ekspert.

Według Ministerstwa Rozwoju przyjęcie, że odległość 750 m jest liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, wynika z tego, że może się zdarzyć, że w linii prostej publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci będzie w odległości np. 200 m od granicy działki, natomiast odległość ta mierzona po chodniku wzrośnie np. do 2 km.

– Ważnym aspektem jest to, że odległość ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, wobec czego nieuzasadnione byłoby wyznaczanie jej od granicy działki, do której nie ma dojścia – wyjaśnia MRiT.

Piotr Jarzyński obawia się, że spory inwestorów z organami architektoniczno-budowlanymi może też wywoływać interpretacja przepisów regulujących ogrodzenia placów zabaw czy wyposażenie. Rozporządzenie nakazuje wyposażyć plac zabaw w urządzenia o różnej funkcji i dla różnych kategorii wiekowych dzieci, tak aby jednocześnie mogło z niego korzystać minimum pięcioro dzieci na każde 20 mkw. powierzchni placu.

„Przepis ma na celu to, aby podczas projektowania placu zabaw dla dzieci wzięto pod uwagę różnorodność wiekową osób z niego korzystających, tak aby dostępne urządzenia odpowiadały ich potrzebom. Zasadne wydaje się również, aby przy doborze urządzeń (…) kierować się jednak rozsądkiem i praktyką” odpowiada na zarzut eksperta resort rozwoju.

Będzie nowelizacja

Obecne kierownictwo MRiT najwyraźniej ma świadomość ewentualnych trudności projektowych związanych z placami zabaw, gdyż przygotowało projekt nowelizacji wchodzącego dziś rozporządzenia.

– Zakłada on, że inwestor, teoretycznie, mógłby zawrzeć porozumienie (np. z gminą) w przedmiocie budowy placu zabaw na innym gruncie niż sama inwestycja. Taki plac musiałby być ogólnodostępny, większy o co najmniej 50 proc. niż nominalnie oraz być zlokalizowany w określonej odległości od inwestycji. Natomiast, o ile przepisy w ogóle wejdą w życie, będzie to wyjątek, do którego zastosowania będzie potrzebna współpraca na linii samorząd–inwestor, a ta często układa się burzliwie – ocenia Patryk Kozierkiewicz. ©℗