Sprzedaż lokali na nowych zasadach. Na co powinni uważać deweloperzy?

Do niedawna umowy rezerwacyjne stosowane w procesie sprzedaży lokali mieszkalnych, choć szeroko stosowane w praktyce, nie były uregulowane żadnymi przepisami. W związku z tym strony mogły dowolnie kształtować sposób i warunki rezerwacji. Zmieniła to ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej, która choć obowiązuje od lipca 2022 r., dopiero teraz zaczyna być stosowana do nowych przedsięwzięć deweloperskich, a to za sprawą jej przepisów przejściowych, które umożliwiły stosowanie „starej” ustawy deweloperskiej z 2011 r. do inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r.

I tak zgodnie z obowiązującymi przepisami przedmiotem umów rezerwacyjnych jest czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedażowej na określony czas. Problem w tym, że ustawodawca nie wyjaśnił, co oznacza owo czasowe „wyłączenie ze sprzedaży”. Czy obejmuje tylko zobowiązanie do niezawierania w określonym czasie umów rezerwacyjnych, deweloperskich lub innych dotyczących danej nieruchomości, czy jednak dotyczy powstrzymania się przez dewelopera od dokonywania wszelkich czynności faktycznych związanych ze sprzedażą danego lokalu, a więc również ofertowania i prezentowania? Dziś wyjaśniamy te wątpliwości.

Choć czas tzw. wyłączenia ze sprzedaży powinien zostać określony, w praktyce wyznaczenie go „na sztywno” możliwe będzie wyłącznie w przypadku nabywców, którzy nie planują ubiegać się o kredyt na daną nieruchomość. W przypadku umów rezerwacyjnych z nabywcami planującymi kredytowanie przedmiotu rezerwacji okres rezerwacji musi być odpowiedni do uzyskania decyzji kredytowej. Oznacza to, że powinien uwzględniać czas na złożenie wniosku o kredyt oraz na wydanie przez bank decyzji lub promesy. Zgodnie z ustawą 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2245; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2339) bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Termin ten jednak ma charakter instrukcyjny i jest często przekraczany. W praktyce więc wydaje się, że czas trwania rezerwacji dla osoby ubiegającej się o kredyt powinien wynosić co najmniej 30 dni.

Rezerwacyjny „big deal”

Sposób sformułowania przepisów regulujących umowy rezerwacyjne nie zapewnia nabywcy ochrony – na jej podstawie nabywcy nie przysługuje żadne roszczenie o zawarcie umowy deweloperskiej, przedwstępnej czy też o przeniesienie własności. Zasadniczo niewykonanie takiej umowy przez jedną ze stron nie ma żadnych konsekwencji, chyba że jedna ze stron postanowiłaby dochodzić odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek jej niewykonania. Wszystko zmienia jednak opłata rezerwacyjna, która wprawdzie nie jest obowiązkowa, ale jeżeli strony się na nią umówią, to będzie stanowiła substytut kary, jeśli deweloper nie wyłączy ze sprzedaży lokalu lub domu objętego ww. umową . W takim przypadku rezerwujący może bowiem żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w standardowej na rzecz rezerwującego zastrzeżony jest m.in. na wypadek niepoinformowania przez dewelopera o zmianach w prospekcie informacyjnym.

Co istotne, prawo do żądania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości nie jest wcale związane z rozwiązaniem umowy rezerwacyjnej. Teoretycznie więc nabywca może żądać zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej, jeśli dowie się, że lokal będący przedmiotem rezerwacji został zaoferowany innej osobie w czasie trwania umowy, pomimo zamiaru zawarcia umowy deweloperskiej – realna cena, którą by zapłacił za lokal, obniżyłaby się więc o 1 proc. (tyle zazwyczaj wynosi opłata rezerwacyjna). Jeśli jednak nabywca zażąda zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a następnie zawrze umowę deweloperską, to zamiast przeksięgowania umowy rezerwacyjnej na poczet ceny sprzedaży, deweloper zwróci mu tę opłatę – nabywca i tak będzie musiał zapłacić 100 proc. ceny.

