Resort chce pobudzić budownictwo społeczne, a najlepszym partnerem do realizacji tego planu wydają się być spółdzielnie mieszkaniowe. Nim jednak z państwowej kasy popłyną bezzwrotne granty i tanie, długoterminowe kredyty, MRiT chce oczyścić atmosferę wokół spółdzielni, gruntownie zmieniając ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.).

- Większość spółdzielni jest dobrze zarządzana, a koszty mają, co do zasady, niższe niż wspólnoty mieszkaniowe. Dobrze się temu przyjrzeliśmy. Jednak wiemy też, że nie w każdej z 3,5 tys. działających w Polsce spółdzielni wszystko jest w porządku. Dlatego chcemy zdemokratyzować zarządzanie nimi – mówi Tomasz Lewandowski.

Większe prawa członków spółdzielni mieszkaniowych

Projekt zakłada, że kadencja zarządu nie może być dłuższa niż cztery lata. Będzie krótsza, jeśli spółdzielcy tak postanowią w statucie spółdzielni. Nie przewidziano przepisu, który zabraniałby członkom zarządu ubiegać się o powołanie na kolejne kadencje.

- Jeśli zarząd jest kompetentny, a członkowie spółdzielni z niego zadowoleni, to nie ma powodu, żeby ograniczać możliwość powołania na kolejną kadencję – wyjaśnia minister Lewandowski. – Jednak zaproponowana przez nas zmiana sprawia, że prezes czy prezeska będą musieli przed końcem kadencji, jeśli będą chcieli dalej pełnić tę funkcję, stanąć przed radą nadzorczą i przekonać ją do ponownego wyboru – dodaje.

Dodatkowo rząd chce wprowadzić zasadę udzielania absolutorium na dorocznym walnym zgromadzeniu (WZ) zarówno dla członków zarządu, jak i rady nadzorczej (RN). Jeśli uczestnicy WZ nie udzielą absolutorium, będą musieli podjąć uchwałę o odwołaniu.

- Podobne zapisy mamy w statucie mojej spółdzielni i praktycznie co roku jeden członek RN nie dostaje absolutorium, ale nikt nie zgłasza wniosku o jego odwołanie. W rezultacie nic się nie zmienia. Żeby ten mechanizm działał, potrzebny jest automatyzm. Nie dostajesz absolutorium, tracisz stanowisko – mówi Hanna Milewska-Wilk, ekspertka od spółdzielni mieszkaniowych Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, członkini RN SM Wolska Żelazna Brama w Warszawie.

- Pozostawianie dodatkowego wymogu złożenia formalnego wniosku o odwołanie wybija temu rozwiązaniu zęby. W spółdzielniach, których statuty już dziś przewidują taką możliwość, wygląda to tak, że taki wniosek można złożyć na kolejnym walnym, czyli za rok – dodaje Adam Rymski ze Stowarzyszenia „Razem dla Targówka”.

Kadencje dla zarządów spółdzielni mieszkaniowych

Jedni chcą ułatwić odwoływanie ze stanowisk, drudzy chcieliby usunięcia przepisu z projektu. Dr Piotr Pałka, radca prawny, prof. Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych, autor najnowszego komentarza do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, reprezentujący Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP krytycznie ocenia propozycję ministerstwa.

- Przykład jednej ze spółdzielni w Warszawie, gdzie niedawno odwołano prezesa zarządu, pokazuje, że jeśli członkowie spółdzielni się zmobilizują i przyjdą na walne, to mają wpływ na to, kto i jak kieruje spółdzielnią. Ustawą czy kadencjami się tego nie załatwi – mówi prof. Pałka.

Według niego propozycje ministerstwa zaszkodzą tylko członkom spółdzielni.

– Jak będzie funkcjonował podmiot, który ma zarządzać zasobami mieszkaniowymi, a któremu proponuje się obligatoryjne konkursy tylko dla samej zasady, aby je przeprowadzać? To zmiana pod publikę. Już teraz członkowie mają możliwość wprowadzenia do statutu kadencji dla zarządu i mogą w każdym czasie odwołać członków RN, a sama RN w każdej chwili może odwołać członków zarządu – dodaje prof. Piotr Pałka.

Jego zdaniem, w przypadku uchwalenia projektu w tym kształcie, spółdzielnie nie będą budowały mieszkań lokatorskich, bo proponowane zmiany zaprzeczają ciągłości działania spółdzielni mieszkaniowych.

- Jaki zarząd zaproponuje w takiej sytuacji budowę nowych mieszkań - pyta prof. Pałka.

Poseł Kamil Wnuk (Polska 2050), przewodniczący Parlamentarnego Zespołu ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej, uważa, że wprowadzenie kadencyjności przy corocznych absolutoriach sprawi, że w spółdzielniach będzie miała miejsce nieustająca kampania wyborcza. Kandydaci będą się ścigać na nierealne do spełnienia obietnice, np. proponując obniżki opłat niezależnych od SM.