Na marginesie należy podkreślić, że umowa rezerwacyjna jest jedynym typem umowy, którą można zawrzeć w zwykłej, pisemnej formie. Każda inna umowa objęta ustawą deweloperską musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Nie można się śpieszyć z oferowaniem mieszkań

Rozpoczęcie sprzedaży, a więc zgodnie z definicją podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali lub domów w ramach przedsięwzięcia oraz o gotowości do zawierania z nabywcami umów, może nastąpić po sporządzeniu prospektu informacyjnego oraz – w przypadku inwestycji finansowanej kredytem – po uzyskaniu zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę po zapłacie ceny. Poza tym, już rozpoczynając sprzedaż, deweloper jest zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wobec tego możliwość rozpoczęcia procesu sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych pod rządami nowej ustawy będzie obwarowana spełnieniem wielu wymagań formalnych, co z pewnością wydłuży czas przygotowania inwestycji przez deweloperów. Tym bardziej że biorąc pod uwagę potencjalnie problematyczne wymagania dotyczące wprowadzania zmian w prospektach informacyjnych (o których będzie mowa w dalszej części artykułu), najmniej skomplikowane wydaje się rozpoczęcie sprzedaży na dość zaawansowanym etapie inwestycji.

Kluczowe dla deweloperów wydaje się rozstrzygnięcie, czy umowy rezerwacyjne można podpisywać przed „rozpoczęciem sprzedaży”, a więc czy możliwe jest opublikowanie oferty sprzedaży lokali i rezerwowanie ich na rzecz potencjalnych nabywców, zanim sformalizuje kwestię chociażby mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wprawdzie ustawa deweloperska nie daje jednoznacznych wytycznych co do tego, kiedy najwcześniej można zawierać umowy rezerwacyjne, jednak nie ma podstaw, by zakładać, że jest to możliwe dopiero po rozpoczęciu sprzedaży. Rozpoczęciem sprzedaży jest ogłoszenie po pierwsze oferty, a po drugie gotowości do zawierania określonych umów (m.in. deweloperskich). Nic nie stoi na przeszkodzie, by dokonywać rezerwacji przed ową gotowością do zawierania umów. Ewentualną komplikacją mogłoby być to, że zawarcie umowy rezerwacyjnej może nastąpić po sporządzeniu prospektu informacyjnego, a więc na etapie, kiedy deweloper posiada już wszystkie kluczowe elementy przedsięwzięcia, w tym pozwolenie na budowę. Do sporządzenia prospektu ponadto potrzebna jest informacja o tym, czy środki wpłacane przez nabywców będą deponowane na otwartym czy zamkniętym rachunku powierniczym, a także jaka instytucja będzie zapewniała bezpieczeństwo tych środków. Z drugiej strony jednak wydaje się, że nie ma przeszkód, by niektóre informacje w prospekcie uzupełnić w późniejszym czasie (w trybie zmiany prospektu).

Zmiany wysokiego ryzyka

To co poniekąd komplikuje zawieranie umów na bardzo wczesnym etapie inwestycji, jest wprowadzenie wielu obowiązków dotyczących ewentualnych zmian w prospektach informacyjnych. I tak, jeśli zawierana jest umowa rezerwacyjna, to w trakcie jej trwania deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach – ma to zrobić w taki sposób, by możliwe było zidentyfikowanie tych zmian, a ponadto powinien wskazać, czego one dotyczą. Mogłoby to wskazywać na to, że zmiany w prospekcie następują przez jednostronne oświadczenie dewelopera, jednak prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi – zgodnie z ustawą – integralną część umowy rezerwacyjnej. To z kolei sugeruje, że wszelkie zmiany jego treści (oprócz zmian, które są związane z wpisywaniem roszczeń do księgi wieczystej i stanowią wyjątek) powinny nastąpić w formie pisemnego aneksu do umowy rezerwacyjnej. Niniejsza niekonsekwencja ustawodawcy może przyczynić się do powstawania sporów w tej kwestii.

Ustawa wprowadza obowiązek informowania nabywców o zmianach w prospektach informacyjnych, które nastąpiły w okresie pomiędzy doręczeniem prospektu a zawarciem umowy deweloperskiej. Takie zmiany należy „podkreślić wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny”, a nabywca jest związany postanowieniami wynikającymi z tych zmian wyłącznie wtedy, gdy je zaakceptował. Nieuwzględnienie informacji o zmianach w prospekcie informacyjnym otwiera nabywcom drogę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Limitowany transfer pieniędzy

Ustawa deweloperska z 2022 r. ograniczyła swobodę kształtowania sposobu wpłacania należności za lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne przez nabywców. Dotychczas terminy i wysokość wpłat były indywidualnie ustalane pomiędzy deweloperem a nabywcą. Natomiast po zmianach harmonogram muszą być ściśle związane z postępem realizacji przedsięwzięcia – określony został zarówno termin, jak i wysokość wpłat. Wysokość wpłat musi być określana „z góry” w umowach deweloperskich na podstawie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego (którego sporządzenie jest obowiązkowe z uwagi na to że jest on częścią prospektu informacyjnego) i ma odpowiadać faktycznemu stopniowi realizacji poszczególnych etapów. Z kolei terminy są uzależnione od zakończenia poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Wpłaty są wymagalne dopiero wówczas, gdy deweloper zakończy dany etap przedsięwzięcia i poinformuje o tym nabywcę na papierze lub trwałym nośniku (np. za pomocą wiadomości e-mail). W związku z tym nie ma już możliwości ustalania „sztywnych” terminów płatności w umowach deweloperskich – chyba że byłyby one korzystniejsze dla nabywców.

PNU nie załatwia sprawy

Na podstawie starych przepisów w procesie sprzedaży deweloperzy zawierali umowy deweloperskie w formie aktu notarialnego do momentu pozyskania pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji, a dopiero potem praktykowano zawieranie umów przedwstępnych w „zwykłej” pisemnej formie. Nowa ustawa deweloperska tę praktykę ukróciła – nie będzie już możliwości zawierania z nabywcami umów przedwstępnych bez zachowania formy aktu notarialnego. To dobra wiadomość dla nabywców – zwykła forma pisemna nie zapewniała bowiem możliwości prawnego egzekwowania zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Jednak z drugiej strony forma aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów, m.in. wynagrodzenia notariusza, sporządzenia wypisów, a także kosztów sądowych – koszty te będą obciążały dewelopera i nabywcę po połowie. Oczywiście rozkład kosztów może zostać ustalony w inny sposób, o ile jest on korzystniejszy dla nabywcy.

Mnożenie formalności

W związku z tym, że zawieranie umów z nabywcami wiąże się z koniecznością odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (oprócz samych wpłat), deweloperów czekają kolejne obowiązki formalne. W procesie sprzedaży istotne będzie w szczególności przekazywanie danych o zawartych umowach. Zgodnie z przepisami niezwłocznie po zawarciu jednej z umów objętych ustawą deweloperską, nie później niż w terminie siedmiu dni, należy przekazać funduszowi informacje o m.in. harmonogramie i wysokości wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy i terminie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości. Dane te są przekazywane przez specjalny system teleinformatyczny. To kolejna, obok konieczności wysyłania nabywcom zawiadomień o zakończeniu każdego z etapów inwestycji oraz zaznaczania zmian w prospektach informacyjnych, dodatkowa formalność, której pilnować będą musieli pracownicy działów sprzedaży deweloperów.

Przedsiębiorcy wykluczeni

Co istotne, przy istotnym wzmocnieniu pozycji nabywców ustawodawca postanowił równocześnie znacząco ograniczyć ich krąg. Z kategorii osób, które podlegają ochronie na podstawie ustawy deweloperskiej wykluczono osoby fizyczne, które nabywają lokal lub dom jednorodzinny w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. W przypadku umów zawieranych przez deweloperów z takimi podmiotami nie będą obowiązywać przepisy ustawy deweloperskiej. W szczególności:

• cena sprzedaży nie będzie płacona na mieszkaniowy rachunek powierniczy, ale bezpośrednio na konto dewelopera – inne warunki mogą wynikać z ewentualnych umów kredytowych na finansowanie przedsięwzięć zaciągniętych przez dewelopera,
• nie będą obowiązywały składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• nie będzie konieczności zachowania w stosunku do tych nabywców wszelkich formalności wynikających z ustawy deweloperskiej – m.in. umowy przedwstępne nie będą musiały w tym wypadku być zawierane w formie aktu notarialnego, a umowy rezerwacyjne i harmonogramy płatności będą mogły być dowolnie kształtowane przez strony umowy. ©℗