- Dlatego my, jako zespół, chcieliśmy w inny sposób zapewnić członkom większą kontrolę nad spółdzielniami – zwiększając kompetencje związków rewizyjnych i ich profesjonalizację. W tym kontekście pozytywnie oceniam propozycję resortu, żeby znieść zakaz pełnienia funkcji lustracyjnych dla ludzi związanych ze spółdzielniami – mówi poseł Wnuk.

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych obejmą też związki rewizyjne

Jeśli chodzi o związki rewizyjne, projekt przewiduje więcej zmian. To odpowiedź resortu na zarzuty spółdzielców, że dziś kontrola działania zarządów SM przez związki rewizyjne jest fikcją, ponieważ związki są zainteresowane tym, by mieć jak najwięcej członków (spółdzielni mieszkaniowych), którzy zapewniają im byt.

Podważając decyzje zarządzających spółdzielniami, narażają się na wyjście spółdzielni ze związku, co oznacza spadek przychodów. Dlatego ministerialny projekt przewiduje obowiązkowe członkostwo w związku, a zmiana związku mogłaby następować nie częściej niż co sześć lat. Projekt wprowadza też zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka zarządu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona.

Dodatkowo co najmniej 10 proc. członków spółdzielni będzie mogło złożyć wniosek o weryfikację ustaleń z lustracji wykonanej przez związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona. Będą mieli na to trzy miesiące od otrzymania listu polustracyjnego. Wniosek rozpatrywany będzie przez Krajową Radę Spółdzielczą. W przypadku potwierdzenia zasadności wniosku KRS może z własnej inicjatywy pozbawić uprawnień lustratora, którego ustalenia były nieprawidłowe.

- Postulowałbym, aby dać związkom możliwość ustanawiania kuratorów dla spółdzielni, gdyby odkryto nieprawidłowości. Dziś mogą one w takiej sytuacji wystąpić jedynie z wnioskiem o likwidację, a przecież nie chodzi o to, żeby zlikwidować spółdzielnię, tylko naprawić jej funkcjonowanie – mówi prof. Pałka.

Czy biegli rewidenci zastąpią związki rewizyjne?

Adam Rymski związki rewizyjne i KRS zastąpiłby obowiązkowym badaniem sprawozdania finansowego przez biegłych rewidentów.

- Jakie są konsekwencje niewykonania wytycznych zawartych we wnioskach polustracyjnych? Żadne. Dlatego system kontroli nie działa. Przerobiliśmy to w SM Bródno – ocenia.

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk najlepsze dla spółdzielni mieszkaniowych byłoby większe zaangażowanie jej członków w zarządzanie spółdzielnią. Resort chce to zapewnić poprzez wprowadzenie możliwości uczestniczenia w walnych zebraniach przy pomocy środków zdalnego komunikowania.

Żeby świadomie podejmować decyzje, trzeba mieć dostęp do danych. Spółdzielcy często skarżą się na utrudnienia w dostępie do dokumentów. Projekt przewiduje więc obowiązek prowadzenia strony internetowej, na której członkowie spółdzielni, ale także osoby, które nimi nie są, ale mają mieszkania w zasobach SM, miałyby dostęp do umów i faktur.

- Natomiast w odniesieniu do dokumentów przeglądanych w spółdzielni ma być możliwość wykonania fotokopii. Planujemy też wprowadzenie w ustawie roszczenia o udostępnienie zgłaszanego do sądu rejestrowego – tłumaczy minister Lewandowski.

W walnym zgromadzeniu będą mogli uczestniczyć przedstawiciele mieszkańców

Projekt przywraca możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Mieszkańcy danego osiedla, o ile spółdzielnia w statucie dopuści zebrania, wybieraliby swojego przedstawiciela na walne zebranie, który by ich na nim reprezentował.

- Przywrócenie zebrań przedstawicieli, które wywołują może skojarzenia z poprzednią epoką, jest jakimś rozwiązaniem w sytuacji, gdy członkowie spółdzielni nie chcą osobiście chodzić na walne - ocenia poseł Wnuk.

- A mnie martwi, że wszystko sprowadzamy do podejmowania decyzji. Decyzyjność jest ważna, ale zanika dyskusja, co zrobimy i w jakiej kolejności. Z moich doświadczeń wynika, że te spółdzielnie, które są otwarte na swoich mieszkańców, konsultują z nimi, co i jak zrobić, mają najmniej problemów z zarządzaniem. O ile mieszkańcy chcą w tych decyzjach uczestniczyć, a tego żadną ustawą nie załatwimy – podsumowuje Hanna Milewska-Wilk.